Những quy định pháp lý liên quan về sổ hồng căn hộ chung cư được áp dụng hiện nay

Khi mua căn hộ chung cư thì sổ hồng chính là vấn đề quan trọng nhất vì nó là bằng chứng của việc sở hữu hợp pháp căn hộ, chính vì vậy bạn cần tìm hiểu rõ những vấn đề pháp lý liên quan đến sổ hồng trước khi ký hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ hồng là tên người dân Việt Nam thường gọi đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (do có màu hồng) do Bộ Xây Dựng ban hành. Trong chứng thư pháp lý này ghi rõ: sở hữu nhà ở như thế nào, sử dụng đất ở thuộc sở hữu riêng hay chung; cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.

Điều kiện để được cấp sổ hồng chung cư?

Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được công nhận quyền sở hữu nhà ở.”

Điều 9 Luật nhà ở 2014 quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Căn hộ chung cư mini có được cấp sổ hồng không?

Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 có quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

– Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định tại Mục 4 Chương VI của Luật này.

Mặc dù một số địa phương đã chính thức cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini nhưng thực tế đến nay, số lượng người mua căn hộ chung cư mini được cấp sổ đỏ chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ hồng và chia tách sổ hồng, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.

Trên thực tế, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.

Phân biệt sổ hồng chung cư 50 năm và sổ hồng chung cư vĩnh viễn

Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn mang lại những lợi ích khác nhau. Vì vậy, người mua cần chú ý để phân biệt các loại hình này tránh tình trạng tiền mất tật mang.

Chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn:

– Được phép cư trú.

– Đăng ký sổ hộ khẩu bình thường.

– Được thế chấp giấy tờ để vay ngân hàng, khi mua được ngân hàng hỗ trợ cho vay.

– Được phép sang nhượng lại.

Chung cư sổ hồng 50 năm:

Có đầy đủ đặc điểm của chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn nhưng điểm khác là sau 50 năm chung cư thường được thu hồi theo hợp đồng của chủ đầu tư. Nếu tòa nhà chung cư đó còn sử dụng tốt thì sổ hồng có thể được gia hạn.

Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (dạng condotel và officetel):

– Cũng là dạng chung cư sở hữu 50 năm nhưng chỉ có hợp đồng thuê. Hết hạn 50 năm không được đền bù.

– Rất khó thế chấp loại chung cư này để vay ngân hàng, khi mua ngân hàng cũng thường không hỗ trợ cho vay loại hình này, nếu có thì đó là do chính ngân hàng phát triển dự án đó.

– Được phép đăng ký lưu trú (chỉ tạm trú), không đăng ký được sổ hộ khẩu.

– Được phép đăng ký kinh doanh.

– Không bị tăng giá thuê.

Chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:

Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ 02 trường hợp sau:

– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

– Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.

Liệu có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không? Rủi ro là gì?

Tại Điều 581 Bộ luật Dân sự có quy định rằng:”Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (được công chứng) chỉ có ý nghĩa trong việc thực hiện việc quản lý nhà ở, hoàn toàn không có khả năng thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở.”

Bên cạnh đó, trong Điều 588 Bộ luật Dân sự cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào với điều kiện trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Đồng thời, Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền sẽ không còn hiệu lực nếu một trong hai bên chết, bị tước quyền công dân hay bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Dù căn hộ không có sổ hồng hay chưa có sổ hồng, người mua cũng đều không nên đem tiền mua nhà theo hình thức này để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra. Tốt nhất hãy đặt niềm tin cho những dự án đã hoàn thiện, đã có sổ hồng. Điều này giúp bạn chứng minh được quyền sở hữu căn hộ để có thể sử dụng khi cần thiết.

Các rủi ro gặp phải khi mua chung cư chưa có sổ hồng:

• Khả năng, năng lực của chủ đầu tư không đủ để hoàn thiện dự án nên rủi ro pháp lý về việc không có sổ hồng sẽ rất cao.
• Khi thực hiện mua bán chung cư chưa có sổ hồng, trường hợp chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền rồi thì việc ký hợp đồng chuyển nhượng giữa khách hàng đã mua nhà chung cư với chủ đầu tư cho một người khác sẽ không được chủ đầu tư xác nhận và pháp luật không bảo hộ.
• Vì vậy, các bên chỉ có thể Hợp đồng đặt cọc (hứa mua, hứa bán), sau đó ký Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng (thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng).
• Như vậy, người nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu rủi ro pháp lý vì Hợp đồng này chỉ có giá trị trong việc quản lý nhà ở. Mà theo điều 589 Bộ luật dân sự thì Hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trên thực tế khi có những tình huống như vậy xảy ra thì người mua căn hộ sẽ bị vướng mắc hoặc không thể làm được sổ hồng.

Với những chia sẻ từ bài viết trên hy vọng sẽ cung cấp được những thông tin hữu ích về những quy định pháp lý về sổ hồng căn hộ chung cư hiện nay để tránh việc tiền mất tật mang trong tương lai.