Tình trạng dự án treo, quy hoạch treo hiện nay xuất hiện tương đối nhiều, nhất là ở các vùng ven Thành phố lớn. Vậy quy hoạch treo, dự án treo là gì? Quy định về đất quy hoạch treo như thế nào? Có nên mua nhà, đất dính quy hoạch treo?
“Quy hoạch treo” là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hay nhiều mục đích khác nhau, đã công bố là sẽ thu hồi đất nhưng không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.
Khái niệm về quy hoạch treo và dự án treo
Hiểu về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất
Để hiểu quy hoạch treo là gì, bạn cần hiểu rõ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có thể xem quy hoạch sử dụng đất là một bức tranh tổng thể, trong thời gian dài. Còn kế hoạch sử dụng đất hàng năm là từng mảnh ghép, nhỏ và chi tiết hơn.
Minh họa về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Theo Khoản 2, 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Quy hoạch treo là gì?
Theo khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2019 quy định:
”Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”
Do đó, quy hoạch treo là quy hoạch đã được phê duyệt, đã công bố kế hoạch thu hồi đất nhưng để lâu rồi mà không thực hiện (thực hiện không đúng tiến độ).
Có thể thấy là tại những khu vực đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng bị “treo” thì người dân sống tại đó vẫn ở, vẫn trồng trọt nhưng sẽ không biết khi nào việc thu hồi đất sẽ được thực hiện.
Dự án treo là gì?
Việc triển khai thực hiện quy hoạch được các chủ đầu tư thực hiện bằng các dự án. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện bởi lý do nào đó mà quá trình triển khai bị ngưng trệ dẫn đến chậm tiến độ hoặc không triển khai thì các dự án đó gọi là dự án treo.
Phân loại quy hoạch treo
Tùy thuộc vào loại quy hoạch hoặc các nội dung sử dụng đất, mà dự án có thể chi thành các loại quy hoạch treo khác nhau, liên quan một cách trưc tiếp hoặc gián tiếp tới đất:
- Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch giao thông và thủy lợi
- Quy hoạch dân cư nông thôn
- Quy hoạch theo ngành: thể thao, thương mại, du lịch, QPAN, công nghiệp,…
Các quy hoạch này đều đã được lên kế hoạch song lại không được thực hiện do nhiều nguyên nhân, và gây ra những bức xúc trong việc sử dụng đất.
Các quy định về quy hoạch treo bạn nên biết
Quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Tại Luật đất đai 2013, Chương 4 có quy định đầy đủ, chi tiết về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Tổng cộng có 16 Điều. Trong đó, trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được quy định tại Điều 44, 45, 48. Có thể tóm tắt lại như sau:
Đầu tiên sẽ Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được thành lập. Sau đó, Hội đồng sẽ tiến hành thẩm định và gửi thông báo kết quả về cơ quan có thẩm quyền. Tiếp đến, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được quyết định, thông qua và phê duyệt. Cuối cùng, hằng năm, kế hoạch sử dụng đất hằng nằm sẽ được phê duyệt và công bố (Điều 48, Luật đất đai 2013).
Do đó, khi mua nhà, mua đất, một trong những bước quan trọng là cần kiểm tra cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mảnh đất, ngôi nhà bạn đang xem xét.
Thời hạn quy hoạch treo bao lâu thì bãi bỏ, kết thúc?
Luật Đất đai nước ta không nêu rõ về việc “dự án treo” trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi.
Đất quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?
Đây là câu hỏi rất nhiều người khi sử dụng đất quy hoạch treo. Theo khoản 8 điều 49 sửa đổi bổ sung năm 2019: Nếu trong thời gian 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì cấp huyện phải điều chỉnh, hủy bỏ hay có công văn trong việc hủy bỏ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch.
Đối với đất dính quy hoạch treo thì chỉ có thể làm sổ đỏ nếu có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Ảnh: Báo Lao động.
Liên quan đến vấn đề có được làm sổ đỏ với diện đất quy hoạch treo không? Theo khoản 6 nghị định 43/2014/NĐ-CP: Trong trường hợp phần diện tích đó được công bố quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng trong bản kế hoạch. Thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay bất cứ tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, đối với đất quy hoạch treo chỉ khi có công văn công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người dân mới có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.
