Ở kỳ 1 chúng tôi đã gửi đến quý bạn đọc thực trạng nhức nhối trong việc huy động vốn dự án trái phép, người mua lãnh đủ. Trong kỳ này, chúng ta sẽ tiếp tục làm rõ những vấn đề cần lưu ý, cẩn trọng mua bất động sản dự án kẻo “tiền mất, tật mang”.
Chiêu trò mà các chủ đầu tư thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhiều khách hàng vì hám lợi và thiếu hiểu biết đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án để rồi nhận lấy rủi ro về mình. Những vụ việc này, khi người dân tố giác, các cơ quan báo chí phản ánh, nhưng cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt ở mức rất thấp, thậm chí chỉ là văn bản nhắc nhở.
Như vậy, để tự bảo vệ mình, người dân có nhu cầu mua bất động sản sản dự án cần lưu ý các nội dung sau đây trước khi quyết định xuống tiền – chốt sản phẩm:
1. Thời điểm Chủ đầu tư được huy động vốn
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, Dự án phải có các hồ sơ sau: Giấy tờ về quyền sử dụng đất; Hồ sơ dự án; Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.
Sở Xây dựng TPHCM thường xuyên cập nhật tình hình đủ điều kiện huy động vốn của các dự án trên website https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/home đối với các Dự án tại địa bàn TPHCM. Đây được xem là kênh tham khảo chính thức có giá trị nhất đối với các khách hàng đang có nhu cầu mua bất động sản dự án.
2. Lựa chọn chủ đầu tư – đơn vị xây dựng uy tín
Việc lựa những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng, có năng lực tài chính là chìa khóa cốt lõi để bảo đảm đồng tiền của mình được sử dụng mua bất động sản được sử dụng đúng mục đích và Dự án đó được triển khai đúng tiến độ, đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về những dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó. Bên cạnh đó, những đối tác cùng thực hiện dự án với chủ đầu tư cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Bởi vì dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín nhưng chọn các đơn vị xây dựng, đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm thì chất lượng sản phẩm tất nhiên cũng sẽ không cao.
3. Hiểu rõ bảo lãnh của Ngân hàng với các Dự án
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định, Dự án phải có sự bảo lãnh của các ngân hàng thương mại trước khi Chủ đầu tư rao bán. Tuy nhiên, để lách quy định này, khi yêu cầu khách hàng đóng tiền và ký hợp đồng mua bán thường lập lờ đưa ra Văn bản cam kết bảo lãnh của Ngân hàng đối với dự án chứ không phải là Hợp đồng bảo lãnh được Chủ đầu tư và Ngân hàng ký kết chính thức. Chính sự mập mờ thông tin, sự “chơi chữ” của Chủ đầu tư và sự thiếu trách nhiệm khi phát hành văn bản cam kết này từ phía ngân hàng khiến cho người mua “ngộ nhận” đây chính là sự bảo lãnh hợp pháp mà pháp luật bắt buộc mà không biết bản cam kết đó chỉ thực chất đúng nghĩa là “một sự cam kết” không ràng buộc và cũng không xác định bất kỳ nghĩa vụ gì của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà cho khách hàng.
Cam kết bảo lãnh của VPBank cho Dự án West Intela – CKBL đã hết hạn từ ngày 23/5/2020.
Ngoải ra, thông thường văn bản cam kết bảo lãnh của Ngân hàng chỉ được xác định trong một khoảng thời gian nhất định (thông thường 1 năm), thì khi hết thời hạn đó mà Chủ đầu tư không đáp ứng các điều khoản nhất định của Ngân hàng thì thỏa thuận phát hành hợp đồng bảo lãnh dự án này thường sẽ không được tiếp tục thực hiện. Và nếu lỡ người mua, vì tin vào Văn bản cam kết bảo lãnh mà đã xuống tiền, gặp bất kỳ rủi ro nào liên quan đến Dự án thì chỉ còn bấu víu vào “sự tử tế” của Chủ đầu tư để cầu mong được giảm bớt rủi ro, thiêt hại.
