Nên kiểm tra những gì khi nhận bàn giao căn hộ chung cư?

Khi mua một căn hộ chung cư, giao dịch mua bán căn hộ vẫn chưa hoàn thành, người mua cần phải kiểm tra nhiều hạng mục khi nhận bàn giao căn hộ. Tuy nhiên nhiều người không biết rõ những hạng mục gì cần kiểm tra, cần hỏi để tránh sai sót về sau.

Các lưu ý quan trọng khi nhận bàn giao căn hộ

1. Hồ sơ cần chuẩn bị để nhận căn hộ

Đối với căn hộ chung cư, bên mua sau khi hoàn thành phần nghĩa vụ tài chính theo phương thức thanh toán trên hợp đồng thì có thể nhận nhà, khi đi chỉ cần mang theo giấy thông báo nhận nhà, hợp đồng mua bán, chứng minh thư (hộ chiếu) và nếu là người được ủy quyền toàn phần phải có giấy ủy quyền của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

2. Xem phụ lục vật tư bàn giao căn hộ

Phụ lục danh mục vật tư bàn giao căn hộ đi kèm với hợp đồng mua bán căn hộ, bên mua kiểm trả xem đủ các hạng mục mà hai bên đã ký kết và thống nhất chưa, đúng chất lượng hoặc thương hiệu chưa, các hạng mục cần lưu ý là tủ bếp trên, dưới, sàn gỗ, kích thước gạch, hệ thống đèn, điện âm tường, ống đồng máy lạnh, thạch cao, ổ khóa, cửa sổ, vòi sen,… Kinh nghiệm của các chuyên gia môi giới bất động sản là phải kiểm tra đủ trước rồi mới bắt đầu đi kiểm tra về chất lượng, thẩm mỹ.

3. Kiểm tra chi tiết bên trong căn hộ

Sau khi đã xem đủ các hạng mục mà chủ đầu tư cam kết bàn giao, tiếp theo bên mua kiểm tra chi tiết vào bên trong các hạng mục. Một số hạng mục chính cần kiểm tra như:

• Hệ thống các loại tủ trong nhà nếu có: tủ bếp, tủ kính, tủ lavabo,…
• Hệ thống nước của căn hộ và tòa nhà.
• Hệ thống điện, đèn, chiếu sáng điều hòa của căn hộ, hành lang tầng và tòa nhà.
• Hệ thống cửa, khóa của căn hộ.
• Kiểm tra gạch và sàn gỗ (nếu có)
• Kiểm tra phần ban công, logia,…
• Kiểm tra phần diện tích căn hộ.

4. Kiểm tra phần bên ngoài căn hộ

Sau khi đã kiểm tra phần bên trong căn hộ một cách chi tiết, bên mua tiếp tục di chuyển ra khu sở hữu chung đó là hành lang, thang máy, tủ điện, hộp kỹ thuật, phòng rác, xác định được đồng hồ điện và đồng hồ nước của căn mình, kiểm tra các lối thoát hiểm khu vực tầng mình,… Kiểm tra hệ thống phòng cháy chữa cháy của chung cư.

5. Kiểm tra khu tiện ích

Việc nhận nhà kèm theo tiện ích đủ điều kiện hoạt động là điều cũng rất quan trọng, tuy nhiên để đưa vào sử dụng quý khách hàng nên đi một vòng để kiểm tra, nhất là khu vực có hồ bơi, hầm xe, cổng ra vào chung cư mình, khu lễ tân, các tiện ích này có thể bàn giao trễ hơn căn hộ tuy nhiên thời gian không quá xa nhau, điều này sẽ ảnh hưởng đến cư dân khi chính thức dọn về ở, đặc biệt khi nhà bạn có em bé.

6. Yêu cầu sửa chữa

Trong quá trình bàn giao không tránh khỏi bị lỗi, hỏng hoặc thậm chí là nhà bạn quá mất vệ sinh,… tất cả quý các vấn đề trên quý khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa lại đúng như trên hợp đồng và là mới. Quý khách hàng khi yêu cầu sẽ được hẹn lại một thời gian để lên kiểm tra lại xem có đúng yêu cầu chưa lúc đó mới đồng ý nhận bàn giao nhà

7. Ký biên bản bàn giao căn hộ

Sau khi đã hài lòng với căn hộ mới, bạn sẽ được ký biên bản bàn giao căn hộ. Biên bản này bạn nên giữ lại kỹ, vì sau này khi đi làm các thủ tục chuyển hộ khẩu, đăng ký tạm trú tạm vắng hay mua bán khi chưa ra sổ vẫn sẽ cần dùng đến biên bản bàn giao này.

