Việc mua nhà đất hiện nay luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, trong đó phần lớn đến từ các vấn đề về pháp lý như sổ đỏ, tranh chấp hay đất có nằm trong quy hoạch,… hay các điều khoản trong hợp đồng mua bán giữa bên bán và bên mua. Để tránh xảy ra sai sót cũng như hạn chế tối đa những rủi ro khi mua nhà thì ngày nay việc kiểm tra pháp lý nhà đất luôn được ưu tiên hàng đầu trước khi người mua quyết định bất kỳ giao dịch Bất động sản nào.
Cùng DDI tìm hiểu pháp lý nhà đất là gì và đâu là những cách kiểm tra pháp lý nhà đất đầy đủ chi tiết ngay bên dưới nhé!
1. Khái niệm pháp lý nhà đất là gì?
Pháp lý được hiểu như là những nguyên lý, lý luận về luật pháp. Là cách tiếp cận luật pháp dựa trên cơ sở nghiên cứu. Từ đó lập nên được các phương pháp luận cũng như hệ thống cơ sở lý luận, pháp luật thực tiễn.
Pháp lý thể hiện được bản chất, nội dung và các quy luật, pháp luật trong đời sống. Dễ thấy nghiên cứu vấn đề này cũng được xem như là nghiên cứu về thực tiễn của các hoạt động quản lý hay áp dụng luật pháp.
Do đó pháp lý nhà đất chính chính là những nguyên lý và lý luận có liên quan đến các quy định của luật pháp về bất động sản.
Rất nhiều người rơi vào bẫy nhà giá rẻ không được sự hỗ trợ từ các chuyên gia môi giới nhà đất
Pháp lý nhà đất có vai trò quan trọng trong quá trình mua bán nhà đất
2. Cách kiểm tra pháp lý nhà đất đầy đủ, chi tiết
Việc kiểm tra tính pháp lý nhà đất sẽ giúp bạn tránh phải mua đất tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch, hay đã bị đem thế chấp để vay tiền. Sau đây DDI sẽ mang đến cho bạn những cách kiểm tra pháp lý nhà đất một cách chi tiết:
2.1 Kiểm tra sổ đỏ và các loại giấy tờ bản chính
Trước khi mua bán nhà đất, bạn nên kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng và giấy tờ gốc của bên bán như chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân, giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu của bên bán là thật hay giả. Hiện nay, có nhiều thủ đoạn tinh vi làm giả được giấy tờ, vì vậy bạn nên nhờ công chứng viên kiểm tra để có thể yên tâm phần nào.
- Sổ đỏ: Sổ đỏ (giấy này có màu đỏ, màu hồng hoặc màu trắng và tên gọi trên giấy có thể khác nhau như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; tùy từng giai đoạn lịch sử còn có các tên khác như: bằng khoán điền thổ, giấy phép mua bán,…). Đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của người bán/người chuyển nhượng.
- Tờ khai lệ phí trước bạ: Tờ khai lệ phí trước bạ hoặc Thông báo nộp lệ phí trước bạ. Đây là giấy tờ chứng minh người bán/người chuyển nhượng đã nộp đủ nghĩa vụ đối với nhà nước.
- CMND/CCCD: CMND/CCCD của người bán/người chuyển nhượng. Mục đích để chứng minh người bán/người chuyển nhượng đúng là người đứng tên trên Sổ đỏ.
- Giấy chứng nhận kết hôn hoặc độc thân: Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy tờ, văn bản xác nhận tài sản riêng (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy chứng nhận độc thân (nếu chưa kết hôn) của người bán/người chuyển nhượng. Đây là giấy tờ liên quan đến tài sản chung/riêng của người bán/người chuyển nhượng.
2.2 Tìm hiểu thông tin về đất quy hoạch
Bạn cần tìm hiểu nhà đất định mua có thuộc diện đất quy hoạch hoặc dự án nào hay không. Vì người bán có thể không cung cấp đầy đủ thông tin một cách trung thực về tình trạng pháp lý nhà đất cho bạn. Nếu như người mua không có các thông tin đầy đủ thì có thể xảy ra trường hợp việc bạn đã ký hợp đồng công chứng, trả tiền xong nhưng đến lúc sang tên sổ đỏ thì mới phát hiện không thể sang tên được.
