Hướng dẫn 4 cách định giá tài sản thế chấp theo quy định ngân hàng

Định giá tài sản thế chấp là hoạt động quan trọng đối với ngân hàng. Việc định giá tài sản là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Bài viết dưới đây, DDI xin chia sẻ cũng như hướng dẫn cách định giá tài sản thế chấp là nhà đất, căn hộ chung cư và căn hộ tập thể theo quy định ngân hàng.

1. Điều kiện để tài sản nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể được thế chấp tại ngân hàng là gì?

Trước tiên, bạn cần đánh giá sơ bộ xem tài sản của bạn hiện tại có đủ điều kiện để ngân hàng nhận làm tài sản bảo đảm hay không. Tùy vào từng trường hợp, bạn có thể đối chiếu với các thông tin dưới đây để xác định. Tiếp đó, bạn sẽ sang phần định giá tài sản.

• Nhà đất, chung cư phải có hồ sơ thể hiện ranh giới rõ ràng, thực địa có thể xác định ranh giới, không có diện tích, công trình xây dựng, vật kiến trúc của chủ sở hữu/chủ sở dụng khác chồng, lấn. Trong thửa đất không có mồ mả, đền thờ… không giáp ranh với nghĩa địa.
• Nhà đất tại các quận nội thành thuộc thành phố trực thuộc Trung Ương, phường nội thành nội thị thuộc thành phố trung tâm (nơi đặt cơ quan đầu não của tỉnh) hoặc các thành phố trực thuộc tỉnh (trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh).
• Mặt tiền của nhà đất ở vị trí 1 (vị trí tiếp giáp với đường giao thông chính) là tối thiểu 2m, vị trí 2 trở lên là tối thiểu 3m.
• Chiều sâu của nhà đất: Tối thiểu 3m tính từ chỉ giới quy hoạch.
• Đường vào nhà đất: Chỗ hẹp nhất tối thiểu là 1.5m.
• Tổng diện tích đất: Tối thiểu 15m2.
• Nhà đất tại các địa bàn khác của tỉnh, thành phố (trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh).
• Mặt tiền của nhà đất: Tối thiểu 3.5 m.
• Chiều sâu của nhà đất: Tối thiểu 5m tính từ chỉ giới quy hoạch.
• Tổng diện tích đất: Tối thiểu 20m2.
• Nhà chung cư, căn hộ tập thể, nhà đất không lên được tầng hoặc không có khoảng không phía trên: diện tích tối thiểu là 25m2 không tính phần cơi nới. Nếu có công trình phụ hoặc diện tích sử dụng không liền khối thì diện tích sử dụng chính tối thiểu là 20m.
• Đối với nhà được xây dựng trên hai hoặc nhiều thửa đất: Chỉ đủ điều kiện nhận là tài sản thế chấp khi các bạn đồng ý thế chấp toàn bộ các thửa đất và nhà trên đất.
• Nhà đất thuộc khu vực có giao thông như sau:

+ Nhà đất nằm ven đường quốc lộ, đường tỉnh lộ, đường huyện lộ, đường liên xã: Có ít nhất một mặt tiếp giáp với mép hiện trạng đường quốc lộ, đường tỉnh lộ, đường huyện lộ, đường liên xã hoặc nhà đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với mép hiện trạng đường, ngõ có chiều dài từ 3m trở lên có khoảng cách đến hết 200m đi ra đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã.

+ Nhà đất ven trục đường liên thôn: Nhà đất phải có ít nhất một mặt tiếp giáp với mép hiện trạng đường trục liên thôn có chiều rộng của đường chỗ hẹp nhất là 3.5m.

+ Nhà đất thuộc thị trấn, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh còn lại: Nhà đất phải có ít nhất một mặt giáp với mép hiện trạng tuyến đường, tuyến phố hoặc có ít nhất một mặt giáp ngõ có chiều rộng chỗ hẹp nhất là 2.5m.

+ Nhà đất thuộc khu du lịch, danh lam thắng cảnh, khu đô thị mới: chiều rộng của đường đến vị trí nhà đất chỗ hẹp nhất là 3m.

2. Cách định giá giá trị tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể

Sau khi xem xét đánh giá tài sản của bạn đáp ứng đủ điều kiện để ngân hàng đồng ý nhận là tài sản bảo đảm cho khoản cấp vốn, bạn có thể căn cứ tiếp vào các nội dung dưới đây để xác định được giá trị tài sản của bạn.

