Trong đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, đôi lúc các nhà đầu tư mới thường tập trung vào giá trị thặng dư sau khi kết thúc một giao dịch bất bất động sản, hay nói cách khác là phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán (đã bao gồm các chi phí phát sinh trong quá trình giao dịch).
Nhưng không phải lúc nào nhà đầu tư cũng thành công trong ngắn hạn hoặc trung hạn. Sự tăng giá của BĐS còn phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản và các yếu tố ngoại cảnh tác động như: Cơ sở hạ tầng, tiện ích, quy hoạch, hay sức khỏe của nền kinh tế, các yếu tố vi mô và vĩ mô, hoặc chính sách của nhà nước…
Những chỉ số thể hiện tính hiệu quả của đầu tư bất động sản
Cơ bản nếu sau một thời gian đầu tư mà không có sự chênh lệch giữa giá mua, giá bán và trong suốt thời gian này nhà đầu tư không khai thác được bất kỳ lợi nhuận nào từ việc đầu tư bất động sản thì được xem là một giao dịch “kém”.
Còn đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp đã có kinh nghiệm lâu năm trong đầu tư bất động sản, có một chỉ số khác rất quan trọng khác mà họ lưu ý tới đó là: Tỷ suất lợi nhuận, tỷ suất vốn hóa từ bất động sản, và tùy từng thời điểm sẽ có những phương án đầu tư phù hợp để hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư. Trong đó:
1. Tỷ suất lợi nhuận
Tỷ suất lợi nhuận (ROS, ROE, ROA, ROI) thể hiện mức độ hiệu quả đối với các hoạt động của doanh nghiệp. Vì vậy tất cả các doanh nghiệp, người đầu tư đều đặc biệt chú ý tính toán tỷ suất lợi nhuận và quan tâm đến các yếu tố tác động lên tỷ số này.
Công thức tính:
- ROS – Return of Sale (Lợi nhuận trên doanh thu)
ROI = (Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu) x 100%
- ROE – Return of Equity (Lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư)
ROE = (Lợi nhuận sau thuế/Vốn sở hữu) x 100%
- ROA – Return of Asset (Lợi nhuận trên tổng giá trị tài sản)
ROA = (Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản) x 100%
- ROI – Return of investment (Lợi nhuận trên số tiền vốn của nhà đầu tư)
ROI = (Lợi nhuận sau thuế/Chi phí đầu tư)
- Công thức tính lợi nhuận sau thuế cho những ai chưa biết:
Lợi nhuận ròng = Doanh thu dự kiến – Chi phí đầu tư
2. Tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa (tiếng Anh: Capitalization rate hay Cap rate) phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị thị trường của tài sản.
Cap rate = (Thu nhập hoạt động ròng/Giá trị thị trường hiện tại) x 100%
VD: Đầu tư và một bất động sản có giá trị là 3 tỷ với giá cho thuê là 8 triệu đồng/tháng vậy chúng ta có:
- Cap rate = [(8 triệu đồng/tháng x 12 tháng)/3 tỷ] x 100% = 3.2%
- Lưu ý: Tổng doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không cần phải chịu thuế (theo Thông tư 119/2014/TT-BTC Hà Nội, ngày 25 tháng 8 năm 2014).
Đây là một trong số các chỉ số đánh giá khả năng tạo nguồn thu nhập từ bất động sản, mỗi loại hình bất động sản khác nhau vào từng thời điểm, sẽ có Cap rate khác nhau và từ đó giúp Nhà đầu tư tối ưu hóa được quyết định đầu tư của mình.
Căn hộ mini cho thuê
Ngoài ra các chỉ số trên cũng giúp nhà đầu tư có cái nhìn khác hơn về việc có nên xuống tiền cho bất động sản hay không, hay chỉ đơn thuần là gửi tiền tiết kiệm là tối ưu nhất, đặc biệt là thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2020.
DDI
