Giống như các loại hình BĐS khác, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá thành căn hộ chung cư. Có những dự án giá căn hộ ở mức 25 triệu đồng/m2 nhưng nhiều dự án có mức giá gấp đôi thậm chí gấp 3. Việc các chênh lệch giá quá lớn giữa các dự án căn hộ chung cư khiến người mua cảm thấy lúng túng. Tham khảo ngay cách thẩm định giá căn hộ chung cư dưới đây nếu bạn muốn mua/bán căn hộ chung cư.
Định giá chung cư là gì?
Định giá chung cư là việc ước tính giá trị cho một tòa nhà cao tầng, yêu cầu phải thu thập đầy đủ các thông tin, số liệu cần thiết để giải quyết các vấn đề ước tính giá trị chung cư này. Những dữ liệu cần thiết để thẩm định như: thông tin kinh tế vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện khu vực có chung cư; thông tin số liệu về khu vực lân cận, xung quanh chung cư; đặc điểm vật lý, tự nhiên của chung cư; thông tin số liệu về các chung cư tương tự, lân cận và các số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng chung cư.
Định giá chung cư là việc ước tính giá trị cho chung cư đó
Nguồn thông tin này cực kỳ quan trọng và cần thiết để phục vụ cho việc thẩm định giá chung cư. Vậy nên, người thu thập thông tin, phân tích cần phải tìm hiểu chính xác nhất, bằng cách thông qua các phương tiện truyền thông, cơ quan thống kế, các chủ đầu tư, các công ty bất động sản uy tín, cũng như khảo sát thực tế tại khu vực và người dân sinh sống trong dự án.
Tầm quan trọng của việc định giá chung cư
Việc thẩm định giá căn hộ chung cư đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển đô thị hiện đại. Bởi vì có thể thấy, với tình hình đô thị hóa, phát triển mạnh mẽ và tập trung dân cư đông đúc như hiện nay thì nhu cầu về nhà ở cùng giá thành và các tiện ích công cộng sẽ tăng cao và phát sinh nhiều vấn đề.
Các dự án căn hộ chung cư phát triển nhằm đưa ra giải pháp cho tình trạng khát đất nhà ở, giúp tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm được giá thành xây dựng lớn và tạo ra nhiều cơ hội nhà ở cho mọi người ở nhiều tầng lớp khác nhau. Người dân có nhu cầu có thể sử dụng các loại hình căn hộ chung cư để sinh sống ổn định và làm việc lâu dài.
Việc định giá căn hộ chung cư giữ vai trò rất quan trọng
Bên cạnh đó, các dự án chung cư cũng cung cấp cho cư đân chất lượng cuộc sống tốt hơn, tạo điều kiện phát triển tốt cho thế hệ tương lai. Vậy nên việc thẩm định giá căn hộ chung cư là cực kỳ cần thiết và đặc biệt quan trọng trong kinh tế – xã hội. Từ đó giúp các chủ đầu tư có thể tiếp cận được với những nguồn vốn vay một cách tốt nhất và phát triển dự án tốt hơn.
Khi định giá chung cư cần lưu ý những gì?
Khi thực hiện định giá chung cư, cần phải lưu ý một số vấn đề như sau để tránh xảy ra sai sót:
Lưu ý 1: Vị trí của dự án chung cư
Chung cư nằm ở vị trí càng đẹp, càng đắc địa và gần trung tâm, xung quanh có các tiện ích hiện đại, giao thông thuận tiện, gần các khu dân cư thì chắc chắn giá sẽ cao hơn nhiều so với các căn hộ nằm ở các khu vực xa xôi, ít các tiện ích nội và ngoại khu. Có thể nói, vị trí tọa lạc của chung cư có thể quyết định đến 50% giá trị của một căn chung cư đó.
Vị trí của một chung cư ảnh hưởng rất nhiều đến giá của nó
Lưu ý 2: Uy tín của chủ đầu tư
Thông thường, giá của những căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng bởi những chủ đầu tư lớn, đã có uy tín và danh tiếng tốt, có nhiều dự án thành công trước đây sẽ được định giá cao hơn những dự án của các chủ đầu tư nhỏ, dù là vị trí của các dự án nằm trong môt khu vực và có diện tích căn hộ như nhau.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc các căn hộ được định giá rẻ hơn sẽ có chất lượng kém hơn và người lại những căn hộ của các chủ đầu tư lớn cũng không đảm bảo luôn an toàn 100%. Tốt nhất, bạn nên tìm hiểu thật kỹ các vấn đề về tiến độ thi công, chất lượng căn hộ cùng nhiều yếu tố liên quan khác để đưa ra quyết định phù hợp nhất.
