Bạn đã biết quy trình thanh toán tiền mua nhà ở/chuyển nhượng quyền sử dụng đất an toàn nhất?

Nếu mù mờ quy trình khi mua nhà, người mua (hoặc người nhận chuyển nhượng) dễ bị tổn thất tiền bạc và thêm những phiền hà về sau. Vì vậy, luật sư Trần Phú Vinh – Giám đốc Pháp Chế của DDI chia sẻ quy trình thanh toán tiền mua nhà ở/chuyển nhượng quyền sử dụng đất an toàn, đúng theo quy định pháp luật để tránh những rủi ro thiệt hại cũng như rắc rối ngoài ý muốn.

Luật sư Trần Phú Vinh – GĐ Pháp chế DDI

Để đi đến quyết định mua nhà ở (hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì người mua/người nhận chuyển nhượng đã phải xem xét và cân nhắc rất nhiều yếu tố.

Và đến khi quyết định tiến hành giao dịch, thanh toán thì lại càng phải thận trọng hơn nữa vì rất dễ xảy ra rủi ro cho cả người mua/người nhận chuyển nhượng lẫn người bán/người chuyển nhượng.

Lưu ý về tính pháp lý của nhà đất (BĐS)

Trước khi đi đến quyết định ký kết hợp đồng, bạn cần kiểm tra pháp lý về BĐS và thương lượng mức giá cả mà đôi bên đều hài lòng. Nên lưu ý thêm, đối với nhà ở khi tham gia mua bán/chuyển nhượng thì phải có:

1) Sổ đỏ (tên gọi trên giấy khác nhau như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; tùy từng giai đoạn lịch sử còn có các tên khác như: bằng khoán điền thổ, giấy phép mua bán,…).

2) Tờ khai lệ phí trước bạ (hoặc Thông báo nộp lệ phí trước bạ)

Ngoài ra, người bán/người chuyển nhượng phải có:

• Bản chính của CMND/CCCD
• Giấy chứng nhận kết hôn, hoặc giấy tờ, văn bản xác nhận tài sản riêng (nếu đã kết hôn)  hoặc giấy chứng nhận độc thân (nếu chưa kết hôn). Người mua/người nhận chuyển nhượng phải có bản chính của CMND/CCCD.

Chú ý:

Người mua (người nhận chuyển nhượng) cần xác minh, kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất tại các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/ huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) để tránh bị “lừa” với giấy tờ giả, chủ sở hữu “giả” cùng nhiều tình huống lừa đảo tinh vi khác được bên bán/bên chuyển nhượng thực hiện.

Thanh toán tiền đặt cọc

Khi hai bên đã thống nhất được giá cả và đi đến quyết định tiến hành giao dịch mua bán/chuyển nhượng nhà đất thì bước đầu tiên người mua/người nhận chuyển nhượng sẽ phải đặt cọc một khoản tiền cho người bán/người chuyển nhượng. Trong trường hợp hai bên đã chắc chắn về giao dịch và muốn thanh toán chuyển nhượng luôn thì có thể bỏ qua bước này.

Trong quá trình thực hiện làm hợp đồng đặt cọc, để hợp đồng có giá trị pháp lý thì yêu cầu phải có chữ ký xác nhận của hai bên nhưng không bắt buộc phải công chứng. Lưu ý là cần đủ chữ ký của vợ chồng bên bán/bên chuyển nhượng (nếu đã kết hôn). Tuy nhiên, đối với các giao dịch giá trị lớn, để tránh rủi ro không đáng có, hợp đồng đặt cọc cũng nên được công chứng/chứng thực.

Việc thanh toán tiền cọc cần được thể hiện cụ thể trong hợp đồng đặt cọc hoặc bằng biên nhận viết tay của bên bán/bên chuyển nhượng nhưng lưu ý cần phải có người thứ 3 làm chứng. 

Số tiền đặt cọc do hai bên thỏa thuận nhưng thường là 10% tổng giá trị mua bán/chuyển nhượng.

Khi xác lập hợp đồng đặt cọc, nên quy rõ quyền và nghĩa vụ nhiệm của hai bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc, ví dụ như bên bán/bên chuyển nhượng không đồng ý bán/chuyển nhượng nữa thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và trả thêm khoản tiền tương tương số tiền đặt cọc hoặc lớn hơn số tiền đặt cọc ngay lập tức; bên mua/bên nhận chuyển nhượng không đồng ý mua/nhận chuyển nhượng nữa sẽ bị mất tiền cọc.

