Hiện nay, thị trường bất động sản xác định giới trẻ (độ tuổi 25 – 40 tuổi) là đối tượng khách hàng tiềm năng với nguồn thu nhập ổn định hàng tháng, xu thế thích đi du lịch cuối tuần, nơi ở sạch sẽ, an ninh…
Do vậy, nhu cầu dành cho các đối tượng này phù hợp nhất là căn hộ chung cư, cho nên, trong khoảng 10 năm trở về đây và thậm chí định hướng của các khu đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Bình Dương… đến năm 2030 thì sẽ tập trung phát triển mô hình nhà chung cư, nhằm tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
Cho nên, nguồn cung nhà ở từ các dự án chung cư trên cả nước hiện tại và trong thời gian tới sẽ rất đa dạng và phong phú; bên cạnh đó, mức giá của các căn hộ dự án thường dao động từ phân khúc trung bình đến trung bình cao (khoảng từ 1.5 tỷ/căn hộ 50m2 trở lên) cũng đáp ứng đa dạng nhu cầu cho nhiều đối tượng khác nhau.
Ngoài ra, xu hướng đầu tư đất nền của các nhà đầu tư tầm trung lại đặc biệt quan tâm đến loại sản phẩm đất nền, nhà phố liền kề tại các dự án bất động sản vẫn không ngừng gia tăng nhất là trong bối cảnh diện tích đất nói chung ngày cảng ít đi.
Chính vì vậy, tâm lý người mua BĐS dự án luôn phải “giữ chắc chỗ” đối với loại sản phẩm mình mong muốn mà có khi bất chấp các rủi ro pháp lý luôn chực chờ khi các giao dịch này được tiến hành.
1. Huy động vốn trái phép BĐS dự án – thực trạng nhức nhối – người mua lãnh đủ:
Giữa năm 2019, thị trường bất động sản toàn quốc rúng động với vụ Địa ốc Alibaba “vỡ trận” với mánh lới kinh doanh mua bán, môi giới bất động sản theo dạng đa cấp và nhiều khách hàng hám lợi đã bị đưa vào tròng.
Qua quá trình điều tra, các cơ quan chức năng đã xác định anh em ông Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT) và Nguyễn Thái Lĩnh (Giám đốc) công ty CP địa ốc Alibaba đã lừa đảo chiếm đoạt của hơn 6.700 khách hàng với số tiền khoảng 2.500 tỷ đồng.
Ban đầu, Alibaba mời chào khách hàng đầu tư mua đất với rất rẻ so với thị trường, mỗi lô có giá khoảng 300 – 400 triệu đồng, tuỳ vị trí của “dự án”. Tiếp đó, một trong các công ty con của Alibaba đứng ra ký hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng. Trong đó thể hiện cụ thể số lô, diện tích ở “dự án” do Alibaba tự đặt…
Ông Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Alibaba đã bị cơ quan công an bắt tạm giam để điều tra tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tương tự thủ đoạn trên, vào tháng 11.2019, Công an TP HCM khởi tố, bắt tạm giam bà Phạm Thị Tuyết Nhung, Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Angel Lina (gọi tắt Công ty Angel Lina; trụ sở tại Phùng Khắc Khoan, quận 1) để điều tra về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Điểm đáng chú ý là mánh khóe lừa đảo của CEO Angel Lina Tuyết Nhung giống hệt với vụ án xảy ra tại địa ốc Alibaba của Nguyễn Thái Luyện.
