Phân biệt và cách tính diện tích tim tường và diện tích thông thủy chung cư

Diện tích tim tường là ”diện tích xây dựng”, còn diện tích thông thủy là ”diện tích sử dụng căn hộ”. Đây là những thông tin quan trọng được ghi trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ mà người mua cần nắm rõ. Vậy sự khác nhau và cách tính hai loại diện tích này như thế nào?

Diện tích tim tường là gì?

Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Hay còn được gọi là “diện tích sàn xây dựng”. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao quanh căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Diện tích tim tường trong tiếng anh là build-up area (nghĩa là diện tích xây dựng).

Phối cảnh 3D minh họa diện tích căn hộ

Quy định về diện tích tim tường trong văn bản pháp luật và trên hợp đồng

Theo Điều 121. Hợp đồng về nhà ở, được quy định tại Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:

“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.”

Khoản 2, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 được quy định rõ hơn như sau.

Ngoài ra theo Khoản 2, Điều 21 Thông tư Số: 16/2010/TT-BXD và Thông tư Số: 03/2014/TT-BXD bổ sung Điều 21 Thông tư Số: 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định như sau:

“2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.”

Theo đó, trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (“căn hộ còn trên giấy” hoặc căn hộ đã xây xong), trong các Điều khoản hoặc PHỤ LỤC, sẽ có quy định về “diện tích sử dụng căn hộ” (hoặc “diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng”) và “diện tích sàn xây dựng căn hộ” (hoặc “diện tích xây dựng căn hộ”).

Trong đó “diện tích sử dụng căn hộ” là diện tích thông thủy căn hộ đó. Còn “diện tích sàn xây dựng căn hộ” chính là diện tích tim tường. Ngoài ra, để biết chi tiết hơn bạn cần hỏi rõ luật sư hoặc chủ đầu tư tại thời điểm mua nhà để cập nhật các quy định mới nhất về Luật.

Giải thích thêm:

• Phần “tim tường bao” tức phần tường bao quanh căn hộ nhưng chỉ tính từ phần ở giữa.
• “Tường ngăn căn hộ” tức là tường ngăn cách căn hộ này với căn hộ khác. Trường hai căn hộ có chung tường. Khi ấy lúc tính diện tích tim tường, ta sẽ đo từ tim tường (tâm tường), tức điểm giữa của tường để lấy số liệu tính diện tích.

Cách tính diện tích thông thủy, diện tích tim tường theo công thức sau:

Diện tích tim tường = Diện tích thông thủy + diện tích tường bao, tường ngăn + diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật.

Diện tích thông thủy = diện tích tích bên trong tường bao, tường ngăn căn hộ + diện tích ban công, lô gia (nếu có)

Phân biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường.

***Lưu ý 1: Trong ảnh trên, phần màu vàng nhạt là diện tích thông thủy. Diện tích thông thủy theo quy định tại Việt Nam bao gồm phần màu vàng + phần tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ.

***Lưu ý 2: Theo công thức tính bên trên, phần màu vàng nhạt + vàng đậm là diện tích tim tường. Ngoài ra, diện tích tim tường còn bao gồm diện tích ban công, lô gia. Do đó, khi xem căn hộ và hợp đồng, bạn cần hỏi rõ bên bán rằng diện tích tim tường ghi trên hợp đồng có bao gồm phần diện tích ban công, lô gia hay không.

Phân biệt diện tích tim tường và diện tích thông thủy

Diện tích tim tường hay diện tích thông thủy là một trong những thông số quan trọng bạn cần xem xét khi đọc và hiểu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi đặt bút ký. Hy vọng bài viết đã mang đến thông tin hữu ích cho bạn.