Thực tế cho thấy, rất nhiều căn nhà đang được rao bán trên thị trường hiện nay là tài sản thừa kế mà bố mẹ lúc qua đời đã để lại cho các con. Tất nhiên, khi không có di chúc, các con muốn bán nhà thì phải có sự đồng ý của tất cả các anh chị em. Nhưng nếu một trong số thành viên được hưởng thừa kế đang định cư và thậm chí mang quốc tịch nước ngoài, thì phải làm sao để bán được căn nhà đồng sở hữu một cách hợp pháp?
Khi quyết định bán nhà, sẽ có rất nhiều vấn đề phức tạp xảy ra, như liên quan đến pháp lý, mà bạn khó có thể tự xử lí nếu không nắm vững luật pháp. Một trường hợp điển hình mà không ít người đã phải “va chạm” là tình huống bán nhà là tài sản đồng sở hữu do bố mẹ lúc qua đời để lại cho các con, nhưng trong số các đồng thừa kế lại có người không ở Việt Nam (VN). Kết quả là họ thường rất băn khoăn không biết khi xuất hiện yếu tố nước ngoài thì liệu có được cấp hoặc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để bán và phân chia di sản như thường lệ? Một số khác thì lo ngại về việc mình có được phép bán căn nhà đồng thừa kế này khi anh chị em đang định cư ở nước ngoài hay không, và nếu được thì phải làm những thủ tục gì để bán nhà hợp pháp?
Bán nhà khi người đồng thừa kế ở nước ngoài và lắm nỗi băn khoăn
Đầu năm 2016, anh Dũng (ngụ Quận 10, TPHCM) cùng bốn người anh em ruột của mình muốn bán căn nhà mặt phố do cha mẹ để lại để chia thừa kế nhưng không biết phải làm những thủ tục gì. Căn nhà này đã được xác nhận chủ quyền do anh Dũng là người đại diện các đồng thừa kế đứng ra trình kí. Trong mấy anh em, có người em út đã xuất cảnh sang Mỹ từ năm 1992.
Hay trường hợp của chị Hoa (ngụ Biên Hòa, Đồng Nai), ông bà ngoại của chị khi qua đời có để lại một căn nhà nhưng không có di chúc. Năm 2015, gia đình bên ngoại muốn bán căn nhà để chia tiền cho những người thừa kế. Nhưng mẹ của chị lại đang định cư ở nước ngoài, liệu có phải về nước để cùng ký hợp đồng bán nhà hay không?
Nhà đất là tài sản thừa kế có yếu tố nước ngoài được pháp luật quy định ra sao?
Theo quy định của pháp luật VN, người chủ tài sản có quyền di chúc cho bất kì ai thừa kế tài sản của mình. Nhưng nếu người mất không để lại di chúc thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ cùng được thừa hưởng. Đối với di sản thừa kế là bất động sản, tất cả những người được thừa kế sẽ là đồng chủ sở hữu, bao gồm cả người VN định cư ở nước ngoài. Và việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu (trích Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014).
Tuy nhiên, có phải người VN định cư ở nước ngoài nào cũng được phép đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở không? Câu trả lời là khi và chỉ khi họ có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại VN. Quyền này thuộc về người có quốc tịch VN hoặc người gốc VN nằm trong diện về đầu tư trực tiếp tại VN, có công đóng góp với đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của VN có nhu cầu và đang làm việc tại VN, có vợ hoặc chồng là công dân VN sinh sống trong nước hoặc được cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại VN từ ba tháng trở lên (trích Khoản a, b Điều 126 Luật 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai).
Còn trong trường hợp người VN định cư ở nước ngoài thuộc các diện: được phép về VN cư trú có thời hạn dưới ba tháng, hoặc chỉ được sở hữu một nhà ở và tại thời điểm được thừa kế đang có sở hữu nhà ở tại VN, thì khi được thừa kế nhà ở tại VN sẽ không được cấp và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó (trích Khoản 1, Điều 72 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở). Tức là sau khi nhận phần di sản thừa kế của mình, người VN đang ở nước ngoài có thể chuyển toàn bộ quyền sở hữu phần nhà ở tương ứng mà họ được hưởng cho anh chị em hoặc người khác đang ở VN và hưởng giá trị từ việc chuyển quyền đó.
Để bán được căn nhà là di sản thừa kế, trước tiên các đồng thừa kế phải hoàn tất thủ tục khai nhận di sản theo quy định chung, thì mới có thể đồng thuận ký tên bán hoặc làm giấy ủy quyền cho một người đại diện làm thủ tục bán nhà. Riêng người đồng thừa kế đang định cư ở nước ngoài cần trực tiếp về VN hoặc thông qua Lãnh sự quán VN ở nước sở tại để làm giấy ủy quyền cho một người ở VN làm các thủ tục khai nhận di sản, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc chuyển nhượng phần di sản được thừa kế cho người khác để hưởng giá trị bằng tiền.
Bán nhà không lo trái luật dù đồng thừa kế không ở Việt Nam
Trở lại trường hợp của anh Dũng, trước khi bán nhà, cần kiểm tra lại xem việc khai nhận di sản thừa kế đã hoàn tất hay chưa. Nếu chưa, tất cả các anh chị em phải cùng tiến hành các thủ tục kê khai di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Có hai khả năng: nếu người em út đang ở Mỹ của anh Dũng đáp ứng được các điều kiện để sở hữu nhà ở VN thì có thể cùng với các anh chị em đứng tên đồng chủ sở hữu ngôi nhà đó. Tất cả những người này sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để phục vụ việc bán nhà chia thừa kế. Nhưng nếu người em út không đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại VN thì chỉ được hưởng giá trị của phần di sản thừa kế từ bố mẹ. Tức là người em út cần thỏa thuận cho người khác ở VN đứng tên chủ sở hữu để được thanh toán số tiền tương ứng với giá trị phần tài sản mình được hưởng khi bán căn nhà.
Hay với trường hợp chị Hoa, nếu mẹ chị không thể về VN để cùng ký tên vào hợp đồng bán nhà thì có thể liên hệ với cơ quan đại diện VN ở nước ngoài để làm giấy ủy quyền cho bất kỳ người nào theo ý muốn được thay bà làm thủ tục bán phần nhà thuộc sở hữu của bà trong căn nhà bà ấy là đồng thừa kế. Giấy ủy quyền được cơ quan đại diện VN ở nước ngoài chứng nhận (theo Điều 65 Luật Công chứng). Người được ủy quyền sẽ cùng với anh chị em ở trong nước tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia và chuyển nhượng di sản thừa kế tại cơ quan công chứng ở VN.
Như vậy, hầu hết các chủ nhà chỉ tham gia vào thị trường bất động sản khi phát sinh nhu cầu mua bán nhà ở nên rất khó có đủ kinh nghiệm để tự mình xử lí được mọi vấn đề gặp phải, nhất là trong khâu pháp lý, chẳng hạn như trường hợp người đồng thừa kế không ở VN.
