Chi phí khi cải tạo nhà phố tốn bao nhiêu? Hãy xem trước khi mua nhà!

Hiện nay, mua nhà xây mới là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của những người thích trải nghiệm những giá trị vượt trội và tiện lợi như: tiết kiệm chi phí cải tạo nhà, được hưởng trọn vẹn giá trị căn nhà, dễ cập nhập xu hướng mới,… Do đó, mua nhà đã được xây mới đang khá phổ biến.

Chi phí khi cải tạo nhà phố tốn bao nhiêu? Hãy xem trước khi mua nhà!

Tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc, chi phí phát sinh,… nên mua nhà xây sẵn là sự lựa chọn của nhiều người. Sau đây là những cân nhắc mà người mua nên quan tâm khi chọn mua nhà mới xây sẵn và mua nhà cũ tự cải tạo.

Những khó khăn khi người trẻ mua nhà và tự cải tạo

Mua nhà tự sửa chữa và cải tạo tốn nhiều thời gian. Đặc biệt, điều này thường gây ra sự lộn xộn, bất tiện, và rất nhiều phát sinh các khoản phí ngoài dự tính. Nếu đang dự tính mua nhà tự cải tạo nhà, bạn nên xác định rõ nhu cầu và kỳ vọng của mình ngay từ đầu.

Nhìn đống đổ nát này khi tự cải tạo nhà, bạn có thấy vất vả quá không?

Mua nhà và tự cải tạo bị thiếu hụt nguồn vốn. Dốc tiền vào việc mua nhà ban đầu đã khiến một số người mua không còn chi phí để mua trang bị vật dụng mới trong nhà.

Mua nhà và tự cải tạo cũng sẽ gây ra sự căng thẳng. Trong trường hợp người mua một mảnh đất và làm nhà, thời gian xây dựng cũng tương đối lâu. Mặc khác, nếu tìm nhà xây sẵn, bạn cần chấp nhận bỏ thời gian để tìm được ngôi nhà ưng ý và điều này chưa bao giờ dễ dàng.

Để hạn chế rủi ro, bạn nên tìm đến sự tư vấn của những nhà môi giới địa phương hoặc các công ty dịch vụ môi giới bất động sản để được tư vấn chuyên sâu nhất.

Dự tính chi phí khi tự cải tạo nhà mới – Hãy xem trước khi mua!

Khi tự cải tạo nhà, việc tính toán chi phí thiết kế sửa chữa cho ngôi nhà sẽ khó khăn hơn rất nhiều so với việc xây hẳn một căn nhà mới. Và chi phí là nhân tố quyết định tới hình thức, quy mô và thời gian sửa chữa nhà ở. Gia chủ cần xác định mục tiêu và lập kế hoạch rõ ràng, chi tiết về các khoản chi phí khi sửa nhà, càng cụ thể, chi tiết càng tốt để có cách quản lý phù hợp. Hơn nữa, điều này cũng tránh tình trạng phát sinh thêm quá nhiều chi phí khi thực hiện.

Dự tính chi phí khi tự cải tạo nhà mới

Dù cải tạo sửa chữa hay xây mới thì thiết kế nhà phố, nhà chung cư, cấp 4, nhà ống,… đều bao gồm những chi phí cơ bản sau:

1. Chi phí mua nhà đất
2. Chi phí thiết kế xây dựng
3. Chi phí thuê nhà thầu, tổng thầu
4. Chi phí vật tư và nội thất (nội thất dính tường)
5. Chi phí vận chuyển, thi công
6. Chi phí dự phòng

1. Chi phí mua nhà, mua đất

Với những người mua nhà lần đầu, việc tính toán tài chính kinh tế gia đình để mua nhà đã là một bài toán nan giải. Từ việc bạn phải biết ngân sách tài chính của mình có bao nhiêu để mua nhà và vay ngân hàng mua nhà bao nhiêu. Đến việc tính toán dự trù nguồn vốn để cải tạo, sửa chữa nhà sau khi mua.

Nếu tài chính dư dả mua đủ một căn nhà phố; nhà hẻm thì bạn cũng phải dự tính tới việc cải tạo sửa chữa lại căn nhà theo ý thích sau khi mua. Chi phí cải tạo này cũng ngốn không ít kinh phí, thời gian và công sức của gia chủ.

Do đó, mua nhà đã được cải tạo hoàn thiện cơ bản sẽ giúp gia đình bạn tiết kiệm rất nhiều chi phí.

