Để đánh giá tính thanh khoản của một bất động sản, có thể xem xét dựa vào dữ liệu giao dịch trong quá khứ. Lịch sử luôn là người kể câu chuyện tốt nhất và số liệu thực tế đã diễn ra nói lên độ chân thật cao nhất.
Kỳ 1: Định nghĩa tính Thanh Khoản đối với lĩnh vực bất động sản
Nhắc tới thanh khoản là đề cập đến sự dễ dàng mà một tài sản (bất động sản hoặc chứng khoán…) có thể được chuyển đổi thành tiền mặt dễ dàng, nhanh chóng mà không ảnh hưởng đến giá thị trường của nó.
Trên cộng đồng đánh giá BĐS, anh S.T, một người kinh doanh BĐS có kinh nghiệm chia sẻ ví dụ về tính thanh khoản và cách tính của anh cho một bất động sản dự định đầu tư:
Yếu tố đo lường tài sản có tính thanh khoản cao nhất là tiền mặt. Ví dụ, bất cứ lúc nào cũng có thể dùng tờ 50 ngàn VNĐ để mua món hàng có giá trị 50 ngàn VNĐ, mà không phải bị người bán ép giá như: “Tờ 50 ngàn VNĐ này chỉ có giá trị mua loại hàng 40 ngàn VNĐ thôi”. Và 100% người bán đều chấp nhận cái tờ màu hồng có số 50 ngàn VNĐ là 50 ngàn VNĐ.
Giá trị của 1 tờ tiền là cố định. Thế nhưng, giá trị của bất động sản (BĐS) lại biến động tăng giảm theo thời kỳ. Vì vậy, tính thanh khoản của BĐS có thể chia làm 3 kỳ. Quá khứ, hiện tại và tương lai”.
Làm sao để biết một bất động sản có tính thanh khoản tốt hay không?
Để tính được khả năng thanh khoản trong bất động sản dựa vào nhiều yếu tố đánh giá. Các yếu tố tác động vào bất động sản như: Chính sách, hạ tầng thay đổi, mức độ đô thị hóa… Bạn có thể xem phân tích chi tiết trong bài viết kỳ trước của DDI tại đây.
Xem xét dựa vào dữ liệu tăng giá trong quá khứ
Trong bài viết kỳ này, tính thanh khoản được xem xét ở góc độ dữ liệu biên độ trong quá khứ mà thị trường bất động sản đã đạt được.
“Thông thường, chúng ta hay dự đoán bất động sản trong tương lai. Nhưng tương lai thì khó đoán định nếu chỉ mường tượng hay trông chờ vào điều này sẽ hình thành, điều kia sẽ thành hình. Tôi đánh giá tính thanh khoản theo dữ liệu thực tế của quá khứ. Lịch sử luôn là người kể câu chuyện tốt nhất và số liệu thì không lừa dối”. – Anh S.T rút ra kinh nghiệm và lấy ví dụ chi tiết:
Nếu bạn dự định mua 1 miếng đất giá 1 tỷ đồng vào năm nay (năm 2022), bạn sẽ tìm hiểu các yếu tố:
Xem xét quá khứ
Bạn sẽ xét 3 năm trước. Bạn sẽ tìm kiếm giá của miếng đất đó hoặc giá đất giao dịch khu vực đó 3 năm về trước: năm 2019, 2020 và 2021 để xem kỳ tăng giá của mỗi năm là bao nhiêu. Cụ thể:
Năm 2020 tăng 30% và giao dịch vẫn tốt.
Đến 2021 tăng 60% và giao dịch giảm 1/3 so với cùng kỳ
Dựa vào số liệu trường hợp trên, bạn chia trung bình ra, sẽ thấy kết quả: Để giữ được tính thanh khoản tốt thì mức tăng giá tối ưu nhất là 30% và trung bình là 45%.
Xem xét hiện tại
Năm 2022 bạn là kỳ bạn muốn mua bất động sản đó, thì so sánh với năm 2021 để tính xem bất động sản đó bị tăng bao nhiêu rồi? Ví dụ: năm 2021 giá mới là 500 triệu, nghĩa là bị tăng tới 100%.
Như vậy, có thể tạm tính bất động sản đã bị tăng đến giá của năm 2023 rồi. Nếu muốn thanh khoản luôn trong năm 2022 thì độ khó thanh khoản lại tăng thêm gấp đôi.
Từ đó suy ngược lại, nếu để tính thanh khoản tốt thì giá mà bạn mua miếng đất đó năm 2022 có thể chấp nhận được ở 3 mức giá:
- Tối ưu
500 triệu VNĐ x 130% = 650 triệu VNĐ
- Mức tối đa
500 triệu VNĐ x 160% = 800 triệu VNĐ
- Mức Trung bình
500 triệu VNĐ x 145% = 725 triệu VNĐ
Anh S.T kết luận: Trong trường hợp nếu bạn mua với mức giá 1 tỷ đồng, bạn phải đổi mục tiêu đầu tư là 2 năm. Nghĩa là đến 2023 mới bán, chứ không phải bán luôn trong năm 2022 (Kỳ tính ở đây là 12 tháng).