Cách kiểm tra chi tiết phần sở hữu riêng của căn hộ

Kiểm tra hệ thống điện, viễn thông

Khu vực bảng điện trung tâm thường được bố trí ngay gần cửa chính của căn hộ, trong đó có 01 aptomat (cầu dao) tổng và các aptomat kiểm soát hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm… Người mua cần kiểm tra số lượng aptomat có đủ không, các aptomat phải ở tình trạng giật xuống là tắt, kéo lên là bật.

• Kiểm tra đèn chiếu sáng: Bật cầu dao tổng, bật cầu dao đèn, bật tất cả các công tắc đèn tại các khu vực phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, nhà vệ sinh và logia. Bật tắt 3 lần liên tục, nếu các đèn đều sáng đều, không nháy, chủng loại như trong bảng mô tả, công tắc dễ bật/tắt là đạt yêu cầu.
• Bật tất cả các cầu dao khác, dùng đèn ngủ, bút thử điện hoặc sạc điện thoại cắm từng ổ để đánh giá tình trạng có điện của các ổ cắm. Yêu cầu các ổ cắm phải mất điện khi đóng aptomat, nếu ổ nào có điện tức là đấu nhầm. Kiểm tra cách bố trí ổ điện có hợp lý không, nếu chưa hợp lý có thể yêu cầu bố trí lại.

• Với đầu mạng, tivi do chưa có thiết bị nên chưa kiểm tra được, người mua chỉ có thể kiểm tra xem các vị trí đó đã có sẵn đầu chờ chưa.

Đối với các căn hộ cao cấp có thêm máy hút mùi, bếp điện, điều hòa, bình nóng lạnh trong tiêu chuẩn bàn giao thì người mua cũng cần kiểm tra chức năng của từng thiết bị.

• Kiểm tra hệ thống hút mùi: Xé một tờ giấy hoặc châm điếu thuốc lá, hít một hơi rồi nhả khói gần quạt để theo dõi tốc độ hút.
• Kiểm tra hệ thống điều hòa: Với hệ thống điều hòa, bạn cần đếm số lượng điều hòa, số lượng cục nóng và xác định xem điều hòa có mát không, có hoạt động ổn định, có bị rò nước hay đường ống có nhô ra ngoài gây mất thẩm mỹ không?
• Kiểm tra an toàn bình nóng lạnh: Người mua cần kiểm tra thêm phần đường ống và xem đường điện đã có dây mát chống giật hay chưa?
• Cuối cùng, dùng bút thử điện kiểm tra ngẫu hứng trên tường, khu vực xung quanh ổ điện và công tắc xem có tình trạng rò điện không?

Kiểm tra hệ thống nước

Hệ thống nước tập trung ở khu vực bếp, phòng vệ sinh, khu vực ban công, logia, khu giặt phơi.

• Hệ thống cấp nước: Kiểm tra hệ thống cấp nước bằng cách mở các đầu cấp, các vòi nước xem có nước không? Áp lực nước có quá mạnh hay quá yếu không? Kiểm tra các vòi xịt, vòi hoa sen có bị rò rỉ không và kiến nghị sửa chữa, thay thế nếu cần.
• Hệ thống thoát nước: Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ hệ thống thoát nước có đảm bảo không? Bơm đầy nước vào xô và đổ ra sàn vệ sinh, sàn ban công hay logia xem khả năng thoát nước có tốt không? Nước bị đọng trên sàn có thể do lát độ dốc không chuẩn hoặc do lỗ thoát bị tắc.
• Chống thấm: Kiểm tra các vị trí tường, nhất là chân tường vệ sinh, ban công, logia và hộp kỹ thuật xem có hiện tượng thấm không?

Kiểm tra tường, trần của căn hộ

Về phần thô của căn hộ, gia chủ nên kiểm tra tường, trần có bị nứt, loang lổ không? Nếu phát hiện thấy hiện tượng nứt, phải yêu cầu xử lý ngay tránh hiện tượng thấm nước làm hỏng tường và nội thất bên trong. Sơn tường, trần phải đồng màu, không loang lổ, hay bị xước. Cùng với đó, hãy kiểm tra kỹ tại các vị trí quanh công tắc, quanh ổ điện, miệng điều hòa, quạt gió.