Tuy nhiên, thời điểm nào được xem là các bên vi phạm thỏa thuận này thì chỉ có các chuyên gia pháp lý mới có thể soạn thảo quy định một cách chặt chẽ và hợp lý nhất trong hợp đồng.

Tin liên quan: DDI triển khai dịch vụ Pháp lý giúp cho giao dịch bất động sản an toàn, tiện lợi

Thanh toán tiền mua nhà ở/chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi ký hợp đồng công chứng

Đây là bước quan trọng nhất trong quy trình thanh toán tiền mua nhà ở/chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và cũng là bước dễ bị mắc lỗi cũng như khiến người mua/người nhận chuyển nhượng dính bẫy của đối phương.

Nên biết rằng, sau khi ký hợp đồng công chứng thì hai bên sẽ phải làm thủ tục đăng bộ, khai thuế, người bán/người chuyển nhượng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị mua bán/chuyển nhượng, bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị.

Ở bước này, người mua/người nhận chuyển nhượng không nên thanh toán nhiều hơn 95% giá trị mua bán/chuyển nhượng nhằm tránh trường hợp người bán/người chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thuế cũng như không hỗ trợ người mua/người nhận chuyển nhượng ở các giai đoạn làm thủ tục giấy tờ về sau.

Để giải quyết vấn đề này một cách ổn thỏa, trôi chảy, nên ủy quyền cho bên thứ ba làm dịch vụ pháp lý bất động sản chuyên nghiệp thực hiện. 

Về phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt hay thanh toán qua ngân hàng; thanh toán một lần hay nhiều lần. Thời thời hạn thanh toán, địa điểm thanh toán cũng do hai bên thỏa thuận nhưng cần phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.

Vì Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải công chứng/chứng thực nên có giá trị pháp lý, ràng buộc quyền và nghĩa vụ của cả hai bên.

Từ thời điểm công chứng/chứng thực, quyền sở hữu/sử dụng đối với nhà đất đã được chuyển từ người bán/người chuyển nhượng sang người mua/người nhận chuyển nhượng và người mua/người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán; người bán/người chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ giao nhà/đất theo đúng cam kết. 

Đăng bộ là thủ tục pháp lý để hoàn tất việc mua bán/chuyển nhượng nhưng là một yêu cầu bắt buộc theo quy định của pháp luật.

Bộ phận một cửa của UBND quận/huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ đăng bộ, kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác (ở một số quận tại Tp.HCM thì phải hoàn tất việc nộp thuế/lệ phí trước rồi mới nộp hồ sơ đăng bộ).

Việc nộp thuế và lệ phí trước bạ không quá 10 ngày kể từ ngày ghi trên thông báo nộp thuế/lệ phí của cơ quan thuế. Tại thời điểm này, phần thuế/lệ phí thuộc nghĩa vụ của bên nào ghi trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng thì bên đó có nghĩa vụ phải đóng. 

Tin liên quan: Lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam, bộ sưu tập nhà DDI đảm bảo pháp lý “sạch”

Thanh toán sau khi hoàn tất đăng bộ

UBND Quận/huyện thường hẹn 45 ngày làm việc sẽ trả kết quả. Sau khi đã cập nhật thông tin trên Sổ đỏ và trả lại cho người mua/người nhận chuyển nhượng thì giao dịch xem như đã hoàn tất.

5% giá chuyển nhượng được giữ lại ở giai đoạn trước sẽ được người mua/người nhận chuyển nhượng thanh toán cho người bán/người nhận chuyển nhượng khi đã hoàn tất giao dịch.

Tuy nhiên, nếu vì 1 lý do nào đó người mua/người nhận chuyển nhượng không thanh toán hoặc chậm trễ trong việc thanh toán số tiền còn lại này thì rủi ro lại do người bán/người chuyển nhượng phải gánh chịu. Trong trường hợp này, nếu có bên thứ ba làm dịch vụ pháp lý nhà đất thì bên làm dịch vụ sẽ chỉ giao Sổ đỏ (sau khi nhận kết quả tại UBND quận/huyện) cho người mua/người nhận chuyển nhượng khi người bán/người chuyển nhượng xác nhận đã nhận đủ số tiền còn lại. Sự xuất hiện của bên dịch vụ pháp lý nhà đất đảm bảo thuận tiện và bảo vệ lợi ích cho cả hai bên 

Tham khảo thêm các bài viết liên quan:

• Quy trình pháp lý khi giao dịch Bất Động Sản mùa Covid và những điều cần lưu ý