So sánh suy thoái năm 2020 và khủng hoảng bất động sản 2010

Theo báo cáo của HoREA, lượng giao dịch về nhà đất giảm khoảng 70% kéo theo doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm khoảng 80%. Với diễn biến như vậy, nhiều người nghĩ đến thời kỳ khủng hoảng bất động sản năm 2007-2011.

Năm 2020 là một năm đầy biến động đối với cả thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Nguyên nhân chính là do đại dịch COVID-19 đã bùng phát tại thành phố Vũ Hán – Trung Quốc và lây lan nhanh chóng ra các nước khác trên toàn thế giới, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe và những hoạt động khác. Điển hình là nền kinh tế của các nước trên thế giới đều giảm.

Theo dự báo của IMF (Quỹ Tiền tệ Quốc tế) trong tháng 6/2020, kinh tế thế giới sẽ giảm khoảng 4,9%, khu vực ASEAN giảm 0,8% và con số dự báo giảm lên 1,6%.

Trong cơn khủng hoảng vì đại dịch COVID, nền kinh tế của Việt Nam cũng chịu hậu quả nặng nề về các hoạt động sản xuất, thương mại, du lịch,… dẫn đến thị trường bất động sản Việt Nam trên đà đi xuống. Hàng loạt các bất động sản bị bỏ trống không có khách thuê, các bất động sản đồng loạt bị rao bán với giá thấp hơn so với thời điểm trước dịch,…

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), lượng giao dịch về nhà đất giảm khoảng 70%, kéo theo doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm khoảng 80%. Hàng loạt các sàn giao dịch phải đóng cửa, nhiều nhân viên môi giới không có việc làm, phải chuyển sang nghề khác.

Với diễn biến như vậy, nhiều người đã nghĩ đến thời kỳ khủng hoảng bất động sản xảy ra tại Việt Nam trong những năm 2007-2011. Liệu rằng đây có phải là chu kỳ tiếp theo của suy thoái hay chỉ là do tác động của đại dịch COVID-19 lên thị trường bất động sản? Sau đây là những so sánh giữa tình hình của thời kỳ khủng hoảng 2010 và suy thoái 2020.

Quay ngược lại thời điểm những năm 2007-2011, đây đã từng là thời kỳ hoàng kim của thị trường bất động sản với số lượng giao dịch lớn, nhiều người tham gia vào thị trường này, giá nhà, đất tăng cao nhanh chóng dẫn đến sự phình to của bong bóng bất động sản và kéo theo đó là sự đổ vỡ của thị trường bất động sản. Vậy đâu là nguyên nhân khiến cho một thị trường đang trong thời kỳ hoàng kim có thể sụp đổ nhanh như vậy?

-Đầu tiên, trong năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam rất cao (đạt 8,48%), riêng TP.HCM đạt được 12,6% – đây là mức tăng trưởng GDP cao nhất kể từ năm 1997. Tại thời điểm này, thu nhập bình quân của người Việt Nam tăng cao so với những năm trước và thị trường bất động sản là nơi được chọn để có thể cất trữ và đầu tư.

-Bên cạnh sự tăng giá của thị trường bất động sản và nhu cầu tăng trưởng tín dụng đối với mảng đầu tư bất động sản, hệ thống ngân hàng đã có những chính sách nới lỏng điều kiện giải ngân. Các ngân hàng thương mại huy động và cho vay với lãi suất cao nhất trong vòng 20 năm (18%-26%/năm) và các thủ tục để vay vốn tại thời điểm đó vẫn chưa đảm bảo hạn chế rủi ro tín dụng. Dẫn đến tình trạng nhiều người dân bất chấp mức lãi suất khủng để vay tiền của ngân hàng để đầu tư vào thị trường bất động sản. Một thị trường với khả năng sinh lời cao tại thời điểm đó cộng với thủ tục vay dễ dàng là một phần nguyên nhân dẫn đến sự vỡ bong bóng của thị trường bất động sản bấy giờ.

– Thời điểm đó, bắt đầu có sự xuất hiện loại hình bất động sản cao cấp. Nhiều dự án đã được gắn mác “Căn hộ cao cấp” để có thể bán được với giá cao nhưng thật sự thì chất lượng sản phẩm vẫn chưa đạt tiêu chuẩn như tên gọi. Đây là loại hình bất động sản thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư, người dân cũng vì tính “cao cấp” của sản phẩm so với những loại hình bất động sản phổ thông được giao dịch phổ biến hơn tại thời điểm trước đó.

-Là miếng bánh béo bở tại những năm 2007-2011 nên thị trường bất động sản ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp, môi giới, dẫn đến các đợt sóng tăng giá ồ ạt của bất động sản. Bên cạnh đó là những nhà đầu cơ thổi giá, đẩy giá ảo cao hơn nhiều so với mức giá trị thật sự của bất động sản. Nguyên nhân cũng là do tại thời điểm này, nhiều người dân tham gia vào thị trường bởi sức hút về lợi nhuận mà không có đủ kinh nghiệm cũng như kiến thức để có thể phân tích, đánh giá các thông tin được lan truyền.

-Thời kỳ 2007-2011, kênh đầu tư bất động sản vẫn còn mới, đi kèm theo đó là nguồn và độ tin cậy của thông tin vẫn chưa cao. Bên cạnh đó, sự gia tăng về GDP và sự nới lỏng các chính sách tín dụng là những nguyên nhân dẫn đến sự phình to và đổ vỡ của bong bóng bất động sản.

