Cân nhắc khi mua nhà “sổ chung”

Nhiều người chấp nhận mua nhà đất có sổ chung bởi có giá rẻ hơn so với thị trường và hy vọng sẽ tách được thửa riêng. Liệu có đảm bảo an toàn khi mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng sổ chung không? 

Giao dịch nhà, đất (bất động sản – BĐS) đang không ngừng chuyển động, thực tế không phải dễ để tìm mua một BĐS ưng ý với mức giá vừa phải, phù hợp với nguồn vốn tự có và thu nhập hằng tháng của nhiều người trẻ. Xuất phát từ yếu tố đó, cộng với mong muốn có một địa điểm an cư ngay trung tâm thành phố, lựa chọn hình thức mua nhà “sổ chung” hiện nay được xem là khá phổ biến.

Tuy nhiên, việc sở hữu “sổ chung” có thể dẫn đến một số rủi ro, trở ngại nhất định nếu người mua không tìm hiểu kỹ. Vì vậy, hãy cùng tìm hiểu qua một số thông tin dưới đây để xem xét xem mua nhà sổ chung có an toàn không nhé!

Giải thích khái niệm, quy định pháp luật về “Sổ chung”

Sổ chung là tên thường gọi trên thị trường, thể hiện hình thức sở hữu chung của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định của pháp luật, nhà đất có chung quyền sở hữu/quyền sử dụng là hình thức sở hữu/sử dụng chung theo phần, theo đó mỗi chủ sở hữu/sử dụng có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu/sử dụng của mình.

Trong thực tế giao dịch BĐS hiện nay, sổ chung còn được hiểu là một hoặc nhiều người mua/người nhận chuyển nhượng mua/chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ BĐS của một chủ sở hữu/sử dụng.

Theo quy định của Luật đất đai, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người đó và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Thực tế mua bán/chuyển nhượng nhà đất sổ chung và rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà đất sổ chung

Theo quy định của pháp luật, việc mua bán/chuyển nhượng BĐS chung cần tuân thủ nguyên tắc ưu tiên, các chủ sở hữu/sử dụng chung được quyền ưu tiên mua/nhận chuyển nhượng, nếu không thì BĐS đó được bán/chuyển nhượng cho người khác.

Như vậy, khi mua bán/chuyển nhượng BĐS sổ chung, bắt buộc phải có được sự đồng ý của các đồng sở hữu/sử dụng BĐS đó thể hiện bằng việc tất cả phải cùng ký vào Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng công chứng/chứng thực. Nếu một đồng sở hữu/sử dụng  gây khó dễ, không hợp tác, quá trình công chứng có khả năng bị trì trệ, mất thời gian và có thể dẫn đến mất cọc.

Hơn nữa, mỗi đồng sở hữu/sử dụng phải có giấy xác nhận độc thân (nếu chưa kết hôn) hoặc thỏa thuận tài sản riêng hoặc phải có chữ ký của người hôn phối (nếu đã kết hôn) khi công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng BĐS đó.

Để giải quyết vấn đề này nhanh, gọn và phù hợp pháp luật, người mua/người nhận chuyển nhượng nên yêu cầu tất cả đồng sở hữu/sử dụng ủy quyền toàn bộ việc mua bán/chuyển nhượng BĐS đó cho một cá nhân thực hiện giao dịch BĐS. Hợp đồng ủy quyền/Giấy ủy quyền đó phải được thực hiện tại Phòng Công chứng để đảm bảo về mặt pháp lý.

Trường hợp một hoặc nhiều người mua/nhận chuyển nhượng mua/chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ BĐS của một chủ sở hữu/sử dụng thì phải yêu cầu người bán/người chuyển nhượng tách thửa riêng. Việc tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật về thủ tục và nghĩa vụ đối với nhà nước.

.

Tuy nhiên thực tế, rất nhiều BĐS không đáp ứng đủ điều kiện để tách thửa, ví dụ như diện tích đất/nhà quá nhỏ hoặc không phù hợp quy hoạch. Do vậy, nếu không tìm hiểu kỹ mà đã tiến hành đặt cọc hoặc thậm chí ký mua bán/chuyển nhượng rồi mới phát hiện là chưa thể tách thửa được thì thật sự là bất lợi cho người mua/người nhận chuyển nhượng.

Ngoài ra, rất nhiều các trường hợp chủ đất dù rất rộng nhưng không thể tách thửa để chuyển nhượng vì dính quy hoạch nhưng đã phân lô hoặc xây nhà để bán bằng giấy tay hoặc lập vi bằng ở văn phòng Thừa phát lại để qua mắt những khách hàng thiếu kinh nghiệm.

Pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Người mua/người nhận chuyển nhượng ký giấy tay hoặc lập vi bằng ở văn phòng Thừa phát lại mà không tiến hành công chứng/chứng thực thì không thể xác lập quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai, tiềm ẩn rủi ro do giao dịch dân sự vô hiệu.

Với những chia sẻ nêu trên, khách hàng cần phải thật cẩn thận và thông thái khi mua nhà đất sổ đỏ chung, cần kiểm tra kỹ về pháp lý, yêu cầu tách thửa riêng,… Trong trường hợp cần thiết có thể liên hệ hỗ trợ từ các công ty dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp hoặc nhờ luật sư tư vấn chuyên môn trước khi quyết định mua nhà đất sổ chung.