Thiếu hiểu biết về pháp lý hoặc không kiểm tra chi tiết các vấn đề pháp lý trong mua bán nhà đất, người mua có thể đối mặt với các rủi ro như tranh chấp, kiện tụng, thậm chí mất trắng nhà.
Dưới đây là một số trường hợp mua bán nhà đất dễ dẫn đến rủi ro cho người mua vì không rõ ràng hoặc chưa hoàn thiện về pháp lý:
Mua nhà chưa có sổ hoặc sổ chung qua vi bằng
Hiện nay, giá nhà đất đang tăng lên rất cao, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh có tốc độ phát triển nhanh với nhiều khu chế xuất, khu công nghiệp hoặc phát triển về du lịch như Bình Dương, Đồng Nai, Quảng Ninh… Giá nhà đất tăng cao cùng sự chênh lệch lớn giữa giá nhà đất đã có sổ hồng/sổ đỏ với nhà đất chưa có sổ khiến thực trạng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, vi bằng vẫn diễn ra phổ biến.
Tình trạng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, vi bằng vẫn diễn ra phổ biến hiện nay (Ảnh minh họa internet)
Tuy nhiên, thực tế, có rất nhiều người đã phải đối mặt rủi ro tranh chấp, kiện tụng khi mua nhà với hình thức này. Bởi vì, việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay qua vi bằng chưa đủ tính pháp lý để sang tên tài sản. Đặc biệt, rất nguy hiểm khi chủ sở hữu nhà ở lập vi bằng chuyển nhượng khi đã chuyển nhượng cho người khác bằng giấy viết tay, đẩy người mua vướng vào cuộc tranh chấp, kiện tụng phiền phức. Trường hợp bà T. Hồng (ngụ tại Bình Chánh, TP.HCM) là một ví dụ. Bà Hồng cho biết: “Đầu năm 2018, tôi mua một ngôi nhà cũ trong hẻm tại Bình Chánh, diện tích 42m2 với giá hơn 1,2 tỷ. Vì nhà chưa có sổ đỏ (hiện sổ hồng chung với nhiều nhà khác trong khu) nên chúng tôi mua bán bằng giấy tờ tay, ra Thừa phát lại làm vi bằng. Đến khi chuyển về nhà mới được 2 ngày, bỗng 1 cặp vợ chồng kia đến nhà tôi hỏi chủ cũ và báo đã đặt cọc nhà. Lúc đó, tôi mới biết hóa ra người chủ cũ đã nhận cọc của nhà kia ngay trước thời điểm bán nhà cho tôi và hẹn họ 1,5 tháng sau nhận số tiền còn lại. Vì họ đã đặt cọc trước nên họ đòi chủ cũ số tiền phạt hợp đồng đặt cọc, cộng thêm 1/2 số tiền chênh lệch giữa 2 hợp đồng (chủ cũ đồng ý bán cho họ với giá 1,1 tỷ và chính thức bán cho tôi với giá 1,25 tỷ – chênh 150 triệu đồng). Hậu quả là chúng tôi phải bất đắc dĩ tham dự rất nhiều lần “giằng co” cho đến khi họ thỏa thuận được với nhau”.
Mua nhà trên giấy
Mua nhà trên giấy (ví dụ như trong dự án nhà liền kề hoặc nhà chung cư…) cũng tiềm ẩn rủi ro cho người mua khi dự án chưa hoàn tất về mặt pháp lý. Trong trường hợp dự án không làm đúng giấy phép xây dựng do tự ý thay đổi kết cấu, thay đổi mục đích xây dựng, chủ đầu tư không đủ điều kiện tài chính… khiến dự án chậm trễ, thậm chí không được nghiệm thu, hoàn công và có giấy tờ chứng nhận. Còn nhớ, đầu năm 2019, cư dân của Khang Gia Tân Hương đã phải đối mặt với nguy cơ chung cư bị Ngân hàng Nam Á thu hồi để xiết nợ do Công ty địa ốc Khang Gia đã dùng chung cư làm tài sản thế chấp. Sau đó, nhờ sự can thiệp của UBND quận Tân Phú, Nam Á Bank đồng ý không thu giữ và xử lý tài sản thế chấp chung cư này để đảm bảo quyền lợi cho người dân đã mua và đang sinh sống tại đây. Trước đó, cư dân chung cư Trung Đông Plaza (Q. Tân Phú), chung cư Gia Phú (Q. Thủ Đức), Khu dân cư 584 (Bình Chánh)… cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi các chung cư này bị ngân hàng thu hồi hoặc bán đấu giá để thu hồi nợ.
Dự án 584 đã từng bị ngân hàng đưa ra đấu giá (Ảnh internet)
Mua bán nhà đất chỉ qua hợp đồng ủy quyền
Mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền (bên bán ủy thác tất cả các quyền lợi về tài sản cho bên mua) không hiếm gặp, nhất là trong các trường hợp như nhà đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật, người bán muốn trốn thuế, người bán lợi dụng sự thiếu hiểu biết về pháp lý của người mua nên dụ dỗ để trục lợi… Vì hợp đồng ủy quyền không được pháp luật công nhận nên người mua sẽ gặp nhiều rủi ro. Chẳng hạn, khi bất động sản tăng giá, người bán có thể yêu cầu Tòa án vô hiệu hóa hợp đồng, trả lại số tiền giao dịch ban đầu cho người mua. Trong trường hợp người mua không may bị mất, mất tích hoặc mất khả năng hành vi dân sự, hợp đồng ủy quyền cũng sẽ chấm dứt mà phía người bán không phải hoàn trả số tiền đã nhận khi giao dịch. Như vậy, phía người mua hoàn toàn chịu thiệt.
Mua bán nhà xây dựng sai phép
Khi mua bán nhà đất xây dựng sai phép (như không có giấy phép xây dựng, xây dựng sai nội dung giấy phép, sai thiết kế được phê duyệt…), người mua có thể đối mặt với rủi ro bị nộp phạt hoặc buộc tháo dỡ theo quy định của Nhà nước. Trong khi đó, tình trạng này lại rất phổ biến do nhiều chủ hộ tự ý thay đổi thiết kế, xây thêm phòng trên sân thượng khi sửa chữa lại nhà. Chỉ đến lúc cập nhật nội dung này vào giấy sở hữu nhà, chủ nhà mới phát hiện sai phạm. Khi đó, việc giao dịch sẽ gặp khó khăn.