4. Xem kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán
Để hạn chế những rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cần đọc kỹ, hiểu rõ các nội dung sau trong hợp đồng:
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán
- Điều khoản về thanh toán – tương ứng tiến độ xây dựng dự án;
- Quy định về thời gian bàn giao sản phẩm bất động sản;
- Điều kiện về chuyển giao quyền và nghĩa vụ tại hợp đồng (chuyển nhượng hợp đồng)
- Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Những chế tài phạt khi một trong các bên vi phạm hợp đồng
- Các điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Và một số các nội dung khác về phí quản lý, về danh mục sản phẩm bàn giao kèm theo căn hộ, về ranh mốc – diện tích bàn giao đối với đất nền, về sản phẩm nhà phố hoàn thiện…
Lưu ý về điều khoản thanh toán: Đối với dự án do tổ chức, cá nhân Việt Nam là chủ đầu tư: trước khi nhận bàn giao nhà, khách hàng chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng, khi nhận bàn giao sẽ thanh toán 95% giá trị hợp đồng và 5% còn lại chỉ thanh toán khi người mua nhận Giấu chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận);
- Đối với các dự án do tổ chức nước ngoài là chủ đầu tư: trước khi nhận bàn giao nhà, khách hàng chỉ thanh toán tối đa 50% giá trị hợp đồng, khi nhận bàn giao sẽ thanh toán 95% giá trị hợp đồng và 5% còn lại chỉ thanh toán khi người mua nhận Giấy chứng nhận.
5. Theo dõi, cập nhật thông tin về tiến độ xây dựng
Quá trình xây dựng nhà ở, triển khai dự án bất động sản hình thành trong tương lai sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và chia thành từng giai đoạn như: xây dựng phần móng, phần thân, cất nóc, thi công hoàn thiện, nghiệm thu, hoàn công. Người mua cần thường xuyên cập nhật các thông tin về tiến độ xây dựng công trình để suy xét xem liệu căn hộ có được bàn giao đúng thời hạn.
Ngoài ra, tiến độ thanh toán cũng sẽ phải trải dài tương ứng theo quá trình thi công dự án cho đến khi nhận bàn giao sản phẩm và người mua được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, trước khi tiến hành thanh toán cho đợt tiếp theo, người mua cũng cần tìm hiểu xem tiến độ xây dựng có đang tương ứng với mức độ thanh toán hay không để tránh thanh toán quá nhanh nhưng dự án lại thi công chậm hơn thời hạn.
6. Kiểm tra kỹ lưỡng khi nhận bàn giao căn hộ, nhận bàn giao nền đất
Nhận bàn giao căn hộ/nền đất có lẽ là thời điểm được người mua mong đợi nhất và đây cũng là giai đoạn cần phải cẩn thận xem xét từng chi tiết của sản phẩm nhận bàn giao. Vì sau khi đã kết thúc việc nhận bàn giao, những vấn đề chưa ổn thỏa sẽ do người mua tự chịu mà không thể quy trách nhiệm cho bên chủ đầu tư.
Người mua cần căn cứ vào phụ lục hợp đồng để kiểm tra những phần bàn giao đã được cam kết. Bên cạnh đó, có thể rủ thêm những người có kinh nghiệm đi cùng để việc nhận bàn giao căn hộ/nền đất được diễn ra hiệu quả, thuận lợi.
7. Chú ý về thời gian nhận sổ hồng:
Câu chuyện người dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư đã nhận 95% tiền giá trị mua nhà, người dân cũng đã về ở được từ 3-5 năm nhưng chưa có Giấy chứng nhận (hay thường được gọi là sổ hồng hoặc sổ đỏ) không còn hiếm tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Vướng mắc này hiện nay vẫn chưa có phương án để tháo gỡ triệt để.
