Nắm bắt được nhiều yếu tố tác động sẽ giúp bạn xác định được mức giá phù hợp và có thể nhận được một khoản lợi nhuận khi mua bán bất động sản.
Mặc dù hiện tượng “bong bóng bất động sản” có thể và thực sự tồn tại, nhưng bản thân bất động sản không sống trong bong bóng. Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bên ngoài, có thể làm tăng hoặc giảm giá nhà và bất động sản.
Một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là yếu tố vĩ mô. Các yếu tố vĩ mô có xu hướng lớn và thường ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác của nền kinh tế hoặc toàn bộ thị trường bất động sản.
Các yếu tố vi mô cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trong khi yếu tố vĩ mô là yếu tố ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế, thì yếu tố vi mô lại mang tính cá biệt hơn. Nó có thể chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở một khu vực cụ thể hoặc một loại bất động sản cụ thể.
Mặc dù bạn khó dự đoán chắc chắn thị trường vĩ mô bất động sản sẽ diễn ra như thế nào, nhưng am hiểu các yếu tố khác nhau có ảnh hưởng nhất định đến bất động sản có thể giúp bạn lựa chọn mua bán bất động sản tốt hơn.
Trong nội dung kỳ 1, DDI đã phân tích những yếu tố nội tại ảnh hưởng đến giá bất động sản, nội dung kỳ 2 dưới đây sẽ phân tích các yếu tố vi mô bên ngoài tác động đến giá cũng như trải nghiệm sống của chủ sỡ hữu.
Các yếu tố bên ngoài được chia làm hai nhóm: nhóm tác động tích cực đến bất động sản và nhóm tác động tiêu cực đến bất động sản.
Nhóm 1: Yếu tố làm tăng giá trị bất động sản
- Tiện ích di chuyển, giao thông:
Những tiện ích trong khu vực tọa lạc của bất động sản như: Trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, chợ, bến xe, khu công nghiệp…Đây là những tiện ích góp phần nâng cao trải nghiệm sống của chủ sở hữu. Một bất động sản tọa lạc gần những loại hình này sẽ giúp chủ sở hữu dễ dàng tiếp cận được những tiện ích mà nó mang lại, thay vì phải tốn thời gian di chuyển.
Nhắc đến thời gian di chuyển hằng ngày, các bạn trẻ có thể đi 1 hành trình từ nhà đến cơ quan, nhưng với những người mua đã lập gia đình và có con thì sẽ có thêm 1 hành trình đưa đón con đến trường. Vậy, với những bất động sản gần trường học, người mua có thể rút ngắn được khá nhiều thời gian di chuyển để tập trung làm các việc khác cần thiết hơn.
- Tiện ích sức khỏe:
Bất động sản gần công viên chiếm lợi thế. Công viên được ví như lá phổi xanh của thanh phố sẽ cải thiện phần nào chất lượng sống trong giai đoạn ô nhiễm không khí ngày càng tăng cao như hiện nay.
- Tiện ích khu vực kinh doanh
Những tiện ích có thể đem đến thu nhập cho chủ sở hữu bất động sản tọa lạc gần các khu vực như: bệnh viện, bến xe, chợ,… Chủ sở hữu sống gần đây có thể kinh doanh nhiều loại hình như: ăn uống, nhà nghỉ.
- Hạ tầng giao thông
Tác động nhiều đến giá trị của bất động sản là hạ tầng: đường, hệ thống thoái nước, điện, cáp quang,…. Một khu vực có hạ tầng tốt sẽ giảm thiểu đi những bất lợi và mang lại trải nghiệm sống tốt hơn cũng như gia tăng giá trị cho bất động sản tại khu vực đó.
Nhìn chung, những tiện ích góp phần làm gia tăng giá trị của bất động sản tùy thuộc vào loại hình cũng như khoảng cách mà mức độ gia tăng giá bất động sản sẽ ở mức ít hay nhiều.
