Hướng dẫn Quy trình: Mua bán chuyển nhượng nhà phố, căn hộ, đất đai

01/03/2022

Hướng dẫn dành cho trường hợp đã có sổ đỏ của bất động sản (BĐS). Quy trình hướng dẫn được trình bày rõ ràng, dễ hiểu và chi tiết các điểm cần lưu ý kiểm tra trong mỗi giai đoạn.

Mục lục

Giai đoạn 1: Nhận/Đặt Cọc

1.1 Sau khi Bên bán và Bên mua chốt giá bán/mua. Hai bên hẹn thời gian, địa điểm gặp mặt để tiến hành cọc.

1.2 Số tiền cọc sẽ được hai bên thống nhất trước khi gặp mặt. (Lưu ý nên nói rõ nhận tiền mặt hay chuyển khoản).

1.3 Thông thường Môi giới hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc.

Infographic quy trình

ccdsc

– Các điều cần lưu ý

* Cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng cọc có chính xác không? ( Thông tin người bán/mua, số CMND/CCCD, thông tin về thửa đất…)

* Đối với người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của Sổ hồng/sổ đỏ. Kiểm tra tất cả các trang trên sổ, đối chiếu thông tin về người sở hữu/sử dụng với CMND/CCCD của người bán xem có đúng chính chủ không.

* Thỏa thuận thống nhất các chi phí liên quan giao dịch ai là người chịu: Lệ phí trước bạ, Thuế TNCN, phí dịch vụ đăng bộ sang tên (nếu có)…và bên nào chịu trách nhiệm đi đăng bộ.

* Thời gian tiến hành công chứng Hợp đồng mua bán (thông thường là 30 ngày kế từ ngày ký HĐ nhận cọc); Địa điểm Văn phòng Công chứng.

*Công chứng sẽ nhận tiền mặt hay chuyển khoản

Giai đoạn 2: Công chứng hợp đồng mua bán BĐS

2.1 Các hồ sơ cần mang theo khi ra công chứng hợp đồng mua bán (HĐMB)

Đối với bên Bán:

Bản chính CMND/CCCD của cả vợ và chồng (nếu đã kết hôn);
Bản chính sổ hồng/sổ đỏ;
Bản chính Giấy chứng nhận độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn;
Bản chính hộ khẩu của vợ và chồng (nếu đã kết hôn), phải có mặt cả vợ/chồng (nếu đã kết hôn) hoặc trường hợp vợ/chồng vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền hợp lệ.

Đối với bên Mua:

Bản chính CMND/CCCD;
Bản chính hộ khẩu (một số Phòng/văn phòng công chứng không yêu cầu phải xuất trình bản chính hộ khẩu). Chỉ cần vợ hoặc chồng hoặc cả hai nếu cả hai cùng đứng tên trong hợp đồng công chứng. Tiền mặt hoặc tiền trong ngân hàng.

2.2 Nộp tất cả hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để soạn thảo HĐMB (thường là có mẫu sẵn).

Nhân viên công chứng sẽ đưa dự thảo HĐMB cho Bên bán và Bên mua cùng xem, nếu thống nhất thì sẽ in ra 3 bản.

Mỗi bên sẽ ký nháy vào từng trang, trang cuối sẽ ký tên và ghi rõ “Tôi/Chúng tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý). Các bên lăn tay.

2.3 Nhân viên công chứng sẽ photo các hồ sơ liên quan và chuyển toàn bộ hồ sơ gốc, hợp đồng mua bán đã ký cho Công chứng viên kiểm tra trước khi ký xác nhận.

Sau khi Công chứng viên ký tên và từng trang của HĐMB và trang chứng thực, nhân viên công chứng sẽ trả lại toàn bộ hồ sơ gốc cho hai bên và chuyển HĐMB đã ký sang cho bộ phận đóng dấu phát hành. Các bên đóng lệ phí công chứng.

* Các điều cần lưu ý bên mua/ bán

– Bên mua:

Cần kiểm tra kỹ thông tin về bên bán, thông tin về BĐS trên HĐMB có chính xác ko?

Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền cần lấy các giấy tờ, bao gồm:

1 bản gốc HĐMB
bản chính sổ hồng/sổ đỏ
các giấy tờ liên quan khác: Tờ khai lệ phí trước bạ/Thông báo lệ phí trước bạ.

Tuyệt đối ko giao bản gốc cho bất kỳ ai nếu không tin tưởng. Chỉ chuyển tiền khi giao dịch mua bán được đảm bảo thực hiện khi hai bên đã ký và lăn tay nhưng Công chứng viên chưa ký và chưa phát hành HĐMB.

Trong trường hợp giao cho dịch vụ làm thủ tục đăng bộ thì cần có biên nhận, giấy ủy quyền cho người làm dịch vụ (trong đó có thông tin về họ tên đầy đủ, CMND của người đó, dịch vụ yêu cầu, giấy tờ bàn giao)

– Bên bán:

Nếu chưa nhận được đầy đủ số tiền theo thỏa thuận, yêu cầu Công chứng viên chưa ký tên và phát hành HĐMB cho đến khi thông báo đã thực hiện xong giao dịch chuyển tiền.

Sau khi hoàn tất việc công chứng mua bán, làm biên bản bàn giao các hồ sơ cần thiết cho bên mua để thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên (bản chính sổ hồng/sổ đỏ).

Nếu được thanh toán bằng tiền mặt thì nên liên hệ trước với ngân hàng (nơi có tài khoản) cử nhân viên hỗ trợ việc kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả hoặc nhận tại ngân hàng.

Trường hợp bên bán chịu thuế TNCN và phí làm thủ tục đăng bộ sang tên thì bên mua có thể đề xuất giữ lại số tiền ước tính cho đến khi hoàn tất việc đóng thuế (có biên lai).

Giai đoạn 3: Nộp hồ sơ tại UBND Quận/Huyện (Bộ phận một cửa/VP Đăng Ký Đất Đai)

3.1 Chọn ô giải quyết thủ tục sang nhượng, chờ gọi số rồi đưa bản chính hợp đồng công chứng và sổ đỏ, nhận về 1 phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế.

3.2 Nhận bản kê khai thuế tại Bộ phận một cửa/VP Đăng Ký Đất Đai tại ô đóng thuế: đưa biên nhận, sẽ nhận lại một bản kê khai thuế, qua ngân hàng đóng thuế xong, quay trở lại nộp vào, nếu có sổ rồi thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn.

3.3 Nhận sổ đỏ đã cập nhật thông tin (thường là sau 21 ngày) hoặc sổ đỏ mới nếu sổ đỏ cũ hết chỗ để cập nhật (thường mất nhiều thời gian hơn).

Một số địa phương khác có yêu cầu khác như trích lục địa chính, người mua phải cả vợ và chồng cùng đứng tên.