Thủ tục mua bán căn hộ chung cư và nhà mặt đất bạn cần biết!

11/09/2021

Khi tiến hành mua bán nhà đất, mua căn hộ chung cư, chúng ta cần tìm hiểu rõ những thủ tục để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Tùy vào từng loại hình bất động sản mà có những thủ tục tiến hành khác nhau.

Trong thời điểm nhiễu loạn thông tin của thị trường bất động sản, người bán lẫn người mua nên tỉnh táo để biết mình cần gì và ở đâu để có những lựa chọn sáng suốt nhất cho quyết định mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là những hướng dẫn chi tiết về thủ tục mua bán nhà đất của hai loại hình bất động sản nhà mặt đất và nhà chung cư mà người mua người bán cần phải biết.

Mục lục

Hướng dẫn chi tiết các bước làm thủ tục mua bán nhà riêng

1. Hồ sơ, thủ tục và các bước cần chuẩn bị

BƯỚC 1 (đối với người mua nhà đất): Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế & Tìm hiểu thông tin nhà đất.
- 1. Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính
- 2. Tìm hiểu Thông tin về quy hoạch, dự án
- 3. Thông tin về tranh chấp
- 4. Thông tin vay nợ – thế chấp
- 5. Thông tin về người bán
BƯỚC 1 (đối với người Bán nhà đất): Luôn để mắt đến sổ gốc của mình bất kỳ lúc nào.

Nếu bạn là người bán, ngoài việc tiếp xúc và trao đổi để tìm hiểu về người mua, thì bạn cần lưu ý nếu như bạn có đưa sổ đỏ gốc cho người mua nhà đất xem thì bạn không được rời mắt khỏi sổ đỏ gốc của bạn bất kỳ lúc nào cho đến khi người mua xem xong và trả lại bạn.

Lý do là vì hiện nay có nhiều trường hợp giả vờ làm người mua nhà đất sau đó lợi dụng sơ hở của chủ nhà để tráo sổ đỏ gốc bằng sổ đỏ giả. Vậy bạn nên đề phòng cẩn thận sẽ đảm bảo an toàn hơn.

BƯỚC 2: Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất

Ở bước này, bạn nên nhờ một người chuyên nghiệp để tư vấn cho bạn, chẳng hạn như luật sư, công chứng viên, hoặc công ty dịch vụ môi giới BĐS. Họ sẽ giúp bạn hiểu thêm về thủ tục mua bán nhà đất và tư vấn cho bạn các bước làm thủ tục thuận lợi.

BƯỚC 3: Lựa chọn văn phòng công chứng (VPCC)

Hai bên thỏa thuận chọn VPCC và thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.

BƯỚC 4: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà đất

Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chỉ bán một phần diện tích nhà đất thì cần có thêm có công văn của Văn phòng Đăng ký Đất hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường và hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.
Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng nếu có).
Sổ Hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng nếu có).
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
Sổ hộ khẩu.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

*Lưu ý:

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng.
- Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao).

Ngoài ra, khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần phải chú ý các vấn đề sau:

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
- Kê khai nghĩa vụ tài chính
- Đăng ký biến động
BƯỚC 5: Thực hiện quy trình mua bán đã thỏa thuận & xử lý tình huống phát sinh

Đây cũng là một bước rất quan trọng, nếu quy trình hợp lý có thể hạn chế rủi ro và tăng sự an toàn cho giao dịch mua bán nhà đất của các bên.

BƯỚC 6: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ
- Tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
- Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ

2. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất

Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.

- Thuế thu nhập cá nhân
- Phí thẩm định hồ sơ
- Lệ phí trước bạ

Hướng dẫn chi tiết các bước làm thủ tục mua bán chung cư

1. Hình thức 1: Mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Điều này có nghĩa là bạn là người trực tiếp ký Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng.

Thủ tục cũng không quá phức tạp, đại diện của chủ đầu tư sẽ giải thích và hướng dẫn toàn bộ quy trình cho bạn.

2. Hình thức 2: Mua từ bên thứ 3, (thứ n) không phải chủ đầu tư

2.1. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi đã có sổ hồng

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu: thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán chung cư giữa 2 bên.
Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ: lựa chọn Văn phòng công chứng để công chứng các HĐ, giấy tờ.
Bước 3: Làm thủ tục sang tên Hợp đồng mua bán.
Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước.
Bước 5: Thực hiện quy trình mua bán đã thỏa thuận & xử lý tình huống phát sinh.
Bước 6: Hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ chung cư.

2.2. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng.
Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân:
- Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp
- Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân
- Cơ quan thuế giải quyết
Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng.
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Sự khác nhau thủ tục mua bán căn hộ và nhà mặt đất

Thông thường, thủ tục mua bán nhà riêng và mua bán căn hộ chỉ khác nhau ở hình thức mua, còn giấy tờ, hồ sơ, thủ tục thì tương tự nhau.

	Mua/bán nhà riêng, nhà mặt đất	Mua/bán căn hộ
Hình thức	Mua trực tiếp từ chủ nhà Mua thông qua môi giới hoặc bên thứ 3	Hình thức 1: Mua trực tiếp từ chủ đầu tư Hình thức 2: Mua từ bên thứ 3, mà không phải chủ đầu tư
Thủ tục mua khi đã có sổ	Bước 1 : Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế & Tìm hiểu thông tin nhà đất (đối với người mua nhà đất) và luôn để mắt đến sổ gốc của mình bất kỳ lúc nào (đối với người Bán nhà đất). Bước 2: Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất Bước 3: Lựa chọn văn phòng công chứng (VPCC). Bước 4: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà đất. Bước 5: Thực hiện quy trình mua bán đã thỏa thuận & xử lý tình huống phát sinh. Bước 6: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ và hoàn tất sở hữu.	Bước 1: Thỏa thuận ban đầu: thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán chung cư giữa 2 bên. Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ: lựa chọn Văn phòng công chứng để công chứng các HĐ, giấy tờ. Bước 3: Làm thủ tục sang tên Hợp đồng mua bán. Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước. Bước 5: Thực hiện quy trình mua bán đã thỏa thuận & xử lý tình huống phát sinh. Bước 6: Hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ chung cư.
Hồ sơ cần chuẩn bị	Đối với bên bán nhà: (bản chính và photo) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) Tờ khai thuế trước bạ. Hợp đồng ủy quyền nếu có (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). Giấy tờ tùy thân: CMND/ Thẻ căn cước hoặc hộ chiếu. Sổ hộ khẩu. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). Hợp đồng đặt cọc (thương lượng của 2 bên, nên có bên thứ 3 làm chứng). Hợp đồng mua bán (thương lượng của 2 bên, nên có bên thứ 3 làm chứng). Thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo (có phí). Đối với Bên Mua nhà: (bản chính và photo) Giấy tờ tùy thân: CMND/ Thẻ căn cước hoặc hộ chiếu. Hộ khẩu của vợ chồng.	Đối với bên bán nhà: (bản chính và photo) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng). Tờ khai thuế trước bạ. Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có) Giấy tờ tùy thân: CMND/ Thẻ căn cước hoặc hộ chiếu. Sổ hộ khẩu. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). Đối với Bên Mua nhà: (bản chính và photo) Giấy tờ tùy thân: CMND/ Thẻ căn cước hoặc hộ chiếu. Hộ khẩu của vợ chồng.