Đất nền Nhà Bè: đánh giá sức bật của các thị trường

02/05/2020

So với các phân khúc khác như chung cư, biệt thự,… đất nền có tính thanh khoản và khả năng sinh lời tốt, vì thế đối với hầu hết các nhà đầu tư địa ốc, “đất nền” vẫn có một vị thế ưu tiên nhất định.

Thế mạnh của đất nền Huyện Nhà Bè không chỉ là tâm điểm đầu tư với những nhà đầu tư trung – dài hạn, mà còn do gắn liền với tiềm năng phát triển trong tương lai khi Nhà Bè là một trong 4 huyện TP.HCM chuẩn bị lên Quận.

Mục lục

Nhà Bè và kỳ vọng từ nhà đầu tư

Tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành dự kiến thông xe vào năm 2020, trong đó nhiều khả năng đoạn Bến Lức – TP.HCM nơi nút giao xã Long Thới, Nhà Bè sẽ được thông xe trước. Còn tuyến đường Nguyễn Văn Tạo đã có quy hoạch lộ giới 60m, chiều rộng thực tế 16m, hiện UBND thành phố đã giao Ban Quản lý Khu Nam, UBND huyện Nhà Bè xây dựng kế hoạch mở rộng đã đổ dồn sự chú ý của giới đầu tư BĐS.

Qua khảo sát về giá cả thị trường, đất nền Nhà Bè có nhiều phân khúc “lớn – trọng tâm – được quan tâm nhiều”, trong đó đất nền Nhà Bè có những đặc trưng riêng về các trục phát triển, có thể liệt kê như sau:

Nhóm dự án phát triển dọc theo trục Huỳnh Tấn Phát. Gồm các thị trường Phú Xuân, thị trấn Nhà Bè.
Nhóm dự án phát triển dọc theo trục Nguyễn Hữu Thọ. Gồm có thị trường Phước Kiển.
Nhóm các thị trường mới khác dạng tiềm năng mới: như Nhơn Đức, Long Thới.

Và ở 3 nhóm dự án chính bên trên, cũng có rất nhiều điểm khác biệt về quỹ đất, cách phát triển lẫn tỉ suất lợi nhuận trong các năm qua.

Đánh giá sơ bộ thị trường đất nền đặc trưng huyện Nhà Bè

Nhóm thị trường đất nền Phú Xuân, thị trấn Nhà Bè

Thị trường đất nền Phú Xuân là một thị trường lớn, có tính kết nối liên tục giữa các dự án lớn và điểm mạnh là sở hữu được quỹ đất lớn, đã được quy hoạch bài bản để thu hút dân cư. Ở thị trường đất nền Phú Xuân, hướng giao thông chính sẽ bám theo trục Huỳnh Tấn Phát, lẫn thừa hưởng nhiều tiềm năng hạ tầng tuyệt vời khi được triển khai đồng bộ.

Có thể chia nhóm đất nền Phú Xuân ra 2 dạng như sau:

Cụm khu dân cư Phú Xuân, bao gồm các đại dự án trọng điểm: COTEC, Vạn Hưng Phú, Hồng Lĩnh, Vạn Phát Hưng, …
Cụm thị trấn Nhà Bè, như: Green Riverside, The Sun Residence.

1/ Đặc trưng của cụm khu dân cư Phú Xuân

Vị trí: thừa hưởng sự mát mẻ khi được bao bọc toàn bộ bởi các nhánh sông rạch như rạch Đĩa, rạch Phước Long.
Quỹ đất: các dự án trong cụm khu dân cư Phú Xuân đều có quy mô lớn và rất lớn. Với nhiều công trình triển khai đi kèm về tiện ích – dịch vụ dân sinh.

Điểm chung của thị trường đất nền Phú Xuân, Nhà Bè

Quỹ đất lớn nhưng sản phẩm đặc trưng chỉ là đất nền, nên cho tới hiện tại quỹ đất vẫn còn trống rất nhiều.
Xây dựng theo mẫu của chủ đầu tư đưa ra, phần lớn là 1 trệt 2 lầu hoặc 3 lầu. Hoàn công rồi mới ra sổ.
Vì là các dự án phát triển lâu đời, nên diện tích đều là diện tích lớn, từ 100m2 trở lên.
Là khu vực có tỉ suất lợi nhuận thuộc vào tốt nhất của Nhà Bè, trung bình từ 15 – 35.3%/năm.

Ưu điểm của thị trường đất nền Phú Xuân, Nhà Bè

Thừa hưởng dịch vụ sống tốt từ thị trấn Nhà Bè, từ chợ – trung tâm thương mại, trường học, bệnh viên, ngân hàng đều sẵn có.
Thừa hưởng tiềm năng hạ tầng Nhà Bè tốt từ khu vực, như: Huỳnh Tấn Phát mở rộng và chống ngập đã hoàn thiện, cầu Phú Xuân, đường Nguyễn Lương Bằng nối dài, cầu Cần Giờ,…
Môi trường sống xanh mát, đồng bộ từ quy hoạch.

Nhược điểm của thị trường đất nền Phú Xuân, Nhà Bè

Diện tích lớn, chi phí xây dựng lớn. Ở thời điểm hiện tại, chi phí để có thể về ở được thấp nhất từ 5 tỷ trở lên, bao gồm cả chi phí đất và xây dựng.
Mẫu thiết kế cũ.
Có dự án chỉ định nhà thầu được phép thi công trong dự án, khách hàng không có nhiều sự lựa chọn.