Tại Hà Nội, dự án chung cư Westa nằm trong khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông (Hà Nội) đã được bàn giao và đi vào hoạt động 5 năm nay nhưng không được làm sổ vì chủ đầu tư vẫn đang thế chấp cả tòa nhà tại ngân hàng. Hay tại tại khu chung cư AZ Vân Canh Towers CT1, cư dân đã nhận bàn giao nhà và vào ở ổn định từ tháng 6/2016 đến nay, đã thành lập Ban quản trị (BQT) và được UBND huyện Hoài Đức (Hà Nội) công nhận. Mặc dù cư dân đã làm hồ sơ và có nguyện vọng nộp trước bạ để được cấp sổ đỏ từ năm 2017, khi thắc mắc thì chủ đầu tư trả lời là do khu chung cư có 4 tòa nhưng mới làm xong 2 tòa nên chưa đủ điều kiện để làm sổ. Trước đó, hàng trăm cư dân khu đô thị Đoàn Ngoại giao ở quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã nhiều lần xuống đường để phản ánh bức xúc trước những bất cập của khu đô thị do Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) làm chủ đầu tư.
Chung cư Starcity (số 81, đường Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, Hà Nội) – bàn giao nhà từ 2014 đến nay người dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Tại TP.HCM, chung cư Trương Đình Hội (số 45 Trương Đình Hội, P.16, Q.8, TP.HCM) người dân đã giăng băng rôn đòi sổ hồng tạo áp lực với chính quyền địa phương và chủ đầu tư bởi sau 6 năm vào sinh sống, sổ hổng vẫn chỉ là lời hứa suông. Còn ở chung cư Khang Gia Tân Hương, P.Tân Quý, Q.Tân Phú, TP.HCM, năm 2016, chủ đầu tư xây dựng trái phép biến tầng trệt và tầng lửng thành hơn 70 căn hộ khiến chung cư không thể hoàn công. Chưa kể, sổ đỏ của chung cư cũng bị đem đi thế chấp ngân hàng nên chủ đầu tư phải giải chấp thì mới có đủ cơ sở pháp lý làm sổ hồng cho từng căn hộ. Ngay cả đến các chủ đầu tư được xem là lớn nhất thị trường như Novaland, Đất Xanh… cũng có rất nhiều dự án chung cư dù đã bàn giao nhà hơn 2 năm nay nhưng đến hiện tại cư dẫn vẫn không được cấp Giấy chứng nhận.
Chung cư Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM) bàn giao nhà từ năm 2014 nhưng do lỗi của CĐT về xây dựng sai thiết kế và CĐT đã thế chấp dự án cho Ngân hàng nên hiện tại không thể làm sổ cho cư dân.
Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản và khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở quy định chủ đầu tư dự án có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên thực tế, hầu như đa số trường hợp cư dân đã nhận bàn giao hoàn thiện và vào ở từ lâu nhưng vẫn chưa được nhận sổ và tại nhiều dự án, dù cư dân đã nhận bàn giao nhà từ 2 – 3 năm nhưng vẫn chưa được Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Để hạn chế tình trạng này và nhằm buộc các chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực sự đối với khách hàng của mình thì tại điểm i khoản 3 Điều 4 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã ban hành xác định chế tài đối với các Chủ đầu tư chậm trễ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho cư dân mua căn hộ dự án với mức phạt tiền cao nhất đến 1 tỷ đồng; tuy nhiên, với quy mô và số lượng nguồn vốn từ người dân đã thanh toán và Chủ đầu tư đang chiếm dụng thì có vẻ như số tiền phạt dù có lên đến tiền tỷ cũng không đủ sức răn đe cho hành vi cố tình vi phạm không thực hiện cấp sổ hồng cho khách hàng của các Chủ đầu tư dự án..
- Tháng 4/2020, Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND TP. Cần Thơ có báo cáo trên địa bàn tỉnh hiện có 4 dự án chủ đầu tư có thực hiện huy động vốn bằng hình thức chuyển nhượng đất nền vi phạm huy động vốn không đúng quy định; 5 dự án chủ đầu tư không thừa nhận có thực hiện huy động vốn nhưng thực tế đã có thực hiện giao dịch mua bán.
- Thống kê đất đai mới nhất vào đầu năm 2020 của Sở TN-MT Hà Nội cho thấy, trên địa bàn Thủ Đô còn 23.393 căn chung cư và 867 căn thuộc dự án nhà ở tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận. Còn tại TPHCM, số trường hợp căn hộ dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận cũng lên đến 15.000 căn.
DDI.
