Khá nhiều người có băn khoăn chưa chắc chắn nhà tái định cư có được mua bán, chuyển nhượng hay không? Câu trả lời là có. Tuy nhiên khi chuyển nhượng, mua bán loại hình nhà ở này cũng cần tuân thủ các quy định trọng điều 118 Luật Nhà ở 2014. Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này.
Nhà ở tái định cư là nhà ở hoặc căn hộ chung cư được xây dựng để phục vụ nhu cầu tái định cư đối với những người bị thuộc diện bị giải tỏa nhà ở, thu hồi đất và các trường hợp khác theo Luật quy định.
Nhà ở/ Đất tái định cư là gì? Các loại hình tái định cư
Nhà ở, chung cư tái định cư là gì?
Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất Nhà nước cấp cho người dân để bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống. Xét về pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới.
Đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, chủ sở hữu mới có quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác. Các quy định về đất tái định cư đã được ban hành đầy đủ trong Luật Đất đai năm 2013.
Một khu nhà ở tài định cư.
Tái định cư phân theo hình thức
- Chính sách di dân vào vùng đô thị hóa
- Chính sách chuyển dịch dân cư nội và ngoại thành
Hình thức tái định cư tại chỗ:
Chính sách tái định cư tại chỗ là gì? Đây là hình thức mà việc thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư và người dân mà: “Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.” theo quy định tại Khoản 2 điều 86 Luật đất đai 2013.
Như vậy hình thức tái định cư tại chỗ là người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại khu vực thu hồi đất, thường khu vực thu hồi đất thường rất rộng lớn do thu hồi từ nhiều thửa đất của nhiều người và do đó người đó có thể được bố trí tái định cư ngay trên khu đất hoặc khu đất bị thu hồi của người miễn sao trong cùng dự án.
Tái định cư phân theo nguyện vọng
- Tái định cư tự phát: không có quy hoạch của nhà nước.
- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư mà người dân tự giác chấp hành kế hoạch, phương thức tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà để thực hiện các dự án.
- Cưỡng bức tái định cư: Hình thức bị bắt buộc chỗ ở cho người bị giải tỏa do không tự giác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định của của nhà nước.
Do đó, khi nhà nước thu hồi đất sẽ có kế hoạch được phê duyệt theo quyết định của UBND cấp tỉnh và niêm yết tại UBND xã nơi có đất thu hồi. Trong đó, chính sách tái định cư sẽ có thể là đền bù tiền hoặc nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
Mức bồi thường và hỗ trợ từ nhà ở tái định cư, chi phí học nghề và cá chi phí khác sẽ phụ thuộc vào chính sách của từng khu vực.
Các trường hợp được cấp nhà/đất tái định cư
Các trường hợp được cấp đất tái định cư
Có nhiều trường hợp được cấp đất tái định cư.
Bên cạnh khái niệm đất tái định cư là gì, cần nắm rõ các trường hợp người dân được hỗ trợ đất hoặc nhà ở tái định cư. Các trường hợp này đã được quy định rõ trong Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP:
Trường hợp 1
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi bị Nhà nước thu hồi đất mà có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì được bồi thường bằng đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu đáp ứng được các điều kiện dưới đây:
- Bị thu hồi hết đất ở;
- Diện tích đất thổ cư còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn bị thu hồi đất ở.
*Lưu ý: Nếu cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng nhà hoặc bằng đát ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp 2
Nhiều hộ gia đình đồng sở hữu, có chung quyền sử dụng 01 thửa đất thuộc khu đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ nhà ở, đất ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định cấp mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
Trường hợp 3
Cá nhân hoặc hộ gia đình nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác thuộc địa bàn xã, phường, thị đất nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư.
Trường hợp 4
- Cá nhân hoặc hộ gia đình được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức nhà ở, đất ở tái định cư trong trường hợp:
- Đất thuộc khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lút, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng người dân.
Những ai đủ điều kiện mua nhà ở tái định cư?
Điều 30, Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định như sau:
“Điều 30. Đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư
Đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;
c) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.
Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định như sau:
a) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;
b) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;
c) Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.”
Theo quy định trên, những người thuộc diện thuê, thuê mua, mua nhà tái định cư bao gồm:
- Người bị thu hồi đất
- Người bị giải tỏa nhà
- Người sở hữu căn hộ chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.
Như vậy, căn hộ hoặc nhà ở phục vụ tái định cư được chỉ cho thuê, thuê mua, mua đối với những người có đủ điều kiện được quy định trong Điều 30.
Tính Pháp lý của nhà đất tái định cư
Nhà ở tái định cư có được mua bán, chuyển nhượng không?
