Làm sao để xác thực một bất động sản có pháp lý tốt?

Câu hỏi được nhiều quan tâm bình luận trong tuần vừa qua có nội dung như sau: 

“Làm sao để xác thực một ngôi nhà hoặc một lô đất có tính pháp lý tốt? ví dụ như không tranh chấp, ko buôn bán kiểu giấy tờ sang tay, sổ hồng thật/chính chủ…? Khi mua nhà, cần lưu ý các điểm pháp lý nào quan trọng nhất để không bị rủi ro?”

Dưới đây, DDI tổng hợp các góc nhìn đa chiều từ người dùng, người kinh doanh mua bán bất động sản (BĐS) về chủ đề câu hỏi trên. Bên cạnh đó, luật sư bất động sản của DDI sẽ hướng dẫn bạn chi tiết về các pháp lý quan trọng cần lưu ý khi mua nhà.

Phần 1: Chia sẻ góc nhìn, kinh nghiệm từ người dùng

“Làm sao để xác thực một ngôi nhà hoặc một lô đất có tính pháp lý tốt”?

– “Bước 1, bạn xem các thông tin trong sổ đỏ. Bước tiếp, bạn lên gặp cơ quan quản lý xem có dính quy hoạch không? Còn kiểm tra đất đó có tranh chấp hay những rắc rối liên quan, bạn nên đi trò chuyện hỏi han với người khu đó để lấy thông tin. Bao nhiêu đây thôi cũng đủ mệt rồi” – Anh P.H chia sẻ.

– “Mua bất động sản như mua đồ điện. Vào chính hãng mua” – Anh L.X nhận định.

– “Tôi muốn hỏi về giải pháp, nếu nhờ ngân hàng thẩm định pháp lý, có được không?” – Không hẳn nhé! Có trường hợp mua qua ngân hàng (ngân hàng lớn) giải ngân phong tỏa vào tài khoản người bán rồi, khi người mua làm hồ sơ đăng bộ thì có giấy thông báo của TP Thủ Đức là lô đất dính quy hoạch Vành Đai 3, sau đó ngân hàng rút tiền từ tài khoản của người bán về để cho 2 bên bán mua tự giải quyết’’ – Chị L.A bình luận.

– Anh D.V cho biết kinh nghiệm về kiểm tra quy hoạch và các vấn đề tranh chấp:

– Quy hoạch

1. Nộp hồ sơ để xin trích lục thông tin: Chủ Tài sản cầm Sổ đi xin Văn Bản Quy Hoạch sẽ có Quy hoạch. Bạn sẽ có kết quả chính thức và mới nhất. Tuy nhiên, việc yêu cầu thông tin quy hoạch thường phải do chính chủ đề nghị, tốn chi phí và thời gian.

2. Bạn cầm Sổ photo lên Sở – Quận/Huyện – Địa chính Phường/Xã, độ chính xác ở mức 85-90%.

– Cách kiểm tra Tranh chấp, Nguồn gốc đất, Sổ thật hay giả:

1. Văn phòng công chứng (VPCC) khi làm hợp đồng mua bán, Văn phòng công chứng có trách nhiệm Kiểm tra Sổ và tất cả thông tin trên sổ đối chiếu với Thông tin lưu trữ Nhà nước, nếu đúng VPCC sẽ lập còn không sẽ trả lại Sổ ).

2. Chủ Tài sản cầm Sổ ra Văn phòng Đăng Ký Đất Đai Quận/Huyện xin Văn bản Xác minh Nguồn gốc đất đai.

Phần 2: Luật sư DDI hướng dẫn chi tiết

Với bề dày kinh nghiệm giao dịch mua bán bất động sản từ năm 2015, đội ngũ luật sư DDI nắm vững các pháp lý nhà đất. Chúng tôi đã hướng dẫn chuỗi pháp lý trong các kỳ trước. Bài viết kỳ này, luật sư Trần Phú Vinh – Giám đốc Pháp chế của DDI tóm tắt 2 vấn đề pháp lý mà bạn cần chú ý nhất khi quyết định “xuống tiền” mua nhà.

–  Quy hoạch cần kiểm tra

Vấn đề đầu tiên cần quan tâm nhất là Quy hoạch. Người mua cần xem xét nhà hoặc lô đất đó có thuộc diện quy hoạch không. Hướng dẫn cách kiểm tra quy hoạch tại đây.

– Tránh “bẫy” khi soạn hợp đồng

Các việc liên quan đến hành trình làm hợp đồng giao dịch nhà đất bao gồm: Đặt cọc, sau đó ký hợp đồng và công chứng.

Trong đó, giai đoạn công chứng nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được xác thực bởi các cơ quan có thẩm quyền (các văn phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng nhà nước).

Các yếu tố có nêu trong hợp đồng như: giá cả mua bán, cách thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên….Về việc soạn thảo hợp đồng chi tiết, bạn có thể xem hướng dẫn tại đây.

Trong các yếu tố nêu trong hợp đồng đặt cọc, thì yếu tố về thời điểm giao nhận nhà/đất là một trong những yếu tố quan trọng nhất cần lưu ý để các bên thỏa thuận với nhau.

Vì sao thời điểm giao nhận nhà/ đất là yếu tố cần quan tâm khi soạn hợp đồng đặt cọc? 

Ví dụ tình huống 1:

Khi bạn tiến hành làm hợp đồng đặt cọc, bạn có thể không cần làm công chứng (luật không bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng đặt cọc). Tuy nhiên, nếu các bên không thỏa thuận, không quy định đầy đủ, rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc, thì đến thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức tại văn phòng công chứng, các bên có quyền yêu cầu thực hiện hoặc không thực hiện nội dung đã thỏa thuận.

Nếu nội dung đã được ghi trong hợp đồng đặt cọc rất tốt và các bên cam kết thực hiện theo đó, nhưng nếu nó không được ghi trong hợp đồng đặt cọc, thì lúc ký hợp đồng chính thức, có thể xảy ra tranh chấp, bất đồng giữa các bên.

Bạn có thể tìm thấy rất nhiều văn bản hợp đồng đặt cọc mẫu trên mạng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn tốt nhất, bạn nên liên hệ tới chuyên gia về pháp lý bất động sản, giúp đảm bảo quyền lợi 2 bên. Bởi quá trình mua bán bất động sản là một quá trình phức tạp, rủi ro nếu người mua không có chuyên môn pháp lý.

Ví dụ tình huống 2:

Bất động sản mà bạn muốn mua, nhưng người bán đang thế chấp bất động sản đó tại ngân hàng. Số tiền bạn đặt cọc không đủ để người chủ sở hữu bất động sản đó đủ tiền giải thế chấp cho ngân hàng để lấy giấy tờ ra. Và chúng ta không nhìn thấy giấy tờ sổ đỏ đó. Như vậy, có thể bạn ở trong tình trạng: Số tiền để bạn mua toàn bộ ngôi nhà cần phải chuyển cho người bán trong khi đó hợp đồng công chứng xác thực mua bán nhà chưa ký.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc là nội dung quan trọng cần lưu ý. Hợp đồng đặt cọc cần phải quy định rõ ràng chi tiết cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên trong việc giao nhận tiền để giúp người bán giải thế chấp bất động sản đó.