Hướng dẫn chi tiết quy trình và thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư là cơ sở pháp lý để chứng nhận, chứng minh chủ sở hữu căn hộ. Vì giá trị liên quan đến căn hộ rất lớn nên việc làm những thủ tục pháp lý này cũng rất phức tạp. Để đảm bảo an toàn khi mua bán, nhất định đừng bỏ lỡ bài viết dưới đây!

1. Quy định pháp luật về việc mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng thực chất là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc chuyển nhượng này được quy định như sau:

“Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.”

2. Điều kiện sang tên chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).

Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chung cư chưa có Sổ hồng thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Điều kiện chuyển nhượng:

Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

• Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
• Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hình thức mua bán:

Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

3. Quy trình và thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ

Thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng này khó đảm bảo an toàn lúc giao dịch. Tuy nhiên giờ đây mọi chuyển đã được giải quyết với quá trình chuyển nhượng sau đây:

Bước 1: Soạn thảo văn bản chuyển nhượng căn hộ và công chứng

Văn bản ấy gồm những nội dung liên quan đến giá cả, thời gian bàn giao, phương thức thanh toán…

Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng:

• Bản gốc văn bản chuyển nhượng;
• Bản gốc hợp đồng mua bán chung cư của chủ sở hữu và chủ đầu tư;
• Biên bản bàn giao của chủ đầu tư;
• Giấy xác nhận căn hộ chưa có sổ hồng bản gốc;
• Giấy xác nhận hôn nhân;
• Giấy CMND – SHK.

Bước 2: Kê khai nộp thuế của cá nhân

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Tờ kê khai thu nhập cá nhân theo mẫu;
• Bản gốc Văn bản chuyển nhượng;
• Chứng minh nhân dân của bên bán.

Sau khi chuẩn bị xong giấy tờ, bạn đến cục thuế địa phương để nộp. Hầu hết thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Tuy nhiên khi giá chuyển nhượng thấp hơn giá căn hộ vậy thì lúc đó sẽ được tính thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư đối với văn bản chuyển nhượng

Bộ hồ sơ đề nghị gồm:

• 5 bản gốc văn bản chuyển nhượng của bên chuyển nhượng;
• Bản gốc của hợp đồng mua hoặc bán căn hộ giữa bên bán và chủ đầu tư;
• Bản sao chứng thực CMND của bên bán.

Một khi chủ đầu tư đã xác định xong văn bản chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển lại cho bên nộp hồ sơ. Các loại giấy tờ mà chủ đầu tư chuyển nhượng lại gồm:

• Biên lai nộp thuế;
• Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có chữ ký;
• Văn bản chuyển nhượng mua bán đã có xác nhận của chủ đầu tư. Văn bản này bao gồm 2 bản chính gồm 1 bản bên chuyển và 1 bản bên nhận.

Bước 4: Hoàn tất và nhận giấy chứng nhận sở hữu căn hộ

Thời gian nhận được giấy chứng nhận sẽ đúng với thời gian 2 bên thỏa thuận. Tuy nhiên khi nhận giấy chứng nhận bạn cần tiến hành khảo sát và kiểm tra rõ ràng. Điều này giúp bạn nhận ra được những sai sót để kịp thời chỉnh sửa. Như vậy là thủ tục sang tên sổ đỏ chung cư đã hoàn thành.

4. Chi phí chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng

Xuyên suốt quá trình làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư, bên bán và bên mua đều phải chi trả các khoản phí liên quan hoặc phát sinh để hoàn tất thủ tục mua nhà chung cư.

Đối với người bán

• Thuế thu nhập cá nhân: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng  x  2%

• Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: giao động từ 4 – 5 triệu bao gồm các chi phí: phí in ấn, lệ phí, phí cho công chứng viên
• Phí môi giới: giao động từ 1 – 2% giá trị căn hộ chuyển nhượng, tùy theo thỏa thuận giữa người bán và người môi giới.
• Phí hồ sơ cho chủ đầu tư: chủ đầu tư có thể quy định thu phí hoặc không. Nếu có tính phí, thông thường mức phí sẽ giao động từ 3 – 5 triệu

Đối với người mua

• Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư.
  • Khi giá mua bán chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0,5%  x  Giá chuyển nhượng

• Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0,5%  x  (Diện tích  x  Giá/ 1m2  x  Tỷ lệ (%) chất  lượng còn lại)

Bài viết trên đây, DDI đã hướng dẫn chi tiết quy trình và thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng. Hy vọng những thông tin bên trên sẽ giúp ích cho khách hàng!

Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ với DDI để được các chuyên viên tư vấn tận tình nhất!