2.1 Cơ sở định giá tài sản

Ngân hàng dựa vào hồ sơ pháp lý của tài sản, tình hình thực tế của tài sản và quy định hiện hành để định giá tài sản đưa vào thế chấp. Hồ sơ pháp lý gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Trích lục bản đồ thửa đất: Ngân hàng sẽ đề nghị các bạn cung cấp với nhà đất mà trên sổ đỏ không ghi chiều dài các cạnh của thửa đất.
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của chủ tài sản

****Lưu ý: Người có tên trên sổ đỏ, sổ hồng thì không phải là người duy nhất sở hữu tài sản. Nếu là tài sản hình thành sau hôn nhân không phải là tài sản trao tặng, thừa kế/văn bản quy định khác thì sẽ là tài sản của cả hai vợ chồng.

2.2 Định giá tài sản

Hiện nay có rất nhiều phương pháp định giá tài sản như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp khấu hao, phương pháp chiết khấu… Tuy nhiên đối với các tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể của cá nhân thì các ngân hàng hiện nay đa phần đều áp dụng phương pháp so sánh hay bản chất là phương pháp so sánh thị trường, tức là định giá tài sản trên cơ sở so sánh giá mua bán với các tài sản tương tự trên thị trường đang giao dịch.

Định giá tài sản là quyền sử dụng đất ở lâu dài

Trên cơ sở hồ sơ về tài sản, ngân hàng sẽ khảo sát thực tế tại khu vực có tài sản dự kiến thế chấp và tham khảo về giá mua, bán của các nhà đất có đặc điểm và vị trí tương đương với tài sản định giá trong thời gian gần nhất. Các nguồn tin về giao dịch mua bán nhà đất, ngân hàng có thể tham khảo tại các website về rao mua bán nhà đất uy tín như: batdongsan.com, tinbatdongsan.com…

Từ đó ngân hàng đánh giá về tần suất giao dịch mua bán thành công nhà đất tại đây. Đối chiếu với nhà đất dự kiến thế chấp về diện tích, kích thước các mặt, ngõ, đường vào, lợi thế khác để đưa ra mức giá mua bán hợp lý với quan điểm lợi ích của ngân hàng nhất.

Đối với quyền sử dụng đất ở lâu dài có chiều sâu hơn 20m

• Tổng diện tích của 20 m chiều sâu đầu tiên: Định giá căn cứ theo giá trị giao dịch thị trường.
• Diện tích của chiều sâu trên 20m đến 40m kế tiếp: Định giá bằng 60% giá trị của 20m đầu tiên.
• Diện tích của chiều sâu trên 40m đến 60m kế tiếp: Định giá bằng 40% giá trị của 20m đầu tiên.
• Diện tích của chiều sâu từ trên 60m: Định giá bằng 30% của 20m đầu tiên.

Định giá tài sản là căn hộ chung cư và căn hộ tập thể

Quá trình và phương pháp định giá giá trị căn hộ chung cư và căn hộ tập thể của ngân hàng tương tự như định giá quyền sử dụng đất ở lâu dài. Tuy nhiên, đối với các căn hộ chung cư, căn hộ tập thể tại các tòa nhà mới xây dựng, ngân hàng sẽ đề nghị cung cấp hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư để có thêm cơ sở định giá căn hộ. Nguồn thông tin thu thập để so sánh của ngân hàng sẽ có thêm từ phía chủ đầu tư dự án.

Định giá tài sản là nhà hình thành trên đất

Nhà hình thành trên đất trên thửa đất có sổ đỏ công nhân tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản thì ngân hàng sẽ định giá và chấp thuận phần giá trị này. Tuy nhiên, nếu trên sổ đỏ không công nhận tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản thì hiện nay có ngân hàng không chấp thuận phần giá trị tài sản này vào giá trị tài sản thế chấp.

Nguyên tắc định giá nhà trên đất là giá trị của nhà không vượt quá tổng chi phí xây dựng lên ngôi nhà. Như vậy, các bạn trong quá trình xây dựng nhà mình nhớ được giá trị xây dựng thì giá trị đó sẽ là giá trị tối đa mà bên ngân hàng định giá.

Về phương pháp định giá nhà trên đất, ngân hàng thường căn cứ vào phương pháp chi phí và khấu hao. Tức là, ngân hàng xác định tổng chi phí xây dựng lên nhà và khấu hao tài sản theo các năm và định giá nhà tại thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ đưa quan điểm cá nhân định giá để xem xét nhà ở có hỏng, nứt, xuống cấp nhanh hay không để áp dụng khấu hao nhanh cho nhà ở. Đối với nhà ở kiên cố, ngân hàng thường xác định tổng chi phí xây dựng ngôi nhà và khấu hao thông thường là 25 năm mặc dù quy định của pháp luật là từ 25 năm đến 50 năm.

Trên đây là toàn bộ những nội dung tổng quát về hướng dẫn cách định giá tài sản thế chấp là nhà đất, căn hộ chung cư và căn hộ tập thể mà đa số các ngân hàng hiện nay đang áp dụng. Hy vọng những thông tin bên trên sẽ hữu ích với tất cả mọi người.