Nhóm 2: Yếu tố làm giảm giá trị bất động sản
- Ảnh hưởng cầu đường
– Với tình hình giao thông đông đúc, thành phố đã cho xây dựng nhiều cầu vượt để có thể giải quyết vấn đề ùn tắc giao thông. Tuy nhiên, với những bất động sản đang là “mặt tiền đường” nhưng bị chuyển thành “mặt tiền dạ cầu” lại đang đến những hạn chế.
Thứ nhất là về vấn khả năng kinh doanh, những bất động sản tọa lạc 2 bên dạ cầu thì thường ít được để ý đến do bị khuất tầm nhìn dẫn đến khả năng kinh doanh cũng bị hạn chế.
Ngoài ra thì khi xây dựng xong cầu vượt, phần đường ở hai bên dạ cầu cũng nhỏ đi, gây khó khăn trong việc di chuyển. Bên cạnh cầu vượt thì cầu đường cũng mang đến những bất lợi cho chủ sở hữu.
- Phong thủy, nghĩa trang
Việc nằm gần nghĩa trang là một yếu tố tác động rất mạnh đến với giá trị của bất động sản. Những bất động sản tọa lạc gần nghĩa trang sẽ rất khó có thể giao dịch thành công.
- An ninh
– Một môi trường sống tốt phải đi kèm với an ninh tốt. Những khu vực thường xuyên xảy ra những tệ nạn như: cướp giật, trộm cướp, những loại hình giải trí không lành mạnh sẽ tác động tiêu cực đến chất lượng cuộc sống của người dân trong khu vực cũng như sẽ làm giảm giá trị của bất động sản tại khu vực đó. Không phải ngẫu nhiên mà chúng ta đều lựa chọn những khu vực sinh sống an ninh, tri thức để xây dựng mái ấm.
– Bệnh viện được xem xét như 1 yếu tố lợi thế. Tiện lợi đi khám chữa bệnh nhanh chóng. Tuy nhiên, không phải bệnh viện nào cũng được xem là ưu điểm, chẳng hạn như bệnh viện tâm thần. Đây được xem là loại hình bệnh viện đặc biệt và đối tượng được chữa trị có thể đem đến những bất lợi cho người dân trong khu vực một cách vô thức.
- Không khí ôi nhiễm
Những khu công nghiệp độc hại là một điển hình, không chỉ gây ô nhiễm không khí, một vài khu công nghiệp còn gây ra sự ô nhiễm khác như: nguồn nước, nguồn đất. Một yếu tố khác gây ra sự ô nhiễm đó là bãi rác, khu xử lý chất thải.
- Đường ray xe lửa, dây điện
Đối với tài sản tọa lạc cạnh đường ray xe lửa sẽ bị ô nhiễm tiếng ồn hoặc gây ra những ảnh hưởng xấu đến công trình khi đoàn tàu chạy qua.
Với đường dây điện cao thế sẽ gây ra hạn chế trong xây dựng công trình đối với những bất động sản tọa lạc trong khu vực. Ngoài ra, vấn đề về an toàn cũng là mối lo ngại khi sở hữu một bất động sản nằm bên dưới đường dây điện cao thế.
- Vùng trũng, ngập nước
Đối với những bất động sản tọa lạc tại gần kênh rạch hay vùng trũng của thành phố thì vấn đề ngập nước khi trời mưa to hoặc triều cường là một vấn đề nan giải. Khu vực thường xuyên bị ngập nước sẽ tác động xấu đến trải nghiệm sống cũng như chất lượng của công trình, khiến công trình mau xuống cấp.
Để có thể xác định được chính xác giá trị của bất động sản cũng như tránh việc mua hớ, người mua cần xác định rõ những yếu tố đó sẽ tác động tích cực hay tiêu cực, từ đó nắm bắt được sự tác động nhiều hay ít đến bất động sản.
