Trong giao dịch mua bán nhà đất có rất nhiều trường hợp “oái ăm” mà người mua thường không ngờ tới cho dù đã kiểm tra giấy tờ pháp lý đầy đủ, tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng đâu đó xong xuôi hết nhưng đến cùng vẫn phải ra tòa và nhận bản án tuyên “giao dịch vô hiệu”. Đó là trường hợp giao dịch mua bán nhà đất với người đã kết hôn, nhà đất vốn thuộc tài sản chung của hai vợ chồng và hợp đồng chuyển nhượng cần phải có chữ ký chấp thuận của cả hai thì khi đó giao dịch mới được xem là hợp pháp.
Có khá nhiều trường hợp tranh chấp, khởi kiện về tài sản nhà đất khi trong quá trình giao dịch mua bán, hợp đồng chuyển nhượng không có đầy đủ chữ ký của cả vợ và chồng mà chỉ có một chữ ký của vợ/chồng. Trong những trường hợp như vậy thì phần lớn bên mua sẽ chịu nhiều thiệt thòi, tốn kém thời gian, công sức nên khi mua bán nhà đất, bên cạnh các thủ tục giấy tờ pháp lý cần thiết thì người mua cũng cần đặc biệt xem xét kỹ giấy tờ chứng minh thân phận của người bán trước khi đi tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Nhà đất chỉ đứng tên chồng (vợ) vẫn là tài sản chung
Nhiều người mua nhận thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên người chồng thì cho rằng là tài sản riêng và chỉ cần người chồng ký tên trong hợp đồng mua bán đất là hợp pháp mà bỏ quên vai trò quan trọng của mối quan hệ hôn nhân vợ chồng.
Theo như luật quy định thì tài sản chung của vợ chồng là tài sản chung hợp nhất, cả vợ và chồng đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Quyền sử dụng đất được vợ chồng tạo lập trong trong thời kỳ hôn nhân thì chính là tài sản chung, việc chỉ có người chồng đứng tên trên sổ đỏ không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người vợ và khi chuyển nhượng thì yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của cả hai, nếu chỉ có một người ký thì hợp đồng không có giá trị pháp lý và vợ hoặc chồng có thể khởi kiện.
Có trường hợp bên bán cùng bên mua tiến hành làm hợp đồng công chứng, đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước nhưng mọi thủ tục đều chỉ có chữ ký của người chồng. Về sau, người vợ khởi kiện mới vỡ lẽ ra đây vốn là tài sản chung của hai vợ chồng và giao dịch này không hề có sự đồng thuận của người vợ. Về việc khởi kiện thì điều này hoàn toàn phù hợp với pháp luật bởi hợp đồng nếu chưa có sự đồng thuận của người vợ thì ngay từ đầu đã có sự sai sót và Tòa sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp này, dù được bồi thường nhưng bên mua vẫn khó tránh khỏi việc chịu thiệt.
-
Làm sao để xác nhận tình trạng quan hệ của người bán?
Theo luật quy định thì “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Tiếp đó, khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình cũng đã quy định: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.
Như vậy, trong thời kỳ hôn nhân, liên quan đến tài sản chung của vợ chồng như nhà đất thì khi chuyển nhượng cần có sự đồng ý từ cả hai nếu không giao dịch sẽ trở nên vô hiệu. Thêm vào đó, trong trường hợp đó là tài sản riêng của một mình chồng hay vợ thì cần có giấy tờ xác nhận, nếu không có giấy tờ xác nhận thì mặc nhiên đó là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.
Thực chất, khi đi công chứng một hợp đồng mua bán nhà đất thì về nguyên tắc người công chứng viên phải xem xét đối với diện tích đất này có phải tài sản chung hay không thông qua Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, tình trạng độc thân hoặc bản án ly hôn (nếu đã ly hôn) sau đó mới cho đôi bên được kí và ghi lời chứng vào hợp đồng mua bán. Trong trường hợp sơ sót do công chứng viên khiến bên mua bị thiệt hại thì bên mua hoàn toàn có quyền khởi kiện để yêu cầu bên văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng nơi công chứng viên đó đang công tác đền bù thiệt hại cho mình.
Tài sản nhà đất vốn là tài sản có giá trị cao, các thủ tục pháp lý chứng minh quyền sở hữu rất quan trọng mà nếu sơ ý dễ dẫn đến tình huống ngoài ý muốn, gây vướng mắc về sau và thậm chí có thể khiến người mua chịu thiệt hại nặng nề. Do đó, người mua khi quyết định mua nhà đất thì nên xem xét thông tin cùng thủ tục giấy tờ pháp lý thật kỹ, tìm đến đối tượng có am hiểu, kinh nghiệm hay các bên trung gian để được tư vấn nhằm hạn chế rủi ro bất ngờ xảy ra.
Người mua hay người bán nếu gặp vướng mắc có thể liên hệ với đội ngũ chuyên gia pháp lý nhiều năm kinh nghiệm của DDI để được tư vấn thông tin, hỗ trợ hoàn thiện thủ tục giấy tờ miễn phí giúp cho giao dịch mua bán diễn ra nhanh chóng, an toàn và đảm bảo quyền lợi cho đôi bên.
Để biết thêm thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Hotline: (028) 73 066 099
Email: vietnam@DDI.com
Văn phòng DDI: Tầng 4, Tòa nhà Flemington, 182 Lê Đại Hành, Phường 15, Quận 11, TP. Hồ Chí Minh.
