Những biến động về giá nhà đất là tiêu đề thường xuyên được nhắc tới trên thị trường bất động sản, nhưng chính xác điều gì ảnh hưởng tới giá trị nhà đất? Nó xảy ra bởi các yếu tố tự nhiên (nội tại) hay do lực tác động bên ngoài (ngoại lực) nào đó? Nội dung sẽ được các chuyên gia thẩm định giá của DDI chia sẻ góc nhìn & kinh nghiệm thực tế.
Có nhiều yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, bao gồm yếu tố bên trong và bên ngoài. Các yếu tố bên ngoài như: Yếu tố liên quan tới thị trường, cung – cầu, kinh tế vĩ mô, lãi suất cho vay, chính sách pháp luật về luật đất đai..v..v…
Trong phần 1, các chuyên gia sẽ chia sẻ những yếu tố bên trong (nội tại) ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. Những kinh nghiệm hữu ích để quan sát đánh giá ngôi nhà mà cả người mua hay người bán đều cần biết. Mẹo để quan sát nhà bị ngập nước và các lỗi cần tránh ít ai biết…v.v…
9 yếu tố nội tại ảnh hưởng đến giá nhà đất
1.Vị trí
- Vị trí
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Đối với những bất động sản tọa lạc tại khu vực trung tâm, khu dân cư đông đúc, đầy đủ tiện ích cho cuộc sống như quận 1, quận 3, quận 10,… giá trị của bất động sản cũng cao hơn so với bất động sản vùng ven trung tâm.
- Phong thủy
Trong phong thủy, bất động sản có vị trí đường (hoặc hẻm) hướng thẳng vào nhà thường bị cho là vị thế xấu. Lý giải về khía cạnh khoa học, khi nhà đất đối mặt với đường dễ xảy ra tai nạn khi phương tiện di chuyển mất kiểm soát, gây nguy hiểm, hoặc ồn ào tiếng còi xe, gây mệt mỏi.
Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào độ rộng của đường hướng vào nhà, nếu như đường quá nhỏ, ít xe tải đi lại, thì độ nguy hiểm cũng không cao. Thậm chí, nhà ở vị thế đường chính giữa lại có thể tốt đối với người cần mặt tiền buôn bán kinh doanh.
- Địa thế đất trũng
Những vùng trũng hoặc nền nhà thấp hơn mặt đường tác động xấu đến giá trị bất động sản, bởi nó chịu ảnh hưởng của triều cường và ngập nước khi trời mưa.
Mẹo kiểm tra bất động sản có thuộc khu vực bị ngập nước hay không, hãy đi xem nhà vào khoảng ngày 15-16 âm lịch, bởi đây là những ngày triều cường dâng cao. Hoặc có thể dùng cách quan sát độ cao nền nhà so với mặt đường hay bạn có thể chú ý đến những vết ố do ngập nước gây ra lên chân tường nhà.
- Không có lối vào
Một yếu tố ít ai để ý đến là trường hợp đất không có lối vào. Đây là trường hợp dễ xảy ra trong trường hợp mua bán những thửa đất được tách ra từ 1 thửa đất to. Đôi khi người mua không để ý, bởi lúc đi xem thì xung quanh cũng chỉ toàn là đất trống. Thế nhưng, khi những thửa đất lân cận đã xây dựng công trình lên, lúc này mới phát hiện ra thửa mình mua không có đường để đi vào, hoặc phải đi nhờ những thửa đất xung quanh.
Do đó, nên kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý về vị trí của thửa đất trước khi ra quyết định mua. Trong định giá, một thửa đất không có lối đi thì giá trị gần như là không có, nên đây cũng là một yếu tố khá quan trọng cần được lưu ý khi mua đất.
2. Độ rộng hẻm
Đối với những thửa đất nằm trong hẻm, độ rộng hẻm là yếu tố quyết định, liên quan tới khả năng di chuyển vào nhà đất bằng phương tiện giao thông, hẻm xe máy, hẻm xe hơi..v.v…
Với những hẻm nhỏ, khả năng di chuyển của các phương tiện từ đường chính vào nhà đất tương đối khó khăn. Ảnh hưởng tiêu cực đến việc di chuyển của chủ sở hữu. Trong trường hợp xây dựng hoặc sửa chữa nhà, phương tiện thi công cũng khó có thể di chuyển vào. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thi công khi xây dựng hoặc sửa chữa công trình.
