Khi quyết định mua hoặc bán bất động sản, câu hỏi đầu tiên chính là “giá bao nhiêu là phù hợp?”. Cách thông thường mọi người hay làm hiện nay chính là dựa vào giá tham khảo từ “bà hàng xóm”. Kinh nghiệm này giúp nhiều người dễ dàng định giá căn nhà của mình “theo mặt bằng chung”, nhưng cũng chứa nhiều rủi ro, vì không phải lúc nào “bà hàng xóm” cũng đúng.
Dưới đây là một số bí quyết định giá nhà đất đơn giản được đúc kết từ các chuyên gia để mọi người dễ dàng tự tính được giá trị bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua hoặc bán, tránh tình trạng “hớ” giá.
Cách xác định giá bán nhà
Căn nhà có 2 yếu tố cơ bản để tính giá: Giá đất và giá xây dựng.
Giá đất được tính theo diện tích đất (thuộc quyền sử dụng của chủ sở hữu căn nhà) và diện tích sàn (XD).
Giá đất bạn có thể tham khảo giá quy định của UBND tỉnh, TP ban hành vào đầu mỗi năm dương lịch và tham khảo giá đất trên thị trường. Giá thị trường thông thường cao hơn giá quy định của địa phương.
Về giá nhà (XD): Căn cứ vào 4 cấp nhà để tính giá 1m2 XD (ví dụ nhà cấp 1 có giá chừng 3 đến 5 triệu/m2 (tùy theo vật liệu hoàn thiện); nhà cấp 2 chừng 2 đến 3 tr/m2…
Tổng giá trị căn nhà = Giá đất + Giá nhà (XD)
VD: Căn nhà có diện tích đất 100m2; giá đất của địa phương thời điểm đó là 12tr/m2 thì giá trị lô đất đó là : 1,2 tỷ.
Giá nhà (XD): Nếu là nhà cấp 4 và xây hết diện tích đất 100m2 thì DTXD là 100m2; đơn giá nhà cấp 4 chừng 1.000.000đ/m2; giá nhà (XD) là: 100 triệu.
Như vậy tổng giá trị nhà, đất là 1,3 tỷ.
Định giá thông qua so sánh
Đây là cách phố biến nhất mà mọi người hay áp dụng. Hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba đến năm căn là tốt.
Một mẹo nhỏ để bạn có thể xác định mức giá tốt là cố gắng tìm ra những lợi điểm về BĐS của bạn so với những BĐS đã giao dịch. Tập trung nhấn mạnh những điểm này trong quá trình thương lượng sẽ giúp bạn thương thảo được mức giá tốt nhất.
Định giá thông qua ngân hàng
Đối với những ai vay tiền ngân hàng để mua nhà đất thì có thể tìm đến sự hỗ trợ từ phía ngân hàng bởi quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Tuy vậy cũng có nhiều hạn chế, thường là mất nhiều thời gian và vì lẽ đó sẽ khiến cho người mua dễ bị vụt mất cơ hội ra quyết định. Thường thì các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn và giá thực tế có thể cao hơn từ 10 – 20%.
Ngoài những cách định giá được chia sẻ trên đây thì người mua có thể tham khảo kết quả định giá từ các đơn vị hỗ trợ thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí để có được mức giá chính xác nhất giúp tránh bị “hớ” giá khi mua bán nhà.
Những yếu tố cộng thêm cần xem xét khi tính giá bán nhà
Ngoài ra những yếu tố dưới đây cũng là những điều kiện quan trọng để bạn cân đối, định giá bất động sản cho phù hợp như: vị trí căn căn nhà; tình trạng nhà; thông tin quy hoạch, thời điểm bán…
Vị trí nhà mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính, hẻm phụ đều có giá trị khác nhau. Nhà nằm ngay mặt tiền đường có giá trị kinh doanh cao, dĩ nhiên sẽ có giá bán cao hơn các nhà trong hẻm.
Tình trạng nhà mới hay cũ cũng quyết định đến giá bán. Thông thường bạn nên nắm rõ thời điểm xây dựng, sửa chữa căn nhà để khấu trừ các khoản hao phí, tổn thất do quá trình sử dụng. Mức khấu hao có thể dao động từ 10 – 30% giá trị bất động sản.
Vị trí phong thủy, tình trạng pháp lý, quy hoạch Nhà nước, cơ sở hạ tầng dân cư cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá nhà của bạn…
Tóm lại trước khi quyết định mua bán nhà đất, bạn phải xác định được mức giá để tránh giá thương lượng không sát với giá thị trường. Nếu chưa có kinh nghiệm, bạn nên nhận tư vấn từ các công ty dịch vụ BĐS uy tín.