Việc huy động vốn trái phép liên quan đến bất động sản dự án diễn ra thường xuyên, liên tục và công khai đối với hầu hết các dự án bất động sản (bao gồm loại sản phẩm đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư). Đã, đang và có rất nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là Dự án chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường diễn ra rất phổ biến. Điển hình vào tháng 1.2020, rất nhiều khách hàng đã phản ánh dự án tổ hợp khách sạn nghỉ dưỡng Wyndham Thanh Thủy tại xã Bảo Yên, huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ do Công ty Cổ phần Dịch vụ du lịch Onsen Fuji làm chủ đầu tư đang được rao bán trái phép; dự án Danko (Thái Nguyên) đã quảng cáo, tiếp thị các sản phẩm đất nền và huy động vốn từ nhiều cá nhân dù dự án chưa được cấp chứng nhận đầu tư, chưa có quyết định giao đất; Dự án Khu nhà ở thương mại An Phát, (Dự án An Phát, toạ lạc tại 537A đường 3/2, khu phố Nguyễn Trãi, phường Lái Thiêu, TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương) với tổng diện tích 7.165 m2 gồm 55 căn nhà phố 3 tầng do Công ty TNHH MTV Đất Lành An Phát (Địa chỉ: 979H Kha Vạn Cân, Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM) làm chủ đầu tư, Công ty CP Bất động sản Hưng Nguyên GS là đơn vị phân phối và “gắn” tên thương mại cho dự án là An Phát Stown để đưa ra thị trường bằng Thỏa thuận giữ chỗ đã thu của mỗi người số tiền 100 triệu đồng/căn khi chưa đủ cơ sở pháp lý để nhận tiền của khách hàng… và còn rất rất nhiều các Chủ đầu tư sử dụng các thuật ngữ mập mờ kiểu chơi chữ như “góp vốn”, “giữ chỗ”, “thỏa thuận dịch vụ”, “thỏa thuận tư vấn”… để lợi dụng lòng tin của khách hàng hòng bằng mọi cách huy động vốn một cách bất hợp pháp.
Có không ít trường hợp các chủ đầu tư dự án mặc dù không có đủ năng lực thực hiện dự án nhưng vẫn tiến hành mở bán các căn hộ trong dự án BĐS hình thành trong tương lai cho khách hàng khiến cho họ sau khi thanh toán tiền xong theo như hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư nhưng vẫn không được nhận bàn giao nhà vì lý do chủ đầu tư thực hiện chậm tiến độ dự án hoặc dự án bị vướng pháp lý, điển hình là tại Dự án Sunshine Avenue (Q8 – chủ đầu tư Công ty TNHH địa ốc Minh Bình), Dự án West Intela (Q8 – CĐT là Công ty cổ phần phát triển địa ốc Nam Sài Gòn), dự án PiCity High Park (phường Thạnh Xuân, Quận 12 – chủ đầu tư Công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Gia Cư), Khu nhà vườn Cồn Khương (phường Cái Khế, quận Ninh Kiều) do Công ty TNHH tư vấn thiết kế Địa ốc làm chủ đầu tư, Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp (TX. Tân Uyên, Bình Dương do Công ty TNHH Đầu tư BĐS Thái Bình), Dự án khu nhà ở Đông Quang Town tọa lạc tại số 544 đường Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, Quận 12 do Công ty Cổ phần Dệt kim Đông Quang … hoặc dự án đang có tranh chấp giữa Chủ đầu tư và bên thứ ba có liên quan khác làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các khách hàng đã thanh toán từ 50%, thậm chí có trường hợp đã thanh toán đến 95% giá trị căn hộ (Dự án Green Town Bình Tân – quận Bình Tân, chủ đầu tư Công ty IDE Việt Nam) …
Nhiều khách hàng đăng ký mua căn hộ tại Green Town đang lo lắng vì đã đóng 120 triệu đồng tiền cọc hơn một năm nhưng vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán.
Hệ lụy của hàng loạt sự việc trên là việc chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án, dự án bị đình trệ, “đắp chiếu” nắng mưa… điều này sẽ dẫn tới việc người dân sẽ rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi tiền đã đóng gần hết cho chủ đầu tư mà không biết bao giờ mới nhận được nhà, hoặc sẽ vướng vào các vụ tranh chấp pháp lý kéo dài với chủ đầu tư dự án mà không biết bao giờ có thể giải quyết xong.
Huy động vốn từ Đà Nẵng đến khắp miền Trung
Từ giữa năm 2019, thị trường địa ốc Đà Nẵng bắt đầu có dấu hiệu đi xuống, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu chuyển hướng hoạt động ra các thị trường lân cận như Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Quảng Bình, Huế, Bình Thuận… Từ đây, cơn sốt bất động sản tỉnh lẻ bắt đầu và nảy sinh những vụ việc không chỉ gây rủi ro cho người mua mà còn làm phức tạp tình hình trên địa bàn.