Có những con hẻm siêu nhỏ, siêu sâu ở HCM
Ngoài ra, yếu tố an toàn cũng phần nào chịu tác động bởi độ rộng hẻm. Đối với những khu vực hẻm nhỏ, khi có xảy ra tai nạn như hỏa hoạn thì việc giải cứu cũng như ra khỏi khu vực nguy hiểm cũng khó khăn hơn so với những khu vực hẻm rộng. Hoặc yếu tố dịch bệnh covid-19, hẻm quá nhỏ sẽ bất tiện, không đủ khoảng cách giãn cách tối thiểu.
Điểm tác động chính đến cách tính giá trị nhà đất trong hẻm nhỏ được tính từ độ rộng hẻm nhỏ nhất, từ chỗ nhà đất ra đến đường chính. Đây là vị trí “nút thắt cổ chai”, ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả các hoạt động di chuyển trong con hẻm đó.
Bên cạnh đó, độ rộng hẻm tiếp giáp cũng sẽ ảnh hưởng phần nào đến giá trị của bất động sản. Trong trường hợp yếu tố độ rộng hẻm nhỏ nhất là như nhau, nhà đất nào có độ rộng hẻm tiếp giáp lớn hơn sẽ có ưu thế hơn. Đơn cử, một căn nhà mà tiếp giáp hẻm 8 mét thì chắc chắn sẽ có nhiều lợi thế hơn so với một căn nhà chỉ tiếp giáp hẻm 3 mét.
3. Khoảng cách đến mặt tiền đường
Nhà đất càng nằm gần mặt tiền và dễ dàng di chuyển thẳng tới một hướng hoặc ít lần phải rẽ đường đi, sẽ lợi thế hơn những bất động sản tọa lạc xa và nhiều lần rẽ.
Từ xưa đến nay, những ngôi nhà có địa chỉ 5-6 sẹc luôn là nỗi ác mộng của nhiều người khi mòn mắt đi tìm tới địa chỉ.
Song, đây chỉ là 1 yếu tố bên cạnh độ rộng hẻm. Bởi không phải lúc nào khoảng cách xa cũng khó di chuyển, mà còn phải đi đôi với độ rộng hẻm của lối đi đó. Chẳng hạn, khoảng cách 200 -300 mét đi bằng xe ô tô sẽ dễ dàng di chuyển hơn là khoảng cách chỉ 50 mét nhưng chỉ có thể di chuyển bằng xe máy, hoặc thậm chí là chỉ có xe đạp di chuyển vào được lối đó.
4. Số mặt tiếp giáp
Những nhà đất có nhiều mặt tiếp giáp với hẻm hoặc đường thì thường sẽ có lợi thế hơn những bất động sản chỉ có 1 mặt tiếp giáp.
Bên cạnh sự thuận tiện trong việc di chuyển, những bất động sản có nhiều mặt tiếp giáp sẽ đạt được sự thông thoáng nhất định nhờ tối ưu được không gian thiên nhiên, từ đó giúp chủ nhà có không gian sống rộng rãi, thoải mái hơn.
Chủ nhà cũng có thể tận dụng được những phần diện tích của lề đường hoặc hẻm trong một vài trường hợp nhất định. Ngoài những lợi thế được nêu trên thì những nhà đất tọa lạc tại vị trí lô góc thường có lợi thế kinh doanh do có thể dễ dàng gây được sự chú ý của người đi đường.
Số lượng mặt tiếp giáp cũng như độ rộng của đường/ hẻm tiếp giáp sẽ ảnh hưởng trực tiếp lên giá trị của bất động sản. Càng nhiều mặt tiếp giáp cũng như độ rộng đường/ hẻm càng lớn thì giá trị mang lại càng cao.
Tuy nhiên, những bất động sản tọa lạc tại vị trí lô góc thường sẽ có hạn chế do bị xéo góc. Nhưng đây có thể xem chỉ là một bất lợi nhỏ khi so sánh với những lợi thế khác mà vị trí lô góc mang lại.
Hình minh họa: Nhà bị xéo góc
Ngoài ra, việc bị xéo góc cũng có thể được khắc phục thông qua những kiến trúc xây dựng thông minh và hiện đại.
