5 cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư người mua cần phải biết!

Pháp lý là một yếu tố rất quan trọng bạn cần phải biết khi tiến hành mua bán bất động sản. Để lựa chọn được một căn hộ tốt, tránh rủi ro hoặc các rắc rối phát sinh về sau, người mua nên có sự chuẩn bị để tránh rủi ro, các rắc rối phát sinh về lâu dài gây tốn kém thời gian và tiền bạc.

1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án

Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

a. Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư

Văn bản này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Nếu không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, khách hàng cần yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…

b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án

Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch”. Tránh tình trạng các chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng khi chưa giải tỏa xong gây tranh chấp đất đai, phát sinh các vụ tranh chấp pháp lý không đáng có.

c. Giấy phép xây dựng

Đa phần tất cả các dự án trước khi tiến hành xây dựng cần phải có giấy phép xây dựng hoặc những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), nếu không sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Hoặc bị đình chỉ thi công tùy thuộc vào mức độ vi phạm mà xử lý, gây chậm tiến độ và ảnh hưởng rất lớn đến người mua.

d. Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

e. Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án. Nhằm đảm bảo sự an toàn của cư dân và tránh tình trạng còn khuyết một số chức năng ẩn cần có của một căn chung cư.

2. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Việc kiểm tra này nhằm đảm bảo các chủ đầu tư đã thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của mình hay chưa.

Một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ bao gồm: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… Khi chủ hộ có nhu cầu làm thủ tục xin sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó, nói cách khác là kiểm tra xem chủ đầu tư đã nộp đầy đủ các loại thuế, phí nói trên hay chưa. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp sổ hồng. Vì vậy, khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi xuống tiền mua nhà.

Nếu chủ đầu tư không công khai hoặc cố tình chậm trễ việc chứng minh đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất, thuế đất, người mua có thể liên hệ kiểm tra thông tin này tại Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố tại nơi có dự án đó.

3. Lưu ý vấn đề sổ hồng

Sổ hồng là giấy tờ quan trọng nhất của một căn nhà, nó là minh chứng quyết định giá trị căn nhà của bạn. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có không ít người đã dọn vào ở một thời gian nhưng chưa được cấp sổ hồng.

Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho người mua và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở,… Do đó, người mua cần hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sổ hồng.

Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

4. Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán là giấy tờ quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, do vậy người mua phải lưu ý xem xét thật kỹ trước khi ký vào văn bản này. Một số thông tin trong hợp đồng mà người mua cần lưu ý kiểm tra như:

• Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư
• Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức
• Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)
• Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…). Phí quản lý tính theo năm hay theo tháng cụ thể là bao nhiêu, điện nước tính theo hình thức nào…
• Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng… để tránh việc phát sinh phí trong quá trình ở.

5. Tại sao phải kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án bất động sản?

Pháp lý dự án bất động sản giúp bạn tránh được những rủi ro như sau:

• Không vướng phải các dự án lừa đảo, chiếm dụng vốn của người mua. Hiện nay, có không ít người lâm vào tình trạng mất trắng do những dự án ma hoặc chủ đầu tư lừa đảo bán sản phẩm cho nhiều người cùng lúc.
• Dự án không đầy đủ về pháp lý dẫn đến trục trặc trong quá trình hoàn thiện. Đặc biệt, có một số trường hợp chủ đầu tư bỏ ngỏ, không thể thực hiện tiếp dự án.

Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì?

Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những giấy tờ như sau:

• Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ hồng quỹ đất). Giấy tờ này phải do chủ đầu tư dự án đứng tên.
• Giấy phép xây dựng hợp pháp do Sở Xây dựng cấp. Trong giấy tờ này tại khoản 3 sẽ có tóm tắt căn cứ pháp luật và nội dung xây dựng.
• Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…
• Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình. Theo pháp luật, dự án phải hoàn thiện phần móng trước khi được bán sản phẩm trên thị trường.
• Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng. Giấy tờ này giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.

Ngoài ra, còn nhiều loại giấy tờ khác cần có như: giấy bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, hồ sơ chuyển dự án, quy hoạch chi tiết 1/2000,… Tuy nhiên, 6 loại giấy tờ trên là những văn bản cần lưu ý nhất để đảm bảo an toàn.