Bạn lưu ý rằng, nếu nhà đất đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch sẽ thường được ghi trực tiếp tại mục ghi chú trong sổ. Ngoài ra, bạn có thể tự tra cứu ở văn phòng công chứng hoặc từ những hàng xóm xung quanh để biết thêm thông tin quy hoạch.
Kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất
2.3 Thông tin về tranh chấp
Bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng có thể sẽ bị dừng các giao dịch mua bán, tặng cho, chuyển nhượng hoặc thế chấp… nếu có vấn đề tranh chấp.
Vấn đề tranh chấp nhà đất hiện nay khá phức tạp. Ví dụ như tranh chấp lối đi, đường thoát nước, hàng rào. Những tranh chấp tưởng này chừng rất nhỏ nhưng cũng có thể khiến cho các ngôi nhà hàng xóm xung quanh gây khó dễ hoặc ngăn cản không cho bạn xây nhà.
Đặc biệt, khi bạn đang tiến hành làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà nước mà có người dân nộp đơn khiếu nại về tranh chấp thì thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn có thể bị ngăn chặn, thậm chí bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp. Vì vậy, trước khi mua nhà, bạn nên hỏi thông tin từ những người hàng xóm và UBND phường, xã nơi có nhà đất bạn định mua để có thông tin về tranh chấp.
2.4 Thông tin vay nợ, thế chấp
Để chắc chắn về tình trạng pháp lý nhà đất thì bạn có thể kiểm tra sổ đỏ nằm ở bìa 3 hoặc bìa 4. Nếu nhà đất bạn dự định mua đã được thế chấp ở ngân hàng thì thông tin sẽ được ghi ở đây. Nếu người bán muốn che giấu thông tin về thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra thì bạn sẽ thấy được một phần dấu giáp lai.
Ngoài ra, để đảm bảo tính pháp lý nhà đất thì bạn nên yêu cầu được kiểm tra sổ đỏ bản gốc trong giai đoạn trước khi đặt cọc. Vì nếu cho vay thế chấp thì thường bên cho vay sẽ giữ sổ đỏ gốc.
3. Quy trình và các thủ tục pháp lý mua bán nhà đất
Mua bán nhà đất được xem là một trong những giao dịch thường xuyên được thực hiện dựa trên thực tế hiện nay. Vì nhà đất thường có giá trị lớn và có rất nhiều quy định về pháp luật liên quan. Do vậy, việc thực hiện đúng pháp lý nhà đất rất quan trọng và chứa nhiều rủi ro cho người mua nếu không nắm kỹ về các quy định của pháp luật. DDI sẽ tổng hợp những quy trình cũng như thủ tục pháp lý mua, bán nhà đất ngay bên dưới:
Bước 1: Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận cùng các giấy tờ liên quan
Bạn nên kiểm tra các giấy tờ về nhà đất cần mua một cách cẩn thận, các loại giấy tờ bạn cần xem kỹ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ liên quan: sổ hộ khẩu, chứng minh thư, giấy đăng ký kết hôn,… Bạn cũng có thể liên hệ với văn phòng công chứng gần nhất hoặc liên hệ với địa chính cấp xã, mục đích để kiểm tra xem thông tin nhà đất có tranh chấp hoặc đang nằm trong diện thu hồi đất và quy hoạch hay không.
