Miếng đất, căn nhà là tài sản có khi phải tích lũy cả đời người mới có thể mua được mà đến khi cầm cọc tiền trên tay, muốn mua được mảnh đất hay căn nhà trót lọt cũng không phải dễ dàng. Nhiều người nghĩ chỉ cần có hợp đồng mua bán công chứng đầy đủ, sổ đỏ cầm trên tay là căn nhà đã “chắc ăn” thuộc sở hữu của mình. Ấy vậy vẫn có những rủi ro như từ “trên trời rơi xuống” mà người mua không ngờ tới được như trường hợp mua bán xong xuôi thì có thông báo căn nhà bị kê biên, tịch thu và người mua có nguy cơ “mất trắng” dù là đã mua bán “hợp pháp”.
Hợp pháp cũng có thể mất trắng
Thuộc một trong số những rủi ro lớn nhất và “ám ảnh” nhất đối với người mua nhà chính là trường hợp mua bán nhà đất có công chứng đầy đủ và hợp pháp nhưng sau đó mới nhận được thông báo nhà đất bị kê biên để xử lý tài sản do bên bán bị khởi kiện về một nghĩa vụ tài sản nào đó.
Trường hợp này vẫn xảy ra khá nhiều và rủi ro nằm ở chỗ người mua không biết rõ về tình trạng nợ nần cũng như thông tin về tài sản nhà đất rao bán có bị kê biên hay không. Nguyên do dẫn đến rủi ro là ở thời điểm người bán chưa phải thi hành án và chưa có quyết định kê biên, người bán đã lợi dụng sơ hở và tiến hành chuyển nhượng tài sản. Thậm chí có người trong thời gian bị kiện, biết khả năng mình sẽ bị thua kiện và tài sản sẽ bị kê biên nên họ liền nhanh tay “tẩu tán” tài sản bằng cách bán tháo giấy tay với mức giá rẻ. Người mua nếu bị hấp dẫn bởi mức giá mềm dễ dẫn đến “dính bẫy” và cũng vì thế mà không kịp suy xét cẩn thận thông tin liên quan đến người bán cùng tài sản giao dịch liệu có đảm bảo an toàn hay không.
Vốn dĩ trong trường hợp này, nếu người bán không tự nguyện nói thì người mua và cả công chứng viên không cách nào biết được. Nhiều trường hợp chỉ đến khi đã thanh toán hết tiền, thậm chí đã công chứng xong xuôi thì mới nhận được thông tin nhà đất bị kê biên để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của bên bán thì lúc này người mua mới vỡ lẽ ra. Khi ấy người mua sẽ như “cá nằm trên thớt” và khả năng “mất trắng” là rất lớn ngay cả khi giao dịch là hợp pháp, có công chứng đầy đủ. Nếu có kiện tụng để đòi quyền lợi thì cũng “trày vi tróc vảy” và gặp không ít khó khăn mà còn tốn kém thêm thời gian, công sức.
Vậy nhà ở kê biên có được bán cho người khác không?
Trong bài viết này cũng đề cập thêm đối với việc kê biên tài sản, kê biên nhà ở để người mua nhà hiểu được nhà ở kê biên là như thế nào và nhà ở kê biên thì có được bán hay không.
Đầu tiên, việc kê biên tài sản có thể hiểu là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự khi đã hết thời hạn mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành bản án, quyết định dân sự đó. Biện pháp cưỡng chế được xác định bằng việc trước hết là khấu trừ tiền trong tài khoản, thu hồi xử lý tiền, giấy tờ có giá, sau đó trừ vào thu nhập của người phải thi hành án và sau cùng mới đến kê biên tài sản. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất để thi hành án chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.
Sau khi kê biên, chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý. Và ngay sau khi nhận được yêu cầu, thông báo của chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự thì cần tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm.
Như vậy, nếu nhà ở bị kê biên thì người phải thi hành án không được quyền bán nhà cho người khác và các tổ chức công chứng nếu biết nhà ở đó đang bị kê biên thì cũng không được tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
“Lỡ” mua nhà bị kê biên thì phải làm sao?
Theo quy định, các tổ chức công chứng nếu biết nhà ở đó đang bị kê biên thì không được tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu hai bên đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất mà sau đó cơ quan thi hành án mới thông báo kê biên nhà thì người mua nhà đất buộc chỉ còn cách phải kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất với lý do bị bên bán cố tình lừa dối. Sau đó Tòa Án sẽ tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất là vô hiệu, người bán phải bồi thường lại cho người mua khoản tiền theo quy định pháp luật và người mua trả lại giấy tờ nhà đất cho người bán.
Với những vụ việc nhà ở của người phải thi hành án thuộc diện bị kê biên mà vẫn thực hiện giao dịch mua bán cho người khác thì có thể nói là thuộc về lỗ hổng ở nhiều khâu. Bản thân các tổ chức công chứng không thể biết được thông tin nhà đất có bị kê biên hay không khi không có giấy tờ gì về việc kê biên cũng như không có thông báo kê biên từ phía cơ quan thi hành án dân sự gửi tới nên do đó họ vẫn tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định bình thường.
Cũng chính lỗ hổng đó mà những vụ nhà đất dù bị cơ quan thi hành án kê biên nhưng người phải thi hành án vẫn có thể lợi dụng và làm được hợp đồng mua bán có công chứng một cách “trót lọt”, chỉ khổ cho người mua nhà đất ngay tình đã bỏ tiền ra nhưng nhà đất về sau lại không sang tên được, muốn kiện tụng thì cũng mất thời gian, công sức và cũng khó đòi lại được tiền ngay.
Làm thế nào để tránh mua phải nhà đất bị kê biên?
Với trường hợp nêu trên mà theo quy định của pháp luật hiện nay thì không có cách gì để đảm bảo quyền lợi cho người mua tuyệt đối, cũng như không có chìa khóa vạn năng nào có thể giúp người mua tránh khỏi mọi rủi ro trong giao dịch mua bán nhà đất. Người mua và thậm chí là người bán cũng không thể trông chờ hoàn toàn ở pháp luật mà hơn hết nên trang bị cho mình những biện pháp nhằm hạn chế những rủi ro đó xảy ra.
Cụ thể khi mua nhà đất, việc người mua phải làm là xem xét kỹ giấy tờ, tìm hiểu thông tin qua công chứng, xem thông tin quy hoạch, thông tin ngăn chặn, tình trạng tranh chấp, giấy chủ quyền ở các cơ quan như: UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện, các phòng/văn phòng công chứng …Còn đối với thông tin căn nhà có đang bị ngăn chặn hoặc kê biên để thi hành án hay không thì rất khó để tìm hiểu. Thay vào đó, người mua có thể xem xét và tìm hiểu thông tin kỹ lưỡng về người bán để biết được liệu họ có đang mắc nhiều khoản nợ phức tạp hay có bị ai khởi hiện hay không, tìm hiểu thêm về thân nhân người bán để có thể giúp người mua tránh đưa ra quyết định vội vàng và qua đó cũng giảm thiểu được rủi ro đối với nhà đất rao bán “có vấn đề”.
Ngoài trường hợp kể trên thì còn rất nhiều rủi ro khác tồn tại trong quá trình giao dịch nhà đất mà người mua và thậm chí cả người bán cũng có thể mắc phải. Do đó người mua, người bán luôn phải cẩn trọng, tìm hiểu thông tin kỹ càng hoặc có thể tìm đến bên thứ ba để được tư vấn, thẩm định nhà đất cũng như hỗ trợ cho giao dịch diễn ra an toàn.