Xây nhà trên đất quy hoạch treo
Nếu đã có quy định thu hồi và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân phải sử dụng đất theo và thu hồi theo kế hoạch đã được đề ra. Người sử dụng vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình mới. Nếu có mong muốn sửa chữa, cải tạo thì phải cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại
Việc bồi thường thiệt hại có hãy không sẽ phụ thuộc vào 2 trường hợp sau đây:
- Trường hợp 1: Những diện tích đất đã có quyết định thu hay chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng chưa được công bố thì khi có kế hoạch sử dụng đất của nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp 2: Tài sản trên đất quy hoạch đã có quy định được công bố và có kế hoạch thu hồi hàng năm thì sẽ không được bồi thường thiệt hại tài sản có trên đất theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, vẫn chưa có quy định bồi thường thiệt hại cho những người dân có phần đất bị quy hoạch treo, dự án treo.
Một số trường hợp giao dịch đất trong quy hoạch treo
Đất quy hoạch treo bán được không?
Đất trong quy hoạch treo có mua bán được không? Về quy định, theo Khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai Đối với đất nằm trong diện quy hoạch thì có thể bán trong một số trường hợp sau:
Trường hợp 1: Có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Theo Điều khoản trên, tuy đất đã nằm trong diện quy hoạch, nhưng khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (tức chưa có kế hoạch thu hồi đất) thì người sử dụng vẫn có quyền bán (chuyển nhượng) miếng đất đó. Tuy nhiên, việc mua đất trong thời điểm này cũng khá rủi ro cho người mua.
Trường hợp 2: Có kế hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất
Cũng theo Khoản 3, Điều 49 Luật Đất đai có quy định:
“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”
Thứ nhất, khi đã có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng đất nữa.
Thứ hai, theo quy định, nếu như quy hoạch bị treo, sau 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa có quyết định thu hồi, và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thu hồi đất thì lúc đó, người sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng, mua bán.
Vậy có nên mua đất quy hoạch treo hay không?
Trên thực tế, việc mua bán đất nằm trong quy hoạch “treo” đôi lúc vẫn diễn ra dưới hình thức giao dịch bằng giấy viết tay. Giao dịch bằng giấy viết tay không có giá trị về mặt pháp lý, không được pháp luật bảo vệ. Tức khi có tranh chấp xảy ra, bạn không thể kiện tụng trên mảnh giấy viết tay được.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp vẫn có người mua đất dính quy hoạch “treo” với hi vọng đất sẽ không bị thu hồi. Sau một thời gian, quy hoạch bị hủy bỏ, đất sẽ lại được cấp sổ đỏ và có giá trị trở lại. Do đó, trường hợp bạn “lỡ” mua phải miếng đất, ngôi nhà dính quy hoạch thì vẫn có xác suất không bị thu hồi.
Khi sinh sống trên mảnh đất quy hoạch treo, bạn sẽ gặp rất nhiều bất lợi.
- Thứ nhất, mảnh đất nằm trong diện quy hoạch dù “treo” thì bạn không thể đăng ký sổ đỏ.
- Thứ hai, bạn không thể xây nhà trên mảnh đất quy hoạch treo. Từ đó, không thể đăng ký sổ hộ khẩu (thường trú) trên đó.
- Nếu không có sổ hộ khẩu, đăng ký thường trú, bạn sẽ gặp nhiều bất lợi ví dụ như: khó đăng ký đi học cho con cái, khó chứng minh nơi mình đã ở (trường hợp mua nhà ở xã hội),…
- Sự thật đau lòng là khi ở trên mảnh đất đã có quyết định thu hồi là bạn đang ở trên một mảnh đất bất hợp pháp.
Tại các mảnh đất có quy hoạch “treo”, đã có kế hoạch sử dụng đất mà chưa thực hiện, bạn không thể mua bán (chuyển nhượng), không thể xây nhà, không thể sinh sống ổn định, mất nhiều quyền lợi. Do đó, bạn cần kiểm tra thật kỹ quy hoạch khi mua bán nhà, đất để tránh cảnh tiền mất, đất cũng ra đi.
Hy vọng những thông tin về quy hoạch treo trong bài viết hữu ích cho bạn.