Tại Quảng Ngãi, trong tháng 8/2019, lãnh đạo tỉnh này đã yêu cầu cơ quan chức năng làm rõ và rà soát điều tra tình trạng rao bán trái phép đất dự án FLC tại Dung Quất khi mà dự án này vẫn chưa xong các thủ tục đầu tư. Trên thực tế, đại diện FLC cho biết, đơn vị này chỉ mới ký hợp đồng nguyên tắc với một đại lý độc quyền để tìm kiếm thị trường và chưa có bất cứ hợp đồng nào liên quan mua bán đất ở Dung Quất. Thế nhưng, thực tế, nhiều sàn bất động sản tại Quảng Ngãi, Đà Nẵng đã rao bán đất tràn lan trên mạng xã hội, tổ chức sự kiện huy động khách hàng đặt cọc tiền mua đất, căn hộ ở dự án đô thị FLC tại Dung Quất. Không chỉ tại Quảng Ngãi, dự án FLC Legacy Kon Tum cũng trong tình trạng tương tự khi một số đơn vị môi giới tại Đà Nẵng đã tiến hành nhận đặt cọc giữ chỗ khi mà dự án vẫn chưa được triển khai.
Tecco Home An Phú (Bình Dương) – Lập lờ pháp lý “dụ” khách hàng đóng tiền
Dù chưa đầy đủ pháp lý, chưa hoàn thành phần móng… nhưng Tecco Miền Nam đã tiến hành thu tiền của khách hàng tại dự án Tecco Home An Phú thông qua Bản đăng ký tìm hiểu thông tin với “chiêu trò lạ”.
Theo tìm hiểu, dự án Tecco Home An Phú do Công ty Địa ốc Tecco Miền Nam (Tecco Miền Nam) làm chủ đầu tư, tọa lạc tại vòng xoay An Phú, ngay mặt tiền đường DT743, Khu phố 1A, P.An Phú, Thành phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương. Dự án có tổng diện tích khoảng 4.500 m2 với hơn 400 căn hộ. Quy mô dự án gồm 02 hầm để xe và 22 tầng nổi.
Trong vai khách hàng muốn mua căn hộ, chúng tôi được một người tên M. tự xưng là nhân viên sale của chủ đầu tư tư vấn: “Tháng 4 này bên em sẽ mở bán dự án Tecco Home An Phú. Hiện tại, công ty em đang nhận đặt giữ chỗ 50 triệu đồng/căn để ưu tiên căn đẹp cho khách”. Khi được hỏi về vấn đề pháp lý dự án, nhân viên tên M. chỉ cung cấp được Quyết định 1/500 và bản văn bản chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án, còn những giấy tờ pháp lý liên quan đều không có.
Để thuyết phục khách hàng xuống tiền tại dự án này nhân viên L. cho biết: “Bản đăng ký tìm hiểu thông tin dự án là hợp đồng giữ chỗ để ưu tiên khách chọn căn đẹp, nếu khách không mua sẽ được hoàn lại tiền”. Tuy nhiên, có một “điểm lạ” trong Bản đăng ký tìm hiểu thông tin dự án mà Công ty này dùng để thu tiền khách hàng là buộc người đăng ký phải cam kết đề nghị nộp cho Công ty Địa ốc Tecco Miền Nam số “tiền thành ý” là 50 triệu đồng.
Không những vậy Công ty này còn bắt khách hàng thừa nhận và đồng ý “tiền thành ý” không được hiểu là tiền đặt cọc đảm bảo giao dịch đối với căn hộ tại dự án dưới bất kỳ phương diện nào. Phải chăng, đây chính là “mánh khóe” để Tecco Miền Nam “lách luật”, cố tình đẩy khách hàng vào “thế đã rồi”?
Trong kỳ sau, mời quý độc giả đón đọc bài viết: “Cẩn trọng mua bất động sản dự án kẻo “tiền mất, tật mang” để tìm ra những giải pháp tự bảo vệ mình trước những chiêu trò mà các chủ đầu tư “không có tâm” trước khi xuống tiền chốt sản phẩm.
DDI