2. Chi phí thuê thiết kế

Cần phải thiết kế bản vẽ trước khi tiến hành xây dựng nhà

Việc xây mới hoặc cải tạo ngôi nhà cần phải có bản vẽ thiết kế hoặc quy ước thiết kế do đơn vị thiết kế xây dựng tạo ra nhằm tính toán việc xây dựng các công trình trong tương lai.

Thiết kế sơ bộ là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, thể hiện những ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình, lựa chọn sơ bộ về dây chuyền công nghệ, thiết bị làm cơ sở xác định chủ trương đầu tư xây dựng công trình.

Thiết kế xây dựng gồm:

• Thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng;
• Thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng;
• Các thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở bao gồm thiết kế kỹ thuật tổng thể (Front – End Engineering Design, sau đây gọi là thiết kế FEED), thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế. Trong đó:
  • Thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
  • Thiết kế kỹ thuật là thiết kế cụ thể hóa thiết kế cơ sở sau khi dự án đầu tư xây dựng công trình được phê duyệt nhằm thể hiện đầy đủ các giải pháp, thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là cơ sở để triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
  • Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình.

Thiết kế bản vẽ thi công do tổ chức tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu thi công xây dựng lập cho toàn bộ công trình hoặc từng hạng mục công trình hoặc từng giai đoạn thi công công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư.

3. Chi phí thuê tổng thầu xây dựng

Đa số các gia đình đều không có nhiều kinh nghiệm, hiểu biết trong ngành xây dựng. Vì vậy, bạn cần sự hỗ trợ của nhà thầu xây dựng uy tín, chuyên nghiệp để quá trình này diễn ra theo đúng yêu cầu kỹ thuật, đảm bảo thẩm mỹ và an toàn.

Nhà thầu xây dựng uy tín, chuyên nghiệp sẽ giúp gia chủ tiết kiệm chi phí, thời gian.

Trong trường hợp người mua nhà chỉ muốn thuê tổng thầu xây dựng trọn gói để đỡ bỏ công sức, không lo lắng về thời gian thì sẽ có những bất cập sau:

– Trường hợp thuê tổng thầu xây dựng (gồm cả tư vấn thiết kế bản vẽ và thầu luôn thi công công trình): chi phí xây dựng và thiết kế thường bị dội lên cao hơn, thời gian hoàn thành sẽ không đảm bảo, tiến độ thi công có thể bị kéo dài nếu chẳng may bạn thuê tổng thầu không uy tín.

– Trường hợp chỉ thuê thiết kế, xây dựng riêng: nếu không có kinh nghiệm sẽ tốn thời gian, công sức, tiền bạc, chi phí phát sinh rất nhiều khi phải tính toán, cân đối nhiều thứ và phải làm việc với nhiều nhà cung cấp dịch vụ khác nhau.

Có nhiều cách để gia chủ chọn một đơn vị sửa nhà đáng tin cậy. Ngoài việc tham khảo ý kiến từ người thân, bạn bè, đồng nghiệp,… đã từng sửa nhà. Bạn cũng có thể xem thêm thông tin trên internet, đến trụ sở văn phòng của công ty để gặp gỡ, trao đổi, xem xét những dịch vụ mà đơn vị đó cung cấp. Trường hợp chọn dịch vụ sửa nhà trọn gói, bạn cần nhà thầu cam kết thực hiện đúng những yêu cầu đã trao đổi và không phát sinh chi phí khi thực hiện.

4. Chi phí vật tư, vật liệu xây dựng và nội thất dính tường

Chi phí về nguyên liệu và vật tư chính là nguồn chi phí cao nhất trong quá trình cải tạo sửa chữa nhà ở. Luôn có những phát sinh ngoài kế hoạch khi xây sửa chữa cải tạo, vì thế nếu không thống nhất chủng loại vật tư và giá cả ngay từ đầu thì giữa gia chủ và đơn vị thi công rất dễ xảy ra mâu thuẫn khiến cho việc thi công bị trì hoãn, ngưng trệ.

