Hiện nay, trong số các dự án nhà ở được các chủ đầu tư rao bán có một loại nhà ở hình thành trong tương lai. Để bảo đảm cho các giao dịch mua bán, pháp luật Việt Nam đã đưa ra quy định cụ thể về vấn đề này. Bài viết dưới đây, DDI xin chia sẻ cho khách hàng những quy định về thanh toán khi mua căn hộ chung cư trong tương lai cần phải nắm rõ!
1. Quy định về thanh toán khi mua căn hộ hình thành trong tương lai
Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về thanh toán khi mua căn hộ hình thành trong tương lai:
“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”
Quy định về thanh toán khi mua căn hộ hình thành trong tương lai
Căn cứ nội dung quy định trên, việc thực hiện thanh toán đối với nhà hình thành trong tương lai được chia thành nhiều lần, nhiều giai đoạn, trong đó không quá 30% giá trị hợp đồng trong lần thanh toán đầu tiên.
2. Quy định về hạn mức thanh toán khi mua căn hộ chung cư
Tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định hạn mức thanh toán khi mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo đó, việc thanh toán khi mua bán chung cư hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao căn hộ. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Quy định về hạn mức thanh toán khi mua căn hộ chung cư
Trường hợp người mua căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ vào quy định nêu trên, hạn mức thanh toán khi chưa giao căn hộ cho người mua là không quá 70% giá trị hợp đồng. Trong mọi trường hợp, khi người mua căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
3. Thu quá hạn mức có bị phạt không?
Tại Điểm c Khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng thu tiền của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định thì bị phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng.
4. Điều kiện để mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
Hoạt động mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cần tuân thủ theo đúng các đúng quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được phép kinh doanh đã được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Điều kiện để mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
Căn cứ theo quy định trên, điều kiện để căn hộ hình thành trong tương lai được phép bán ra thị trường phải có đầy đủ các giấy tờ sau:
- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hồ sơ đầy đủ về dự án
- Bản thiết kế thi công công trình được phê duyệt
- Giấy phép xây dựng
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ
- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng đối với tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai.
5. Chi tiết thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Chi tiết trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm các bước sau:
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.
Bước 2 (nếu có): Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.
Thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 3 (nếu có): Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.
Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:
- 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định. Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
Qua nội dung bài viết trên, DDI hy vọng quý khách đã có thêm những thông tin bổ ích về những quy định thanh toán khi mua căn hộ chung cư trong tương lai!