2/ Đặc trưng của cụm dự án đất nền thị trấn Nhà Bè

Ở thị trường này thì không có nhiều dự án, nguyên nhân do khu dân cư hình thành đã lâu nên quỹ đất rất hạn chế. Các dự án đất nền nổi bật tại thị trấn Nhà Bè có lẽ là Green Riverside và The Sun Residence. Và đây cũng là trục dự án có tỉ suất lợi nhuận cao nhất của Nhà Bè, điển hình là Green Riverside đã tăng 40 – 50%/năm so với thời điểm mở bán.

Ưu điểm của đất nền thị trấn Nhà Bè

Diện tích nhỏ: từ 50 – 80m2 trở lên. Chi phí xây dựng vừa phải hơn.
Phần lớn là xây dựng tự do, sổ đỏ từng nền.
Nằm trong khu dân cư hiện hữu, có đầy đủ dịch vụ – tiện nghi sống. Điển hình ở đây là thị trấn Nhà Bè.

Nhược điểm của đất nền thị trấn Nhà Bè

Vì diện tích nhỏ nên giá bán cao hơn các dự án khác, làm nhiều khách hàng đắn đo.
Ít dự án nên sức hút thị trường không lớn.
Ở các dự án cho xây dựng tự do có thể không đồng bộ, đẹp mắt như cụm khu dân cư Phú Xuân.

Nhóm thị trường đất nền Phước Kiển

Một thị trường khác cũng phát triển rất tốt trong nhiều năm qua của Nhà Bè, là thị trường đất nền Phước Kiển bám theo trục Nguyễn Hữu Thọ. So với phần thị trường đất nền Nhà Bè đã nêu bên trên, khu vực đất nền Phước Kiển có quy hoạch đẹp, bài bản và sở hữu quỹ đất rộng lớn hơn rất nhiều.

Bài toán hạ tầng cũng là một điểm mạnh của trục thị trường này, khi công trình được mong chờ nhất là trục giao thông Bắc Nam, với điểm nóng là nút giao Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Linh (đã triển khai), mở rộng Nguyễn Hữu Thọ và tuyến Metro 4.

Về tỉ suất lợi nhuận, nổi bật nhất của thị trường có lẽ là khu dân cư Phước Kiển và làng đại học ACB, khi tỉ suất/năm trung bình đạt 30% trở lên.

Ưu điểm của thị trường đất nền Phước Kiển

Quỹ đất rộng lớn, liền kề nhiều siêu dự án trọng điểm của khu vực.
Được bao bọc bởi nhiều hệ thống sông ngòi lớn.
Sở hữu nhiều dự án căn hộ, nhà phố – biệt thự compound đẳng cấp của Nhà Bè.
Tiện ích – dịch vụ sống có chất lượng được đánh giá cao.

Nhược điểm của thị trường đất nền Phước Kiển

Thường xuyên có ùn tắc, kẹt xe đoạn Nguyễn Hữu Thọ gần nút giao với Nguyễn Văn Linh.
Tiện ích – dịch vụ sống còn nhiều hạn chế.
Các dự án trọng điểm của khu vực chưa triển khai nhiều, nên hơi vắng vẻ khi đi lại vào ban đêm.

Nhóm thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới

Là một thị trường rộng lớn, liền kề Phước Kiển và Phú Xuân nên Nhơn Đức được xem là thị trường mới nổi trong vài năm trở lại đây của Nhà Bè. Nhưng vì là thị trường mới, nên hạ tầng vẫn là bài toán đau đầu của khu vực khi kết nối về trung tâm chưa thật sự hoàn thiện.

Các dự án đất nền Nhơn Đức nổi bật trong vài năm nay là khu dân cư Nhơn Đức, South Riverside, khu dân cư Nguyễn Bình hoặc Anh Tuấn Garden. Các dự án trên có tỉ suất lợi nhuận/ năm đạt khoảng 9.5 – 10%, không cao như các thị trường khác.

Đi kèm với đó, thị trường đất nền Nhơn Đức cũng có những điểm cộng về tiềm năng hạ tầng như: các công trình đã nêu ở các thị trường trên, xây mới cầu Long Kiểng (đang triển khai), Rạch Đĩa, mở rộng Lê Văn Lương, cao tốc Bến Lức – Long Thành (đang triển khai).

Ưu điểm của thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới

Thị trường mới, giá bán còn thấp hơn so với các thị trường lâu đời.
Nhiều tiềm năng lớn về hạ tầng khi các công trình chính đều đang triển khai.
Quỹ đất rộng lớn, còn nhiều dư địa phát triển.
Kết nối về miền Tây, Bình Chánh nhanh chóng (trục đang triển khai căn hộ Lovera Vista của Khang Điền).

Nhược điểm của thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới

Kết nối khó khăn, tình trạng ngập nước vẫn thường xuyên xảy ra.
Chờ đô thị hóa lan ra từ Phước Kiển, Phú Xuân.
Dịch vụ – tiện nghi sống còn hạn chế nhiều, chỉ có các dịch vụ cơ bản.

Vậy khách hàng nên quan tâm thị trường nào của đất nền Nhà Bè?

Sở hữu dòng vốn mạnh: có thể ưu tiên chọn thị trường đất nền Phước Kiển, đất nền Phú Xuân.
Sở hữu dòng vốn ít: có thể quan tâm các thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới.

Việc đầu tư vào đất nền không phải lúc nào cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao ngay lập tức, nhưng nhà đầu tư luôn cho rằng, khả năng bị lỗ từ các sản phẩm bất động sản đất nền thường là thấp nhất trong các phân khúc bất động sản nếu họ đầu tư bằng vốn tự có.

Đã có không ít nhà đầu tư “sập bẫy” khi vội vàng đầu tư mà không tìm hiểu rõ thông tin.