Hầu hết với những người áp dụng phương pháp vay ngân hàng để mua nhà, câu hỏi đầu tiên cần tự hỏi là “Liệu mình có khả năng bao nhiêu % để mua nhà?”. Trả lời câu hỏi đó có nghĩa là xem xét một số yếu tố.
Trước khi bạn chuẩn bị mua một căn nhà nào đó, hãy học cách phân tích “khả năng chi trả”. Bạn sẽ cần phải xem xét các yếu tố khác nhau, từ tỷ lệ nợ trên thu nhập đến lãi suất thế chấp.
Bạn đã sẵn sàng mua nhà chưa? Không chỉ tài chính, bạn cần xem xét nhiều hơn
Hiểu rõ về tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn
Điểm quyết định đầu tiên và rõ ràng nhất liên quan đến tiền bạc. Nếu bạn có đủ điều kiện tiền mặt để mua một ngôi nhà mà không phải vay nợ, thì chắc chắn bạn có đủ khả năng để mua luôn một căn nhà ngay bây giờ. Tuy nhiên, ngay cả bạn ở trường hợp không thể trả hết bằng tiền mặt một lúc, hầu hết các chuyên gia sẽ đồng ý rằng bạn vẫn có thể mua nhà nếu bạn đủ điều kiện để được ngân hàng cho vay thế chấp. Nhưng, bạn có thể mua được nhà với số tiền cần vay nợ là bao nhiêu?
Cách tính tỷ lệ nợ trên thu nhập:
| DTI = Tổng số tiền nợ hàng tháng / Tổng thu nhập hàng tháng trước thuế |
Tiêu chuẩn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) thường được các ngân hàng sử dụng như một hướng dẫn để phê duyệt các khoản thế chấp của khách hàng vay mua nhà.
Tỷ lệ này hiện nay được quy định rõ ràng tại các Ngân hàng nước ngoài từ 50% – 60% và tại các Ngân hàng trong nước từ 60 – 70%. Ví dụ, bạn sẽ được vay thế chấp khi tỷ lệ DTI không vượt quá 70%.
Tại sao tỷ lệ DTI lại không vượt quá 70%? Về cơ bản, nếu với mức tỷ lệ nợ trên thu nhập là 70% thì các khoản nợ của bạn khá cao. Những rủi ro về tài chính có thể xảy ra, bạn mất việc, bệnh tật khiến bạn không thể làm việc trong một thời gian. Nếu khoản thế chấp của bạn là 70% thu nhập của bạn, bạn có thể không có khoản dự phòng khi bạn cần dùng các khoản phát sinh.
Hầu hết các khoản vay thế chấp mua nhà là khoản vay dài hạn. Hãy nhớ rằng bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán đó hàng tháng trong hơn 20 năm tới. Theo đó, bạn nên đánh giá độ tin cậy của nguồn thu nhập chính của mình. Bạn cũng nên xem xét triển vọng của mình trong tương lai và khả năng chi phí của bạn sẽ tăng lên theo thời gian.
Thị trường bất động sản nhà ở
Giả sử bạn kiểm soát được tình hình tiền bạc cá nhân của mình, việc tiếp theo, bạn cần cân nhắc về kinh tế thị trường nhà ở – tại khu vực quận/ huyện hiện tại mà bạn định chuyển đến.
Có tiền để mua là rất tốt, nhưng nó không trả lời được câu hỏi liệu việc mua có hợp lý về tài chính hay không. Một cách để làm điều này là trả lời câu hỏi “Nếu đi thuê, liệu có rẻ hơn mua không?”. Nếu việc mua có thể đỡ tốn kém hơn so với thuê, thì đó là một lập luận mạnh mẽ ủng hộ việc mua.
Tương tự, bạn nên nghĩ về những tác động lâu dài của việc mua nhà. Trong nhiều thế hệ, mua nhà gần như là một cách kiếm tiền đảm bảo. Ông bà của bạn có thể đã mua một ngôi nhà cách đây 50 năm và bán nó với giá gấp 10 hoặc 20 lần số tiền đó vào 30 năm sau.
Tuy nhiên, trong khi bất động sản theo truyền thống được coi là một khoản đầu tư dài hạn an toàn, thì suy thoái nền kinh tế và biến động khác có thể kiểm tra lý thuyết đó – và khiến các chủ nhà tương lai phải suy nghĩ kỹ. Có một bài học vào thời kỳ đại suy thoái năm 2007 – khi thị trường bất động sản chao đảo, nhiều chủ nhà đã lỗ. Thế nhưng, thời Covid-19, là một câu chuyện hoàn toàn mới, không có công thức sẵn trong quá khứ.
Nếu bạn đang mua bất động sản với niềm tin rằng nó sẽ tăng giá trị theo thời gian dài hạn, hãy đảm bảo tính toán chi phí trả lãi cho khoản thế chấp, khả năng tăng trưởng tài sản và theo dõi liên tục hoặc định kỳ dòng tài chính của bạn.
Triển vọng kinh tế
Nghiên cứu về thị trường và xem xét tình hình kinh tế là điều quan trọng. Sẽ có những năm giá bất động sản giảm và có những năm chúng cao bất thường. Nếu giá đang thấp hơn bình thường, hoặc đang có ưu đãi cho vay lãi suất thấp hơn, thì rõ ràng bạn đang mua được một món hời, đây là dấu hiệu cho thấy là thời điểm tốt để mua. Trong thị trường của những người kinh doanh bất động sản, giá giảm sẽ là lúc thích hợp để mua bất động sản, chờ thời cơ tăng giá và bán ra với lợi nhuận cao.