Để kiểm tra độ phẳng của tường, hãy dùng thước nhôm áp lên tường và nhìn qua khe hở giữa tường và thước. Tắt đèn và dùng đèn pin soi từ phía ngược lại xem ánh sáng lọt qua để dễ dàng xác định được mức độ bằng phẳng của tường. Đặc biệt, nên kiểm tra kỹ lưỡng ở cao độ khoảng 1,5-1,8m vì đây là chỗ giáp lai giữa hai tâm giao nên thường bị lỗi nhất.

Kiểm tra sàn của căn hộ chung cư

Dù là sàn gạch hay sàn gỗ đều không được có vết nứt, vết ố do sơn, vôi, vữa hoặc do hóa chất gây ra.

1. Với phần sàn gỗ

Kiểm tra toàn bộ bề mặt sàn xem có chỗ nào phồng, rộp không, đặc biệt tại các vị trí cạnh tường, góc nhà, gần cửa. Nếu phát hiện lỗi, yêu cầu sửa chữa, thay thế. Đi lại trên sàn nhiều lần để xem sàn có chắc chắn không.

Ván gỗ lát sàn phải đều màu, kiểm tra kỹ lớp vân phủ bề mặt và yêu cầu thay mới khi phát hiện xước, lỗi. Có thể sử dụng thước nhôm kết hợp đèn pin để kiểm tra độ bằng phẳng của sàn giống như kiểm tra tường, nếu thấy không phẳng thì yêu cầu sửa lại. Kiểm tra khe hở giữa hai tấm gỗ và yêu cầu sửa lại khi phát hiện khe hở lớn.

Nẹp chân tường phải đồng màu, vị trí đấu nối đầu nẹp phải bằng phẳng, không lộ rõ vết đinh trên mặt nẹp. Thông thường, khoảng cách giữa các đoạn nối là 1,5-2m. Tại vị trí tiếp giáp giữa nẹp chân tường và sàn gỗ không được có khe hở khi nhìn theo mặt phẳng ngang hay mặt đứng. Nếu hở mặt bằng thì có nghĩa là sàn gỗ bị hụt, còn hở mặt đứng là nẹp chân tượng bị cong hoặc lẹm.

2. Phần gạch ốp

Với phần gạch ốp, yêu cầu các mạch phải thẳng, sắc nét, đều nhau. Toàn bộ bề mặt gạch phải không còn vữa, bột trét mạch hay các vết ố bẩn. Công tác kiểm tra phần gạch ốp bao gồm: Kiểm tra độ phẳng mặt ốp bằng thước kết hợp đèn pin, kiểm tra độ đồng đều của gạch về kích cỡ, màu sắc, hoa văn, kiểm tra độ đặc chắc và bám dính vào nền ốp bằng cách gõ nhẹ lên bề mặt gạch.

Kiểm tra thiết bị nội thất của căn hộ

• Hệ thống Tủ bếp: nếu căn hộ bạn mua có bàn giao tủ bếp, trên và dưới, quý khách hàng kiểm tra các cửa tủ xem có bị chênh không, kiểm tra phần thẩm mỹ, tốt nhất nên mở từng cửa một rồi đóng vào, mở ra để được cụ thể và kỹ hơn. Kiểm tra các chỗ để lắp máy hút mùi, kệ chén, mặt đá tủ bếp dưới có bị nứt không,…
• Hệ thống cửa, khóa: Bạn nên kiểm tra từng chìa khóa của các phòng và cửa chính, kiểm tra kỹ các cửa sổ xem có vết nứt, vết hở gì không, các then chốt của cửa sổ có cứng cáp không, các cửa trong phòng tắm, phòng ngủ khi đóng có kính không.
• Kiểm tra hệ thống điều hòa hoặc ống đồng, để ý xem có bị gãy cúp hoặc máy điều hòa không hoạt động (đối với căn hộ có bàn giao máy điều hòa)

Ngoài ra, bạn nên để ý phần ban công, logia của căn hộ bằng cách kiểm tra phần rào chắn an toàn, dùng lực đẩy mạnh để kiểm tra độ cứng, chắc của lam an toàn. Kiểm tra phần thẩm mỹ của các chi tiết như ron gạch, màu sắc, sơn tường có bị dơ, nứt,…. Đặc biệt, kiểm tra phần diện tích, nếu cảm thấy diện tích có phần chênh lệch khác biệt, bạn có thể mang theo thước để đo diện tích căn hộ của mình.

