Giá của một căn hộ chung cư được xác định bởi nhiều yếu tố: vị trí, chủ đầu tư, diện tích, chất lượng,…Việc nắm được những yếu tố này sẽ giúp người mua nhà hay nhà đầu tư dễ dàng định giá căn hộ chung cư của mình được chính xác hơn cũng như tính thanh khoản của căn hộ.
Các yếu tố ảnh hưởng đến sự tăng giá căn hộ theo từng năm
Giá căn hộ chung cư có tăng theo từng năm không?
Hầu hết các trường hợp, giá căn hộ chung cư mới sẽ tăng đến một mức nhất định sau một khoảng thời gian. Đối với một số chung cư cũ, giá có thể đứng hoặc giảm.
Việc tăng giá căn hộ chung cư trong tương lai sẽ phụ thuộc vào tương quan cung – cầu của thị trường, giá nguyên vật liệu trong thời điểm xây dựng, cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh,… và nhiều yếu tố về tình hình kinh tế, thị trường tại thời điểm đó.
Dưới đây là những yếu tố chính ảnh hưởng đến sự tăng giá căn hộ chung cư qua năm tháng.
1. Quy luật cung – cầu
Giá căn hộ chung cư sẽ bị ảnh hưởng bởi quy luật cung cầu của thị trường. Các yếu tố cũng phần nào ảnh hưởng đến nhu cầu của người mua.
- Khi cung > cầu, số lượng căn hộ ít nhưng lượng người muốn mua nhiều thì giá căn hộ sẽ tăng, sẽ cao hơn những dự án khác.
- Khi cung
Quy luật cung – cầu cũng áp dụng cho tất cả các yếu tố bên dưới đây. Nếu một chung cư nằm ở vị trí tốt, nhiều người muốn mua, cầu tăng, khi đó giá căn hộ cũng sẽ tăng lên.
2. Chu kỳ sốt giá đất
Chu kỳ sốt giá sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến giá căn hộ
Trong thị trường bất động sản rất thường xảy ra tình trạng sốt giá. Việc sốt giá đất thường diễn ra theo chu kỳ bất động sản. Tại thời điểm sốt giá, giá đất tăng kéo theo sự tăng giá của tất cả các loại hình bất động sản.
3. Vị trí của dự án chung cư
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí dự án BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
4. Uy tín của chủ đầu tư
Uy tín của chủ đầu tư được thể hiện qua lịch sử đầu tư, tên thương hiệu, có kết hợp với công ty nước ngoài, có hợp tác với công ty nước ngoài hay không. Dự án chung cư của chủ đầu tư tốt, uy tín sẽ được nhiều người tin dùng, chọn mua. Do đó, giá có thể cao cơn căn hộ cùng phân khúc tại các dự án khác.
Những dự án có chủ đầu tư lớn, uy tín trong ngành và đã từng có những dự án thành công trước đây đương nhiên cũng sẽ được định giá “nhỉnh” hơn những dự án của những chủ đầu tư nhỏ lẻ. Dự án căn hộ của chủ đầu tư uy tín sẽ an tâm hơn về chất lượng công trình, tiến độ và tính pháp lý.
5. Chi phí xây dựng chung cư
Chi phí xây dựng bao gồm chi phí khảo sát, thiết kế, lựa chọn nhà thầu, lựa chọn nguyên vật liệu, chi phí thi công, giám sát, kiểm định,… Chất lượng chung cư càng cao, chi phí xây dựng lớn, giá căn hộ cũng sẽ cao hơn. Có trường hợp nếu chi phí vật liệu tăng trong quá trình xây dựng sẽ dẫn tới giá căn hộ cũng tăng theo. Ví dụ, khoảng giữa năm 2021, giá thép tăng sẽ kéo theo giá chào bán căn hộ cũng tăng.
