Mua nhà với nhiều người chính là một mục tiêu to lớn trong đời bởi nếu có an cư trước thì mới có lập nghiệp sau và sở hữu nhà ở riêng thì vẫn tốt hơn là ở chung cư hay đi thuê mướn. Thế nhưng, những căn nhà phù hợp với giấy tờ pháp lý đầy đủ thì thường đi kèm với mức giá cao mà không phải ai cũng đủ điều kiện tài chính để sở hữu. Thay vào đó, vẫn tồn tại những căn nhà chưa có sổ đỏ được bán với mức giá thấp đã hấp dẫn không ít người tìm mua và sẵn sàng chấp nhận những rủi ro có thể phát sinh về sau.
Về mặt pháp lý, căn nhà chưa có sổ đỏ tức chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì khi tiến hành chuyển nhượng sẽ không được công chứng và về sau người mua khó tránh khỏi chịu thiệt khi có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, mức giá bán những căn nhà như vậy lại rất hấp dẫn và phù hợp với nhu cầu của nhiều đối tượng điều kiện tài chính còn khiêm tốn. Mua nhà không có sổ đỏ vốn là một quyết định mạo hiểm và có thể dẫn đến nhiều rủi ro, trong trường hợp người mua không còn sự lựa chọn nào tốt hơn và phải mua nhà không có sổ đỏ thì nên cân nhắc những rủi ro có thể xảy ra dưới đây và chú ý đến cách phòng tránh để hạn chế chịu thiệt hại.
Rủi ro đối với nhà đất không có sổ đỏ
- Phát sinh tranh chấp
Đối với những tài sản như nhà ở, ô tô hay xe máy thì pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản và được chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền. Bên mua sẽ có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để làm thủ tục trước bạn sang tên để được pháp luật bảo vệ nếu có tranh chấp xảy ra.
Trong trường hợp nhà đất chưa có sổ đỏ thì tức chưa có quyền sở hữu chính thức với tài sản đó và việc chuyển nhượng chỉ có thể diễn ra dưới hình thức là dạng hợp đồng viết tay chứ không được công chứng. Vì theo như quy định, phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà đất khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vậy nên việc thực hiện giao dịch với hợp đồng viết tay rất dễ tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, chẳng hạn như khi giá nhà đất tăng cao thì chủ cũ có thể yêu cầu hủy hợp đồng và người mua sẽ là đối tượng chịu nhiều thiệt hại. Có muốn khởi kiện cũng sẽ bị phán quyết vô hiệu bởi hợp đồng vốn không được công chứng xác thực.
- Nguồn gốc tài sản tiềm ẩn rủi ro
Chính vì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên việc xác minh nguồn gốc tài sản nhà ở sẽ khó khăn hơn và tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến người mua không lường trước. Thường gặp nhất là những trường hợp như: đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, đất phần trăm, nhà xây trên đất lấn chiếm, … khiến người mua phải “lận đận” đối mặt với các tranh chấp pháp lý phát sinh sau khi mua.
- Có khả năng bị tháo dỡ và thu hồi không bồi thường
Việc cấp phép xây dựng dù không đòi hỏi nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với mảnh đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Và nếu căn nhà xây dựng trái phép thì rất dễ có khả năng bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Không những thế căn nhà bị tháo dỡ còn không được bồi thường như những trường hợp khác mà thậm chí còn có thể bị xử phạt hành chính.
- Khó chuyển nhượng lại
Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà cần chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Nhà không có sổ đỏ rất khó bán và nếu bán thì cũng chỉ có thể bán với giá thấp vì vấn đề giấy tờ pháp lý không đảm bảo.
- Không thể thế chấp để vay tiền
Để có thể thế chấp nhà vay vốn ngân hàng thì đòi hỏi căn nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Với nhà không có sổ đỏ thì điều đó tương đường không thể thế chấp nhà để vay vốn ngân hàng được, điều đó làm giảm sự linh hoạt cũng như hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
- Khó khăn trong sửa chữa
Khi muốn cả tạo, sửa chữa hay xây mới lại ngôi nhà cho phù hợp với nhu cầu thì cần phải xin giấy cấp phép xây dựng. Thế nhưng, nhà không có sổ đỏ thường rất khó khăn trong thủ tục giấy tờ và thậm chí còn không được cấp phép cho xây mới, cải tạo hay sửa chữa.
Biện pháp hạn chế rủi ro nếu mua nhà đất chưa có sổ đỏ
Mua nhà sổ đỏ có muôn vàn khó khăn cũng như có nhiều bấp cập dễ dẫn đến rủi ro ngoài ý muốn. Tuy vậy, trong một số trường hợp bất khả kháng buộc phải mua nhà chưa có sổ đỏ thì người mua nên chú ý những điều sau để hạn chế tối đa rủi ro phát sinh trong quá trình chuyển nhượng giao dịch.
- Chú ý tìm hiểu thông tin nguồn gốc nhà đất
Đầu tiên, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ thông tin về nguồn gốc của nhà đất đang giao dịch để xác định đây có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có đang tranh chấp với các chủ thể khác hay nằm trong diện quy hoạch, bị cưỡng chế, tháo dỡ hay không. Để biết được điều này thì người mua nên yêu cầu bên bán giao các loại giấy tờ bản chính liên quan đến nguồn gốc nhà đất để xem xét thật kỹ.
- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán
Nhiều người khi giao dịch mua bán thường không chú ý đến tình trạng quan hệ hôn nhân của người bán. Trong khi đó, nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự chấp thuận và đồng thời có chữ ký xác nhận của cả hai. Nếu chỉ có chữ ký của một người thì điều đó dễ tạo sơ hở cho bên bán khởi kiện khiến hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu và chịu thiệt sẽ là người mua. Vì vậy, trong quá trình làm hợp đồng, bên mua luôn phải yêu cầu được kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán.
- Cần có người làm chứng hợp đồng mua bán
Giao dịch nhà đất không có sổ đỏ là không hợp pháp nên vì vậy khó được pháp luật bảo vệ. Người mua nên mời hai người làm chứng cho hợp đồng mua bán và yêu cầu bên bán điểm chỉ ngón trỏ vào hợp đồng để có căn cứ chứng minh giao dịch xảy ra.
- Nên thanh toán tại ngân hàng
Quy trình thanh toán nên được tiến hành thực hiện tại ngân hàng, bên mua yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền. Người mua cũng nên yêu cầu bàn giao ngay sau khi thanh toán tiền nhà.