Cách kiểm tra chi tiết phần sở hữu chung của căn hộ chung cư

Đối với căn hộ chung cư, phòng cháy chữa cháy (PCCC) rất quan trọng nên khi được bàn giao căn hộ quý khách hàng có thể kiểm tra tem nghiệm thu của công an PCCC, công tác PCCC rất quan trọng, quý khách hàng có quyền yêu cầu CĐT cung cấp giấy tờ nghiệm thu, hoặc các văn bản đủ điều kiện bàn giao (để có giấy này thì các giấy về PCCC và nghiệm thu thang máy đều đã có). Phần kiểm tra này, người mua nên trao đổi với Ban quản lý tòa nhà để an toàn trong các bước kiểm tra.

Kiểm tra hộp Phòng cháy chữa cháy

• Thử chuông báo cháy để xem có hoạt động không.
• Thử đầu phun nước khi có hỏa hoạn.
• Mở hộp cứu hỏa ở hành lang (vị trí gần căn hộ mình nhất) xem các thiết bị cơ bản như vòi nước, búa chữa cháy… đã có chưa?

Kiểm tra thang máy của tòa nhà

• Quá trình đóng mở cabin có bất thường không?
• Lúc bấm thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh hay không.?
• Lưu ý: Lúc này thang máy mới hoạt động cho nên trước khi bước vào thang máy, dù có vội vàng đến mấy cư dân cũng nên nhìn kỹ xem khi cửa cabin mở, nhưng thang đã lên đến nơi chưa. Điều này cực kỳ quan trọng và nên lưu ý để tránh những tai nạn đáng tiếc có thể xảy ra.

Kiểm tra hệ thống chiếu sáng, cảnh quan xung quanh các khu vực công cộng

• Hành lang tầng: Hành lang tầng căn hộ có đèn không? có camera không? có sạch sẽ không?
• Thang bộ thoát hiểm: đèn tự động hay có công công tắc bật? đèn có bị nhấp nháy đáng sợ?
• Khu vực để rác: có sạch sẽ hay bốc mùi hay không? Vệ sinh hàng ngày như thế nào?
• Kiểm tra khu vực để xe: chổ để xe có rộng rãi, thoáng mát? Hầm xe có ẩm thấp, đọng nước? Chỗ để xe có dễ lấy hay để trong góc kẹt,…
• Khu vực công cộng khác: khu công viên nội khu có tối không? Đèn khu vui chơi của trẻ có mở ban đêm không? khu nhà vệ sinh công cộng có sạch sẽ không?…

Nhận bàn giao căn hộ chung cư với bên bán

Trước khi ký vào biên bản bàn giao nhà chung cư, bên mua cần lưu ý về diện tích nhà chung cư khi bàn giao. Bạn nên đo các kích thước yêu cầu trên bản vẽ, sau đó chốt số liệu với bên bàn giao. Bản vẽ nên được photo theo khổ A3, chia làm nhiều bản để thuận tiện cho việc đánh dấu các vị trí cần sửa chữa. Sau đó, gửi cho chủ đầu tư 1 bản đánh dấu toàn bộ những vị trí sai sót trong quá trình thiết kế.

Trong quá trình kiểm tra căn hộ nếu phát hiện có vấn đề phát sinh, bên mua cần ghi rõ các yêu cầu sửa chữa và khắc phục trong biên bản bàn giao hoặc phiếu yêu cầu sau khi đã thỏa thuận với tư vấn giám sát. Yêu cầu cung cấp sơ đồ điện và đường nước để phòng trường hợp khoan trúng khi lắp đặt nội thất khác.

Trường hợp không có vấn đề gì xảy ra thì chủ nhà tiến hành ký nghiệm thu nhà. Trường hợp có sai sót, nên ghi chú lại theo bảng: Thứ tự các hạng mục theo nhà mẫu, theo hợp đồng và các hạng mục thực tế. Kèm theo yêu cầu chỉnh sửa cho mỗi mục.

Trước khi ra khỏi căn hộ, người mua cần:

• Tắt hết điện, khóa van nước, tắt aptomat tổng.
• Khóa cửa ban công, cửa sổ hay cửa chính.
• Bàn giao các chỉ số đồng hồ, điện nước.
• Yêu cầu chủ đầu tư, hoặc chủ nhà bàn giao các loại điều khiển, remote, các loại khóa có mật khẩu, nên đặt lại mã khác.

Hy vọng với những thông tin liệt kê bên trên, sẽ giúp ích cho khách hàng khi nhận bàn giao căn hộ chung cư. Để hiểu rõ hơn về quy trình kiểm tra căn hộ, hãy liên hệ với chuyên viên tư vấn BĐS của DDI để được hỗ trợ tốt nhất.