Vật liệu xây dựng tăng sẽ kéo theo giá căn hộ tăng
Tuy nhiên, việc khách hàng chi tiền mua căn hộ khi dự án chưa hoàn thành đồng nghĩa với việc khách hàng đã tham gia vào quá trình xây dựng nên căn hộ chung cư ấy. Do đó, có thể xem như khách hàng cũng là một phần của quá trình xây dựng dự án chung cư. Vì thế, nhiều dự án đã mở bán ngay trong giai đoạn xây dựng để vừa có thêm vốn, vừa tạo cơ hội để khách hàng tham gia vào quá trình xây dựng của chung cư.
6. Tính pháp lý của dự án
Bên cạnh vị trí thì tính pháp lý cũng là một yếu tố quan trọng đến giá căn hộ. Để có thể hoàn toàn yên tâm, bạn hãy chọn các dự án đã hoàn thành được hơn 20% phần thô và có chủ đầu tư đã và đang vận hành nhiều dự án chung cư đã hoàn thiện khác. Và đương nhiên nếu có điều kiện, hãy chọn mua những khu chung cư đã hoàn thiện là tốt nhất.
Khách hàng cần kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án chung cư, gồm 7 loại giấy tờ sau:
- Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ)
- Chấp nhận chủ trương đầu tư dự án
- Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt
- Giấy phép xây dựng của Chủ đầu tư
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà
- Chứng thư bảo lãnh ngân hàng đối với dự án đó
- Và các giấy tờ liên quan khác.
***Lưu ý: Ngoài những giấy tờ trên, mỗi dự án sẽ có bộ hồ sơ pháp lý chung cư khác nhau.
7. Tiện ích nội khu
Tiện ích chung cư cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ. Nguồn ảnh: alibaba
Một dự án chung cư có nhiều và đầy đủ tiện ích nội khu hơn sẽ có giá đắt hơn. Tiện ích nội khu bao gồm các công trình công cộng, công viên, sân chơi thể thao, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, khu vui chơi, ăn uống mua sắm,… để chăm sóc đời sống tinh thần và vật chất của cư dân.
8. Cơ sở hạ tầng – Tiện ích ngoại khu xung quanh
Nếu một dự án chung cư với số lượng tiện ích nội khu khiêm tốn thì có thể bù lại bằng cơ sở hạ tầng xung quanh, tiện ích ngoại khu bên ngoài.
Giá của căn hộ chung cư còn bị ảnh hưởng bởi: khoảng cách đến các trục đường chính; các tiện ích xung quanh như chợ, siêu thị tiện ích, trung tâm thương mại, dịch vụ ăn uống; các cơ quan hành chính; vấn đề an ninh khu vực,…
Dự án Masteri Thảo Điền, quận 2 tích hợp nhiều tiện ích nội ngoại khu.
Một căn hộ có giá vừa phải trong giai đoạn bàn giao. Tuy nhiên, nếu như sau vài năm nữa, mặt đường gần đó được mở rộng; có thêm trung tâm thương mại được xây dựng gần đó; cơ sở dịch vụ được mở ra; dân cư tập trung đông đúc hơn;… thì giá của căn hộ đó sẽ tăng rất nhanh.
9. Phong thủy – Hướng, view chung cư, căn hộ
Phong thủy dự án chung cư cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá của từng căn hộ. Phong thủy dự án có hướng dự án, hướng tòa nhà, hướng căn hộ, số tầng, vị trí căn hộ,… Do đó, những căn hộ có số đẹp, vị trí đẹp, nhiều view, hướng tốt thường sẽ có nhiều người muốn mua. Từ đó giá sẽ cao hơn những căn khác.
10. Chi phí quảng cáo
Không chỉ riêng có các sản phẩm tiêu dùng, các “sản phẩm căn hộ” cũng thường được quảng bá, tiếp thị qua nhiều kênh để tiếp cận khách hàng tiềm năng. Hằng ngày đi thang máy, đọc báo, xem youtube, tìm kiếm Google, bạn vẫn thấy các quảng cáo về các dự án nhà ở, bất động sản. Do đó, phí quảng cáo cũng là một phần trong chi phí mua chung cư.