Lưu ý 3: Tiến độ của dự án
Các căn chung cư đang thi công dở dang, chưa hoàn thành sẽ có giá bán rẻ hơn so với các dự án đã xây dựng hoàn thiện 100%. Nếu bạn muốn mua căn hộ chung cư giá rẻ thì có thể mua ngay tại gia đoạn mở bán đầu tiên của dự án, lúc này sẽ nhận được rất nhiều ưu đãi về giá và từ chủ đầu tư. Tuy nhiên ở giai đoạn này cũng tồn tại rất nhiều rủi ro, nên hãy lựa chọn những dự án có chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng dự án trôi chảy, để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho bản thân.
Tiến độ xây dựng của dự án cũng ảnh hưởng đến giá trị chung cư
Lưu ý 4: Số phòng ngủ và diện tích căn hộ chung cư
Các căn hộ càng có nhiều phòng ngủ thì định giá sẽ càng cao, bên cạnh đó thì phần diện tích sử dụng của căn hộ cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá. Hiện nay, những căn hộ có 2 phòng ngủ, diện tích rộng rãi từ 60m2 – 85m2 nhận được nhiều sự quan tâm và ưa chuộng từ khách hàng hơn so với các căn hộ có 1 phòng ngủ hay căn hộ có diện tích nhỏ.
Lưu ý 5: Vị trí của căn hộ trong dự án
Những căn hộ có vị trí nằm ngay góc, có không gian ban công, tầm nhìn đẹp thông thoáng thì luôn có giá nhỉnh hơn so với các căn hộ nằm ở vị trí khác trong cùng một tầng. Ngoài ra, các căn hộ nằm ở các tầng khoảng 8, 9, 10, 12, 16, 18, có hướng nhà tốt, mát mẻ cũng sẽ có giá cao hơn. Đặc biệt, với những dự án cho phép buôn bán, kinh doanh chung thì các căn hộ dưới tầng trệt như shophouse, nằm ngay mặt tiền chính là những căn hộ đắt giá nhất.
Lưu ý 6: Tiện nghi sống và hạ tầng khu vực
Những dự án căn hộ chung cư có nhiều tiện ích hiện đại, tiện nghi xung quanh như: gần bệnh viện, chợ, siêu thị, trường học, khu vui chơi giải trí,… tích hợp với các tiện ích nội khu được trang bị bên trong dự án, thì giá bán của các căn hộ ở đây chắc chắn sẽ cao hơn so với những dự án bình thường khác.
Cách định giá căn hộ chung cư chính xác nhất cho người mua nhà
Để định giá cho căn hộ chung cư một cách chính xác nhất, người mua nhà cần phải đánh giá và phân tích các thông tin một cách cẩn thận. Hiện nay các phương pháp thẩm định được sử dụng phổ biến nhất đó chính là phương pháp so sánh.
Để thực hiện được phương pháp này thì người thẩm định cần phải thu thập được các giao dịch trên thị trường hiện tại của các căn hộ giống hay tương tự với căn hộ mục tiêu cần thẩm định. Từ đó tiến hành phân tích các giá trị và điều chỉnh cần thiết để đưa ra giá trị hợp lý nhất cho chung cư mục tiêu.
Để thực hiện phương pháp định giá so sánh này, cần phải tiến hành theo các bước cụ thể như:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về căn hộ tương tự đã được giao dịch trong thời gian gần nhất
Tiến hành so sánh các mặt như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,… Cụ thể có 7 yếu tố cơ bản để so sánh như sau:
- Tình trạng vật chất của căn hộ.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm riêng của căn hộ.
- Tình trạng pháp lý.
- Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ
Điều này nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với căn hộ chung cư mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này thì người định giá cần phải làm rõ được các nguồn gốc, đặc điểm, cũng như tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số căn hộ chung cư có thể so sánh thích hợp nhất
Nên lựa chọn từ 3-6 căn hộ có cùng tầm giá để có thể so sánh các tiện ích, hạ tầng cơ sở, vị trí cùng các đặc điểm khác của dự án để có thể đưa ra những kết luận chính xác nhất.
Bước 4: Xác định được các yếu tố khác nhau giữa căn hộ mục tiêu và căn hộ so sánh
Từ đó có thể tiến hành điều chỉnh giá của các ăn hộ chung cư sao cho hợp lý. Thường là các căn hộ chung cư mục tiêu sẽ được đặt làm chuẩn, và thực hiện việc điều chỉnh với các căn hộ chung cư so sánh. Trong trường hợp căn hộ chung cư so sánh có các yếu tố được đánh giá cao hơn căn hộ đang định giá thì cần phải điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của căn hộ so sánh xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị của căn hộ
Thẩm định giá trên cơ sở giá của các căn hộ đã điều chỉnh.
Trên đây là những thông tin chia sẻ cách định giá căn hộ chung cư chính xác nhất hiện nay cho người mua/bán chung cư tham khảo. Để định giá được một căn hộ chung cư cần phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, vậy nên hãy tìm hiểu thật kỹ lưỡng trước khi định giá để đảm bảo đầy đủ và chính xác nhất.