Khá nhiều người có băn khoăn chưa chắc chắn nhà tái định cư có được mua bán, chuyển nhượng hay không? Câu trả lời là có. Tuy nhiên khi chuyển nhượng, mua bán loại hình nhà ở này cũng cần tuân thủ các quy định trọng điều 118 Luật Nhà ở 2014.
Các trường hợp không thuộc nhà ở bị giải tỏa, tranh chấp,… hoàn toàn rất có khả năng tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng nếu có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu.
Nhà ở tái định cư có thể thế chấp không?
Nhà ở tái định cư có thể được thế chấp trong trường hợp “Người mua, thuê nhà thế chấp với Ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó”. Ngoài ra, mỗi loại hình nhà ở sẽ có điều kiện để thế chấp riêng.
Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được thế chấp khi có đủ các điều kiện:
- Đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng
- Đủ thời hạn 5 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà đến thời điểm thế chấp.
- Người mua, thuê mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận
- Nếu nhà tái định cư không thuộc loại hình nhà ở xã hội thì sẽ chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch tại quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 là có thể thế chấp nhà mà không bị hạn chế về mục đích.
Cụ thể các điều kiện để nhà ở tái định cư có thể thế chấp là:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, một số trường hợp nhà ở tái định cư không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
- Không có các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, về quyền sở hữu, nếu nhà ở sở hữu có thời hạn thì phải trong hạn sở hữu.
- Không thuộc đối tượng bị kê biên thi hành án, chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?
Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để hồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Vì vậy về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu.
Do đó đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về bán chất người có quyền sử dụng đất hợp pháp này hoàn toàn có các quyền như các loại đất ở thông thường khách. Vì vậy loại đất tái định cư có thể được tách sổ đỏ nếu nó đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục xin tách sổ đỏ…
Đối với trường hợp đất tái định cư (TĐC) chưa có sổ đỏ có thể có các loại giấy tờ sau:
- Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
- Biên bản bốc thăm nền TĐC.
- Biên bản bàn giao nền TĐC ngoài thực địa.
- Quyết định về việc giao nền TĐC.
Tuy nhiên, các loại giấy tờ này không thể là cứ để đất tái định cư chưa có sổ đỏ thì không thể tách sổ được mà chỉ khi người được cấp đất TĐC này được cấp Giấy CNQSDĐ mới có thể làm thủ tục sang, mua bán chuyển nhượng hay tách sổ đỏ, thế chấp.
Vậy có nên mua nhà ở tái định cư không ?
Ưu điểm nhà ở tái định cư
Loại hình nhà ở này được ưu tiên trong những công việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
Giá thành loại hình nhà ở này thường giá thấp hơn so với giá trị thực được bán ra thị trường. Đặc biệt tái định cư chung cư còn có giá thấp hơn nhà tái định cư lân cận mặt đất.
Dự án tái định cư Bình Khánh.
Nhược điểm nhà ở tái định cư
- Nhà tái định cư thường tọa lạc ngay xa trung tâm, môi trường sống không được phép đảm bảo.
- Tiêu chuẩn chất lượng thấp, tiện ích không đầy đủ như một số loại hình nhà ở khác.
- Diện tích nhà ở tiêu chuẩn bị hạn chế.
Các lưu ý trước khi mua nhà ở tái định cư
Nhiều đối tượng tái định cư không đang quan tâm sinh sống đã bán nhà với giá thành rẻ. Do đó kéo theo nhiều người “lao” vào loại hình này. Bạn cần lưu ý các yếu tố này trước khi mua:
Tìm hiểu thủ tục pháp lý
Cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Nhà tái định cư đều được cấp giấy chứng nhận, tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên thực trạng môi giới nhà chưa tồn tại sổ vẫn diễn ra nhiều.
Chất lượng nhà tái định cư
Nhà tái định cư thường có chất lượng không cao. Vậy nên người môi giới cần kiểm tra chất lượng công trình, hạ tầng cơ sở cẩn thận, kỹ lưỡng để đảm bảo tiện nghi trước khi mua.
Vị trí nhà tái định cư
Nhà tái định cư tập trung chủ yếu tại những vùng ven hoặc các vùng xa trung tâm thành phố. Vậy nên các bạn cần tìm những sản phẩm tọa lạc ngay thuận tiện giao thông, tiện ích đáp ứng một cách đầy đủ nhu cầu sinh hoạt của người mua.
Trên đây là tất cả những thông tin về nhà ở tái định cư cần nắm rõ. Mong rằng với những kiến thức này, các bạn nắm được đặc điểm về loại hình nhà ở này.