Tình hình thị trường nhà đất năm 2020 do ảnh hưởng của dịch Covid-19

Trở về với thời điểm hiện tại – năm 2020, sau 10 năm thì thị trường bất động sản đã không còn mới đối với nhiều người. Ngoài ra, nguồn thông tin về thị trường đã nhiều hơn trước với đa dạng kênh truyền thông cũng như việc xác thực thông tin đã dễ dàng hơn với các nhà đầu tư cũng như người dân tham gia vào thị trường. Hạn chế việc các nhà đầu cơ lan truyền những thông tin sai lệch về thị trường bất động sản để trục lợi.

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư và các sàn giao dịch cũng đã xuất hiện nhiều hơn, với những chủ đầu tư đã xây dựng được thương hiệu lớn mạnh cũng như sự tin tưởng của người dân như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh,… cũng đã hạn chế được phần nào sự đẩy giá của những nhà đầu tư thứ cấp, môi giới so với giai đoạn 2007-2011. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các công ty dịch vụ bất động sản tiên tiến đã hỗ trợ người dân mua bán bất động sản dễ dàng hơn, hạn chế được những rủi ro về thủ tục pháp lý, giá cả khi tham gia vào thị trường.

Thị trường bất động sản cũng đã cân bằng loại hình sản phẩm cao cấp, những phân khúc sản phẩm cũng đã được phân chia rõ ràng với những tiêu chuẩn cụ thể, tránh vấn đề gắn mác cao cấp cho những sản phẩm chưa đạt chuẩn và bán với mức giá cao. Với nhiều phân khúc sản phẩm có thể phục vụ cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau cũng hạn chế được việc biến động giá của các loại hình sản phẩm.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng đã siết chặt hơn về thủ tục vay vốn, những tiêu chuẩn đánh giá khách hàng khi vay vốn cũng được các ngân hàng xây dựng nhằm đảm bảo hạn chế rủi ro tín dụng. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng được giữ ở mức tiêu chuẩn để đảm bảo mức lãi suất dễ chịu đi kèm với việc đảm bảo khả năng trả nợ tốt của người vay.

Từ sau khủng hoảng bất động sản 2010 đến thời điểm hiện nay, thị trường cũng như Nhà nước đã có nhiều sự thay đổi, sự cải tiến để hạn chế cuộc khủng hoảng tiếp theo có thể xảy ra. Khả năng khắc phục khủng hoảng cũng là điều mà Nhà nước đã xuất sắc thực hiện khi chống chọi với đại dịch COVID-19.

Nhận định về sự phục hồi của thị trường bất động sản

Trung Quốc vẫn đang là quốc gia có nhiều nhà máy sản xuất của các tập đoàn lớn trên thế giới. Nhưng với tình hình dịch bệnh, các tập đoàn cũng đang tìm kiếm địa điểm mới để đặt nhà máy sản xuất. Và, Việt Nam đang là một quốc gia lý tưởng để thu hút các tập đoàn đầu tư vào. Việc này có ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản của Việt Nam không? Câu trả lời là có, bởi vì với sự đầu tư đến từ các nhà đầu tư nước ngoài thì nền kinh tế của Việt Nam sẽ phục hồi và tăng trưởng.

Bên cạnh đó, với việc xây dựng nhà máy sản xuất, đặt văn phòng làm việc của các công ty nước ngoài cũng sẽ góp phần phát triển hạ tầng, kết nối giao thông của các khu vực với nhau, thúc đẩy sự phát triển của những khu vực còn trong giai đoạn đang phát triển cũng như các loại hình bất động sản tại khu vực đó như:

• Nhu cầu để ở và sinh hoạt sẽ thúc đẩy loại hình mua bán nhà phố, căn hộ. Ngoài ra, người dân cũng có thể đầu tư để kinh doanh các loại hình dịch vụ phục vụ cho dân cư trong khu vực.
• Loại hình cho thuê cũng sẽ được ưa chuộng đối với đối tượng khách hàng chỉ có nhu cầu sinh sống, làm việc tại khu vực trong quãng thời gian không quá dài. Các dịch vụ như vui chơi, ăn uống cũng sẽ góp phần phát triển loại hình này.
• Bên cạnh đó, những công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng trong khu vực cũng sẽ được các nhà đầu tư quan tâm hơn so với trước.

Từ những nhận định trên, có thể thấy được nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản năm 2010 là do sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, nhu cầu tăng trưởng tín dụng nóng đi liền với các chính sách tài chính lỏng lẻo trong việc cho vay cũng như sự đẩy giá của các nhà đầu tư thứ cấp, môi giới,…

Ngược lại, suy thoái thị trường bất động sản năm 2020 là do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 lên nền kinh tế chung của cả thế giới và Việt Nam, sự suy giảm kinh tế gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Trong quý II/2020, GDP Việt Nam chỉ tăng 0,36% so với cùng kỳ năm trước, đây là mức tăng thấp nhất trong 10 năm trở lại đây.

Trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 diễn biến phức tạp, các biện pháp ngăn chặn, khắc phục kịp thời sự lây lan của COVID-19 của Nhà nước bằng việc thực hiện cách ly xã hội trong tháng 04/2020 đã ảnh hưởng tiêu cực đến mọi lĩnh vực về kinh tế cũng như xã hội. Với ưu tiên chống dịch thì sự hy sinh về lợi ích kinh tế có thể xem là điều không quá tồi tệ. Trong khi các nền kinh tế lớn trên toàn cầu đã bị dịch bệnh COVID-19 đốn hạ thì Việt Nam lại là quốc gia có tốc độ tăng trưởng dương và đây sẽ là nơi đầu tư đầy tiềm năng cho các tập đoàn lớn trên thế giới.

Với những dự đoán về sự phục hồi kinh tế Việt Nam trong thời kỳ dịch bệnh, chúng tôi nhận định thị trường bất động sản sẽ có những bước phục hồi chậm trong giai đoạn nửa cuối năm 2020 và tốc độ phát triển sẽ tăng dần trong năm 2021.

DDI