Đánh giá pháp lý là điều kiện tiên quyết khi đi xem, mua dự án chung cư căn hộ “còn trên giấy”. Một dự án chung cư có đầy đủ giấy phép, đủ hồ sơ pháp lý thì mới đủ điều kiện xây dựng và mở bán. Hồ sơ pháp lý là gì? Hồ sơ pháp lý cần có của một dự chung cư bao gồm những giấy tờ nào? Cùng DDI giải đáp trong bài viết nhé!
Hồ sơ pháp lý là gì?
Hồ sơ pháp lý là các giấy tờ, văn bản pháp luật cần thiết của một người, sự vật, sự việc nào đó. Hồ sơ pháp lý thường bao gồm các loại giấy tờ như giấy chứng nhận, quyết định bổ nhiệm, điều lệ doanh nghiệp,… Hồ sơ pháp lý của một người thường gọi là giấy tờ pháp lý cá nhân.
Ví dụ, giấy tờ pháp lý cá nhân là những giấy tờ cần thiết của một cá nhân theo quy định của Luật. Mỗi cá nhân cần có CMND/CCCD, sổ hổ khẩu, sổ thường trú, hộ chiếu (nếu là người nước ngoài) để xác minh danh tính, nơi ở. Giấy tờ pháp lý cơ bản cá nhân còn có giấy phép lái xe, thẻ bảo hiểm, hộ chiếu,…
Một số loại giấy tờ pháp lý cá nhân cơ bản, thường gọi là giấy tờ tùy thân. Nguồn: internet
Đối với doanh nghiệp, hồ sơ pháp lý (đầy đủ là hồ sơ thẩm định pháp lý) của tổ chức, doanh nghiệp một tổ chức cũng bao gồm (nhưng không hạn chế) các loại giấy tờ sau: Giấy quyết định thành lập; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế và mã số hải quan; Điều lệ công ty;… cùng nhiều loại giấy tờ khác.
Các doanh nghiệp khác nhau có thể có các bộ hồ sơ thẩm định pháp lý khác nhau.
Tương tự, một dự án chung cư được xây dựng cũng cần có hồ sơ pháp lý đầy đủ trước khi được cấp phép xây dựng, được cất viên gạch đầu tiên. Cùng tìm hiểu chi tiết các giấy tờ pháp lý cần thiết của một dự án chung cư dưới đây nhé!
Hồ sơ thẩm định pháp lý dự án xây dựng chung cư bao gồm những gì?
Một dự án xây dựng có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý thì mới được cấp phép xây dựng. Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án là bước đầu tiên cần thực hiện. Nếu pháp lý chưa đầy đủ hoặc có vấn đề, bạn cần cân nhắc thêm.
Theo chuyên gia Luật, một dự án chung cư cần có những loại giấy tờ pháp lý cơ bản sau:
- Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;
- Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng;
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà;
- Chứng thư (hoặc hợp đồng) bảo lãnh ngân hàng.
1. Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án
Để có thể xây dựng công trình, doanh nghiệp cần được Ủy ban nhân dân các cấp xem xét hồ sơ và ra quyết định giao đất, cho thuê đất đối với Chủ đầu tư, doanh nghiệp. Đây là một trong những các giấy phép đầu tiên mà Doanh nghiệp cần phải có được.
Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư của UBND Thành phố Hà Nội. Ảnh minh họa.
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ)
Để được cấp phép xây dựng chung cư, Chủ đầu tư cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nền dự án (sổ đỏ). Trong bộ hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ đất nền dự án lại đòi hỏi cần có Giấy chứng nhận, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án (giấy số 1).
3. Chấp nhận chủ trương đầu tư dự án
Theo Khoản 7 Điều 4 Luật Đầu tư công 2019 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2020) có quy định:
‘Chủ trương đầu tư là quyết định của cấp có thẩm quyền về các nội dung chủ yếu của chương trình, dự án đầu tư, nhằm làm căn cứ để lập, trình, phê duyệt quyết định đầu tư chương trình, dự án đầu tư, quyết định phê duyệt về báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư công.’
Quyết định chủ trương đầu tư Công ty Bất động sản Song Anh do UBND Tỉnh Kiên Giang cấp. Ảnh minh họa.
4. Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt
Bản vẽ tỷ lệ 1/500 của tổng thể dự án cũng là một giấy tờ quan trọng cần phải xem qua. Bản vẽ quy hoạch 1/500 thể hiện bản đồ dự án, ranh giới các lô đất, tòa nhà được phân chia, quy định về mục đích sử dụng các loại đất trong khu vực dự án.
Bản vẽ tổng thể mặt bằng Dự án Vinhomes Grand Park
Đây là giấy tờ cần trong bộ hồ sơ cần có để chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu không có bản vẽ, chủ đầu tư sẽ không thể có đủ hồ sơ xin cấp sổ đỏ.
Bạn cần xem kỹ bản đồ quy hoạch, bản vẽ dự án và tòa nhà, căn hộ sắp tới bạn sẽ mua, đầu tư. Hãy đếm kỹ số tầng, xem từng căn hộ. Thực tế vẫn có trường hợp hi hữu khi Chủ đầu tư đã xây dựng số lượng nhiều hơn so với khi được cấp phép. Việc này dẫn đến nhiều khách hàng sau khi mua, ở được nhiều năm mà vẫn không có sổ hồng.
5. Giấy phép xây dựng của Chủ đầu tư
Sau khi được cấp các loại giấy số 1, 2, 3, 4, để có thể tiến hành, Chủ đầu tư cần có Giấy phép xây dựng dự án chung cư đó. Đây là điều kiện đủ để dự án có thể được khởi công.
Giấy phép xây dựng do Sở Xây Dựng TP. Hà Nội cấp để xây dựng công trình tại số 47 đường Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân Trung, Hà Nội. Ảnh minh họa.
6. Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 55, Khoản 1 có quy định:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
Theo đó, dự án chung cư muốn tiến hành bán căn hộ, huy động vốn đầu tư (đưa vào kinh doanh) cần phải có Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà.
Biên bản nghiệm thu hạng mục thi công Dự án Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu – Bắc Từ Liêm – Hà Nội
7. Chứng thư bảo lãnh ngân hàng đối với dự án đó
Bảo lãnh ngân hàng là việc cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng (ngân hàng, công ty tài chính,…) nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh (ví dụ chủ đầu tư dự án xây dựng) thay cho bên được bảo lãnh (người mua nhà) trong trường hợp bên được bảo lãnh/người mua nhà không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh.
Bảo lãnh ngân hàng cũng là một trong những điều kiện cần để dự án chung cư có thể được mở bán.
Biết được những giấy tờ cơ bản, bạn cũng cần phải đọc và hiểu những loại giấy tờ pháp lý này. Sau đó là phân biệt độ thật giả của từng loại giấy tờ.
Thực tế, số lượng giấy tờ kiểm tra có thể nhiều hơn, có thể ít hơn tùy từng dự án cụ thể. Khi đi xem căn hộ, bộ phận bán hàng sẽ giải thích cặn kẽ hơn về những giấy tờ cần thiết, vì sao không có loại này, sao lại có thêm loại khác.