5. Chiều rộng mặt tiền
Chiều rộng của nhà đất sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của nó. Một tài sản có chiều rộng lớn sẽ ảnh hưởng tích cực đến khả năng kinh doanh cũng như không gian sống của chủ sở hữu từ đó tác động đến giá trị của tài sản.
Tuy nhiên, độ cân đối giữa chiều rộng và chiều dài của bất động sản cũng nên có sự hợp lý để có thể tối ưu hóa giá trị của bất động sản đó. Bởi, mặc dù nhũng bất động sản có chiều rộng lớn nhưng chiều dài quá ngắn cũng ảnh hưởng đến không gian sinh sống, phần nào giảm bớt đi giá trị của bất động sản đó.
6. Diện tích khuôn viên
Có thể nói diện tích là yếu tố duy nhất tỷ lệ nghịch với giá đất.
Mới nghe thì có vẻ là vô lý nhưng khi phân tích kỹ, những bất động sản có diện tích lớn thường có tổng giá trị lớn, nhưng đơn giá đất lại thấp hơn so với những bất động sản có diện tích nhỏ. Nói cách khác, giống như nguyên tắc bán sỉ giá rẻ: diện tích lớn thì tổng giá trị sẽ lớn, tuy nhiên đơn giá trên 1 m2 sẽ thấp đi.
Đây cũng là yếu tố cần được lưu ý. Do đó, không phải lúc nào bất động sản có giá bán cao hơn cũng là bất động sản rộng mắc hơn, rộng hơn.
7. Hình dáng thửa đất
Đây có thể xem là yếu tố chính ảnh hưởng đến kiến trúc cũng như không gian sống. Những thửa đất có hình dáng cân đối/ vuông vức luôn có giá trị cao do có thể tận dụng tối đa không gian cũng như dễ dàng trong quá trình hoàn thiện kết cấu và xây dựng.
Những bất động sản có hình dáng quá xấu hoặc có hình dáng thắt cổ chai khó có thể tận dụng được hết công năng cũng như diện tích. Cách khắc phục trong trường hợp này thường sẽ dùng 1 phần diện tích được trưng dụng làm sân hoặc những kết cấu âm tường để phần nào hạn chế đi những bất lợi do hình dáng của bất động sản mang lại.
8. Hướng
Đối với người châu Á nói chung và người Việt Nam nói riêng, phong thủy có thể xem là yếu tố ảnh hưởng đến nhiều vấn đề trong cuộc sống và bất động sản cũng không phải là ngoại lệ.
Và hướng của bất động sản là yếu tố mang đậm tính phong thủy trong những yếu tố nội tại của bất động sản đó. Có những hướng được xem là hướng tốt trong phong thủy thì thường có giá trị cao hơn những hướng không tốt.
Tuy nhiên, nếu bỏ qua vấn đề phong thủy và xét đến quan điểm khoa học thì hướng cũng phần nào ảnh hưởng đến không gian sống cũng như giá trị của bất động sản. Không phải ai cũng có thể chịu được cái nắng chiều chiếu thằng vào nhà, nhất là đối với những khu vực thời tiết nóng quanh năm như Thành phố Hồ Chí Minh. Trái ngược lại thì ánh sáng buổi sớm được xem là sự tích cực khi mang đến sự ấm áp, đánh tan đi những góc tối trong ngôi nhà.
9. Khả năng sinh lời của bất động sản
Sự khác nhau về tỷ lệ sinh lời từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó, trong đó có yếu tố về công trình kiến trúc của bất động sản tác động đến khả năng sinh lời. Tùy thuộc vào từng khu vực, từng mục đích kinh doanh mà xây dựng công trình phù hợp sẽ góp phần nâng cao thu nhập đến từ bất động sản. Không phải ngẫu nhiên mà trong nhiều trường hợp, cùng 1 khu vực nhưng bất động sản A lại có thể đem lại thu nhập cao hơn bất động sản B.
Nhìn chung, có nhiều yếu tố ảnh hưởng có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Điều quan trọng là bạn phải thực hiện thẩm định giá bất động sản của mình bằng cách nghiên cứu đầy đủ và tham khảo ý kiến của các chuyên gia trước khi mua.