Sau khi có kế hoạch rõ ràng là đến bước ước tính các chi phí nguyên vật liệu đầu tư xây dựng dựa trên:

– Tổng chi phí đầu tư xây dựng

Là các kê khai chi tiết để ước tính tỷ lệ giá các bộ phận xây dựng (chi phí phần ngầm, tường nhà, cầu thang, mái nhà, sàn và ngăn cách tầng,…):

• Diện tích xây dựng
• Số tầng cao
• Loại nhà: Nhà phố/ Nhà cấp 4/ Biệt thự
• Mức độ hoàn thiện: Cao cấp/ Khá/ Trung bình
• Tổng diện tích sàn
• Chi phí nhân công
• Chi phí xây dựng phần thô (nhân công + vật liệu)
• Chi phí hoàn thiện công trình

– Nhu cầu sử dụng của gia đình sau cải tạo/xây dựng

Gia chủ cần xác định nhu cầu để định mức cấp phối vật liệu và dự trù vật tư như:

• Xác định diện tích xây dựng các phòng, tổng diện tích các phòng.
• Định mức vữa xi măng trát trần. Để trộn được khối lượng vữa này cần số lượng bao nhiêu xi măng, loại gì? Cần định lượng số lượng với cát và nước sạch để trộn vữa.
• Định mức vữa xi măng láng sàn. Để trộn được khối lượng vữa này cần số lượng bao nhiêu xi măng, loại gì? Cần định lượng số lượng với cát và nước sạch để trộn vữa.
• Định mức vữa xi măng trát tường. Để trộn được khối lượng vữa này cần số lượng bao nhiêu xi măng, loại gì? Cần định lượng số lượng với cát và nước sạch để trộn vữa.
• Định mức lát sàn. Để lát kín diện tích phòng, cần bao nhiêu viên gạch?
• Định mức sơn bả. Để sơn kín diện tích tường, cần bao nhiêu bột bả, bao nhiêu kg sơn tường?…

– Vật liệu xây dựng

• Sắt
• Gạch ống
• Xi măng
• Cát
• Đá
• Bột trét ngoài trời/ Bộ trét trong nhà
• Sơn ngoài trời/ Sơn trong nhà
• Gạch men
• Ngói/ Tôn

*Lưu ý: Các hạng mục này chỉ có tính chất tham khảo, thực tế có thể sẽ thay đổi theo mức độ yêu cầu và điều kiện sử dụng.

5. Chi phí vận chuyển, thi công và quản lý công trình

– Chi phí vận chuyển: Về nguyên tắc, định mức chi phí vận chuyện do Bộ Xây dựng công bố để các tổ chức, cá nhân tham khảo lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư , tổng thầu xây dựng căn cứ vào biện pháp thi công, điều kiện thi công, yêu cầu kỹ thuật của công trình để quyết định việc áp dụng định mức cho công trình.

Trong đó chi phí vận chuyển vật liệu đến công trình xác định trên cơ sở phương án vận chuyển (cự ly, cấp đường vận chuyển, loại, tải trọng phương tiện vận chuyển) phù hợp với điều kiện thi công xây dựng công trình. Một số loại vật liệu xây dựng mua với số lượng lớn mà nhà sản xuất hoặc cung cấp không tính (chiết khấu) chi phí vận chuyển thì không tính chi phí vận chuyển vào giá vật liệu đến hiện trường của các loại vật liệu này.

Cần có một chuyên gia để giám sát quản lý công trình xây dựng

– Quản lý, giám sát công trình. Trên thực tế, không phải ai cũng có nhiều thời gian cũng như kiến thức chuyên môn về thiết kế xây dựng để trực tiếp giám sát thi công. Trong trường hợp đó, bạn cần tìm một người quen hoặc thuê một chuyên gia để giám sát quản lý công trình. Một đội ngũ làm việc chuyên nghiệp, tin tưởng sẽ giúp cho thời gian cải tạo, sửa chữa được đảm bảo thời gian đúng hạn đã dự kiến. Và công trình cũng sẽ được bảo hành đầy đủ nếu sau này có hư hỏng nào xảy ra.

6. Chi phí dự phòng

Dự trù chi phí phát sinh nên chiếm ít nhất 10% (khoảng 15% là tốt nhất) tổng chi phí sửa chữa ngôi nhà.

Bất kỳ kế hoạch nào cũng sẽ có chi phí phát sinh. Vì vậy, khi lên kế hoạch sửa chữa nhà, cần phải tuyệt đối cẩn thận trong việc dự trù kinh phí dự phòng. Chi phí phát sinh nên chiếm ít nhất 10% (khoảng 15% là tốt nhất) tổng chi phí sửa chữa ngôi nhà vì trong quá trình cải tạo, bạn sẽ luôn muốn làm thêm một vài phần nào đó, thay đổi chi tiết nào đó hoặc đổi sang loại nguyên vật liệu cao cấp hơn để thành quả cuối cùng hoàn hảo hơn. Vì vậy chi phí chuẩn bị không chỉ nên đủ, mà nên dư.