Chuẩn bị hồ sơ để thực hiện thủ tục pháp lý mua, bán nhà đất:
- Bên chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm bản sao giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu; Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân; Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
- Bên nhận chuyển nhượng: Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu; Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Đặt cọc mua nhà
Đặt cọc được hiểu là việc bên đặt cọc (người mua) giao cho bên nhận đặt cọc (người bán) một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Số tiền đặt cọc được đặt ra tùy vào thỏa thuận của 2 bên nhưng thường sẽ là 2-3% giá trị nhà đất. Thời gian cọc cũng sẽ được tuân theo thỏa thuận của hai bên, có thể là vài ngày hoặc một tháng. Theo Điều 328 BLDS 2015, Pháp luật không bắt buộc rằng Hợp đồng đặt cọc phải công chứng hay chứng thực vẫn có giá trị pháp lý, tùy theo trao đổi thỏa thuận giữa bên bán và bên mua thì hợp đồng đặt cọc mua nhà có thể công chứng hoặc không. Tuy nhiên, dựa trên thực tế các tranh cãi thường xảy ra tại Tòa án thì luật sư khuyến khích người tham gia giao dịch BĐS nên đi công chứng hợp đồng đặt cọc. Điều này có lợi cho việc chứng minh chứng cứ khi xảy ra tranh chấp vì hợp đồng đặt cọc đã công chứng sẽ không cần phải chứng minh về tính xác thực của chữ ký như hợp đồng viết hay hoặc ký tay mà không có công chứng.
Bước 3: Ký, công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi ký hợp đồng cũng như bên bán và bên mua đi tới văn phòng công chứng hoặc cơ quan địa chính địa phương để công chứng hợp đồng thì bên mua sẽ phải thanh toán tiền đợt 2, trong đợt thanh toán này thường là giao toàn bộ số tiền còn lại hoặc cũng có thể giữ lại một phần tiền và sẽ chuyển hết sau khi thực hiện sang tên sổ đỏ, sổ hồng.
Bước 4: Nộp hồ sơ để thực hiện sang tên sổ đỏ
Bên mua và bên bán sẽ phải nộp hồ sơ mua bán nhà đất tại văn phòng của một cấp chính quyền như xã, quận, huyện. Thời hạn công chứng hiện nay không quá 02 ngày làm việc.
Bước 5: Đóng các loại phí, thuế trước bạ
Tùy theo thỏa thuận giữa người mua và người bán mà một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ với các loại phí theo quy định của nhà nước tại UBND cấp quận/huyện như thuế thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng; Phí trước bạ cho bên bán khoảng 0.5% giá trị hợp đồng;…
Sau khi hoàn tất các thủ tục thì bạn mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính quản lý nhà đất để nộp và tiến hành làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.
Bước 6: Cơ quan quản lý tiến hành thẩm định
Cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định, kiểm tra và xác nhận lại thông tin theo hồ sơ mà hai bên đã nộp tại cơ quan công quyền. Sau khi đã xác nhận được thông tin, cơ quan chức năng sẽ gửi thông báo thuế về để chủ nhà đi nộp, thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 7: Hoàn tất thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất
Sau khi đã hoàn tất các thủ tục pháp lý về mua bán nhà đất cũng như nộp thuế, bạn đến UBND quận/huyện để nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, kèm hợp đồng mua bán nhà đất và cả biên lai trước bạ. Sở địa chính nhà đất sẽ đăng ký cho bạn về sự thay đổi chủ sở hữu nhà đất, quá trình đăng ký diễn ra đến khi được cấp sổ mới thường là khoảng từ 30 – 45 ngày.
4. Tìm hiểu về bộ hồ sơ pháp lý nhà đất đầy đủ
Bộ hồ sơ về pháp lý nhà đất bao gồm:
- Sổ hộ khẩu bản gốc kèm chứng minh thư hoặc căn cước công dân (trong trường hợp bạn là người nước ngoài thì cần hộ chiếu thay thế cho chứng minh nhân dân);
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bạn nếu đang độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn (bản gốc) khi bạn đã có gia đình;
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà đất bản gốc, hay còn được gọi là sổ đỏ, sổ hồng;
- Giấy xác nhận nếu đã kết hôn nhưng thuộc về tài sản của riêng.
Trên đây là các cách kiểm tra pháp lý nhà đất cũng như các thủ tục, quy trình bao gồm: hồ sơ, giấy tờ để quá trình mua bán nhà đất được diễn ra đúng theo pháp luật. Cùng điểm qua những căn nhà DDI do chính DDI tuyển chọn kỹ lưỡng, bảo đảm về an toàn pháp lý cũng như mang lại giá trị tối ưu cho người mua ngay dưới đây!
