Trong giao dịch bất động sản, ngoài các yếu tố về vị trí, pháp lý, môi trường, quy hoạch sử dụng đất, giá cả…thì quy hoạch lộ giới cũng là một trong những yếu tố quan trọng mà người mua và người bán cần quan tâm và tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra bất kì quyết định mua bán nào.
Để tránh được rủi ro cũng như giúp người mua người bán xác định được chính xác giá trị của bất động sản, hãy cùng DDI tìm hiểu về lộ giới và cách tính giá đất phần lộ giới.
Hình ảnh về Lộ giới và Chỉ giới xây dựng:
Lộ giới là gì?
Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, lộ giới (hay còn gọi là chỉ giới đường đỏ) là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân biệt ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Hiểu một cách đơn giản, lộ giới là thuật ngữ được dùng để chỉ ranh giới quy hoạch mở đường (hẻm).
Cách tính lộ giới
Lộ giới thường được đo bằng mét dài và được tính từ trung tâm của đường (tim đường) sang 2 bên.
Các cơ quan chức năng sẽ đánh dấu mốc lộ giới bằng các cọc 2 bên đường để cảnh báo người dân không được phép xây dựng các công trình kiên cố trong phạm vi này. Phần đất này được gọi là đất trong lộ giới.
Khi xây dựng, chiều cao tối đa và chiều cao tối thiểu của công trình cũng được quy định phụ thuộc vào lộ giới và đồng bộ theo từng khu dân cư.
Các khái niệm khác liên quan đến lộ giới
Lộ giới và Chỉ giới xây dựng
Chỉ giới xây dựng
Là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (lộ giới) tùy theo yêu cầu của quy hoạch.
Khoảng lùi xây dựng
Là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Khoảng lùi của công trình tùy thuộc việc tổ chức quy hoạch và thiết kế không gian kiến trúc
Nguồn: Luật Việt Nam
Đất nằm trong lộ giới có bán được hay không? Giá bán là bao nhiêu?
Hiện nay, chưa có quy định nào của pháp luật quy định cụ thể về việc mua, bán đất nằm trong lộ giới.
Tuy nhiên, trong thực tế giao dịch trên thị trường, việc mua và bán phần đất có vướng lộ giới phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Tỷ lệ phần diện tích đất nằm trong lộ giới so với tổng diện tích khu đất, vị trí, vị thế của lô đất, pháp lý của tài sản cũng như thỏa thuận giữa 2 bên.
- Trường hợp đất thuộc quy hoạch lộ giới – được pháp luật công nhận:
Khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bạn có được bồi thường hay không?
Theo Khoản 1 Điều 88 Luật đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Cụ thể hơn, nếu phần đất thuộc quy hoạch lộ giới mà được công nhận thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
Mặc dù phần đất này không thể xây dựng được, nhưng có giá trị và người bán có thể chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng phần đất này.
Giá trị phần đất sẽ phụ thuộc vào giá trị được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
- Trường hợp đất thuộc quy hoạch lộ giới – Không được công nhận:
Tại Luật Đất Đại 2013 đã quy định Điều 12 về Những hành vi bị nghiêm cấm và Điều 82 về Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất;
Khi Nhà nước đã công bố ranh giới lộ giới nhưng hộ gia đình cá nhân vẫn cố tình vi phạm, xây dựng công trình trên đất lấn chiếm lộ giới thì không được bồi thường về đất và cả tài sản gắn liền với phần đất đó.
Vì vậy, đúng theo quy định của pháp luật: phần diện tích thuộc quy hoạch lộ giới không được công nhận sẽ không có giá trị; và người mua người bán sẽ không tính giá trị phần diện tích này vào giá trị của tài sản khi giao dịch.
Cách tính giá trị đất thuộc lộ giới
Việc đất có được tính thuộc quy hoạch lộ giới hay không, hoặc nếu có tính, sẽ tính như thế nào?… Những điều này phụ thuộc rất lớn vào:
- Loại đất;
- Khu vực bất động sản tọa lạc;
- Tính khả thi của quy hoạch lộ giới;
- Yếu tố tiềm năng hoặc bất lợi khi mở đường của mỗi tài sản.
Ở các khu đô thị lớn như TP. HCM, đặc biệt là các quận trung tâm và khu vực kinh doanh buôn bán tấp nập, diện tích nhà đất khá nhỏ, rất nhiều trường hợp chủ nhà sẽ rao bán cả phần diện tích thuộc quy hoạch lộ giới không được công nhận. Giá đất được họ tính chia đều cho tổng diện tích đất trong và ngoài lộ giới.
Đất ngoại thành thường diện tích lớn, tỷ lệ đất bị quy hoạch so với tổng diện tích thường không đáng kể.Những trường hợp này để thu hút khách hàng và tăng sức hấp dẫn cho tài sản, người bán sẽ thông báo chỉ tính giá đất trong lộ giới và tặng luôn phần đất ngoài lộ giới.
Nếu tỷ lệ diện tích bị quy hoạch lộ giới dao động ở mức hợp lý thì dù cho lộ giới mở đường có lớn, tài sản vẫn có lợi thế. Bởi khi đường này có thể trở thành trục đường chính của khu vực, tiềm năng phát triển cao, chắc chắn giá đất phần ngoài lộ giới sẽ tăng thêm.
Tóm lại, dù tính theo cách nào, người mua và người bán cũng cần phải quan tâm đến giá cả bất động sản của khu vực. Tìm hiểu thực tế giá đang bán trên thị trường là bao nhiêu.