Còn quá sớm để nói điều gì sẽ xảy ra với giá nhà vào năm tới. Tuy nhiên, Covid tác động mạnh mẽ vào nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng. Các chuyên gia DDI đã đưa ra báo cáo phân tích chi tiết về chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 30 năm, người mua có thể tham khảo để năm bắt cơ hội, thời điểm mua nhà một cách khoa học nhất
Lãi suất
Lãi suất, đóng một vai trò lớn trong việc xác định quy mô của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, cũng có năm cao và năm thấp. Rõ ràng, thấp sẽ tốt hơn. Hiện nay, năm 2022, lãi suất cho vay của các ngân hàng đang ở mức thấp nhất trong 10 năm vừa qua.
Ví dụ cách tính lãi suất:
Bạn thế chấp 2 năm (24 tháng) cho khoản vay 100.000.000 triệu VNĐ với lãi suất 3%, thì mỗi tháng, bạn phải trả lãi là 3.124.999/ tháng.
Với lãi suất 5%, bạn sẽ phải trả 5.208.333 mỗi tháng.
Ở mức 7%, nó tăng lên 7.291.666 mỗi tháng.
Thời gian trong năm
Các mùa trong năm cũng có thể ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định mua nhà của bạn. Nếu bạn muốn có nhiều sự lựa chọn và đa dạng loại hình nhà ở, mùa xuân có lẽ là thời điểm tốt nhất để mua sắm.
Xem xét nhu cầu về lối sống của bạn
Mặc dù tiền bạc rõ ràng là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc, nhưng còn một loạt các yếu tố khác để bạn quyết định mua nhà. Tùy vào nhu cầu và dự định tương lai của bạn như bạn sắp có em bé mới chào đời? người thân lớn tuổi không thể sống một mình? Con bạn phải chuyển trường?
Bạn có thể có nhiều sở thích tiêu dùng trong cuộc sống như thích nấu ăn với các nguyên liệu thực phẩm sạch ( giá cao hơn), hoặc cần phải có các chuyến du lịch mỗi tháng, mỗi năm. Bạn cần chương trình rèn luyện sức khỏe..vv…? Không có thói quen nào trong số những thói quen này tiêu sạch ngân sách của bạn, nhưng bạn có thể buộc phải cắt giảm chúng bớt xuống hoặc không dùng nữa, nếu bạn cần đảm bảo khả năng chi trả nợ mua nhà tốt.
Trước khi triển khai việc thanh toán thế chấp mua nhà, hãy chuẩn bị cho mình một chút dư dả về tài chính bằng cách trừ chi phí cho sở thích hoặc hoạt động tốn kém nhất của bạn từ khoản thanh toán mà bạn đã tính toán. Nếu số dư không đủ để mua ngôi nhà mơ ước của mình, bạn có thể phải cắt giảm các cuộc vui, hoặc bắt đầu nghĩ đến một ngôi nhà ít tốn kém hơn là ngôi nhà mơ ước của mình.
Bán nhà cũ – mua nhà mới
Nếu bạn đang bán một ngôi nhà và định mua một ngôi nhà khác, hãy tiết kiệm số tiền thu được từ ngôi nhà hiện tại của bạn vào tài khoản tiết kiệm và xác định xem có hay không sau khi trừ các chi phí cần thiết khác như thanh toán xe hơi hoặc bảo hiểm y tế, nếu dư dả, bạn sẽ có đủ khả năng trả nợ thế chấp .
Điều quan trọng cần nhớ là sẽ phải phân bổ thêm tiền để bảo trì, sửa chữa nhà và lắp đặt các tiện ích tiêu dùng. Những chi phí này chắc chắn sẽ cao hơn đối với những ngôi nhà lớn hơn.
Khi bạn tính toán, hãy sử dụng thu nhập hiện tại của bạn và đừng cho rằng bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn. Không phải lúc nào sự thăng tiến cũng xảy ra, và sự nghiệp cũng thay đổi.
Bạn có kế hoạch ở căn nhà đó bao lâu?
Khả năng chi trả phải là điều số một bạn tìm kiếm trong một ngôi nhà, nhưng tốt nhất là bạn nên biết bạn sẽ muốn sống ở đó bao lâu. Nếu không, bạn có thể bị mắc kẹt trong một ngôi nhà mà bạn không thể mua được ở một thành phố hay quận huyện khác mà bạn đã rất muốn rời đi.
Nhiều chuyên gia tài chính đề nghị sống trong một ngôi nhà trong năm năm trước khi bán nó. Đừng quên tính đến các chi phí liên quan đến việc mua, bán và di chuyển. Ngoài ra, hãy xem xét điểm hòa vốn cho các khoản phí thế chấp liên quan đến ngôi nhà bạn đang bán. Nếu bạn không thể quyết định mình sẽ sống ở thành phố, quận, huyện nào và kế hoạch 5 năm của bạn là gì, thì có thể đây chưa phải là thời điểm thích hợp để mua nhà.
Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà mà không có kế hoạch 5 năm, hãy mua một ngôi nhà có giá thấp hơn nhiều so với mức tối đa bạn có thể chi trả. Bạn sẽ phải có đủ khả năng để đạt được một cú hích nếu bạn phải bán nó nhanh chóng.
Nhìn chung, sau khi cân nhắc một loạt các yếu tố về lối sống, tài chính, và bạn đã thấy đủ khả năng để sẵn sàng mua nhà, thì việc chính thức bước vào quy trình mua nhà có vẻ phức tạp hơn so với ban đầu bạn nghĩ, đặc biệt đối với người mới mua nhà lần đầu. Bạn cần nắm kiến thức về tài chính, pháp lý nhà đất. Việc xem xét chúng ngay bây giờ có thể ngăn ngừa những rủi ro tốn kém và các vấn đề tài chính sau này.
