Hiện nay có khá nhiều trường hợp mua nhà đang bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng bởi lẽ mức giá rao bán rẻ hơn so với các giao dịch thông thường. Đối với nhà thế chấp có thể giao dịch được nếu bên nhận thế chấp đồng ý, tuy nhiên trường hợp này vẫn dẫn đến nhiều rủi ro mà người mua nhà cần tìm hiểu kỹ.
Đối với những căn nhà đang thế chấp thì người mua có thể an tâm phần nào khi căn nhà đã được ngân hàng kiểm tra kỹ lưỡng về các vấn đề pháp lý trước đó và cũng đảm bảo rằng khu đất hay căn nhà đó không nằm trong diện quy hoạch. Thêm nữa, vì nhiều lý do khiến chủ nhà cần bán nhà ngay khi còn đang thế chấp nên mức giá sẽ thấp hơn so với thị trường cũng như các giao dịch thông thường. Đây cũng chính là điểm hấp dẫn khiến nhiều người dù e ngại căn nhà đang thế chấp nhưng vẫn muốn tiến hành giao dịch mua bán.
Thực tế, trong trường hợp này căn nhà đang thế chấp vẫn có thể tiến hành giao dịch hợp pháp nếu được sự đồng thuận của bên thế chấp là ngân hàng theo căn cứ Khoản 4 – Điều 718 – Bộ Luật Dân Sự 2005 quy định về Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Tuy nhiên kéo theo đó cũng có nhiều thủ tục phức tạp mà người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi tiến hành mua bán nhà đất đang thế chấp.
Bước 1: Xác nhận quyền được chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp với ngân hàng
Muốn chuyển nhượng căn nhà đang thế chấp hợp pháp thì bắt buộc phải nhận được sự đồng ý từ ngân hàng. Chỉ khi được ngân hàng đồng ý cho phép chuyển nhượng thì các bên mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng và làm các thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở theo đúng quy định. Như vậy, bên mua cần yêu cầu bên bán đến làm việc trực tiếp với ngân hàng để đảm bảo việc giao dịch mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro phát sinh.
Bước 2: Xác định phương thức giải chấp tài sản thế chấp để tiến hành việc chuyển nhượng
Đối với tài sản thế chấp sau khi nhận được sự đồng ý từ phía ngân hàng thì các bên có thể tiến hành thỏa thuận văn bản với nhau và đồng thời lựa chọn phương thức giải chấp tài sản thế chấp để tiến hành việc chuyển nhượng. Có ba phương thức để lựa chọn như sau:
- Thay thế tài sản bảo đảm:
Để ngân hàng đồng ý cho nhà đất đang thế chấp được chuyển nhượng thì chủ nhà có thể chọn phương thức thay thế tài sản đảm bảo để có thể lấy sổ đỏ đang thế chấp ra và thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Trường hợp này ngân hàng tham gia trong quan hệ thế chấp với bên bán chứ không liên quan đến bên mua.
- Chuyển nhượng tay ba:
Đối với phương thức này thì cần bên bán, bên mua và ngân hàng cùng tham giá ký kết thỏa thuận với nhau, ngân hàng sẽ đóng vai trò ở giữa nghĩa là khoản tiền thanh toán từ bên mua sẽ được chuyển trực tiếp cho ngân hàng và trong đó bao gồm cả gốc lẫn lãi của khoản vay mà bên mua đã thế chấp tài sản để vay trước đó. Sau khi thanh toán xong, ngân hàng sẽ tiến hành trả lại sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho bên bán, theo đó bên bán tiến hành thủ tục sang tên nhà đất và bàn giao lại cho bên mua theo như thỏa thuận đã ký kết.
- Đặt cọc tiền để giải chấp
Để giải chấp nhà đất đang thế chấp thì bên mua cần đặt cọc cho bên bán khoản tiền nhất định để bên bán trả nợ cho ngân hàng và tiến hành thủ tục giải chấp nhà đất đang thế chấp. Sau khi bên bán tiến hành giải chấp xong với ngân hàng thì sẽ tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng cho bên mua theo đúng thỏa thuận ký kết và theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 3: Hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính và sang tên nhà đất
Sau khi thực hiện hoàn tất các thủ tục với ngân hàng thì hai bên cần đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính cơ bản khi mua nhà và tiến hành làm thủ tục sang tên nhà đất để hoàn tất bàn giao giấy tờ cho bên mua.
Có thể thấy được thủ tục mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng có nhiều điểm phức tạp hơn so với giao dịch nhà đất thông thường nên vì thế mà người mua cần nắm bắt rõ thông tin để tránh gặp phải rủi ro hay lâm vào tình thế giao dịch “bất hợp pháp”.
Nhiều trường hợp trong quá trình giao dịch nhà đang thế chấp gặp phải khó khăn như ngân hàng không chấp nhận cho giải chấp hoặc yêu cầu những điều khoản gây khó dễ cho đôi bên, cũng có tình huống rủi ro xảy ra khi bên bán lấy được tiền đặt cọc thì “lật lọng” không chịu thực hiện theo như những gì đã cam kết trước đó. Như vậy, để đảm bảo tránh rủi ro và giúp cho giao dịch diễn ra thuận lợi cho cả đôi bên thì tốt nhất là bên bán và bên mua nên tìm đến sự hỗ trợ, tư vấn từ những người có chuyên môn.
