Diện tích thông thủy của căn hộ chung cư là một trong những thông tin khách hàng phải hiểu khi đọc và kiểm tra trong hợp đồng mua bán nhà. Vậy diện tích thông thủy là gì? Cách tính diện tích thông thủy như thế nào?
Nhắc tới diện tích của một căn hộ chung cư, có hai cách tính diện tích phổ biến nhất là: diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Nhưng trên thực tế khi được hỏi, chính người mua và các nhà đầu tư cũng nhiều người chưa trả lời được thế nào là diện tích tim tường, diện tích thông thủy? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu diện tích thông thủy và cách tính diện tích thông thủy của căn hộ chung cư.
Diện tích thông thủy trong chung cư
Diện tích thông thủy là gì?
Thông thủy là từ ghép giữa hai từ Hán – Việt. Thông nghĩa là thông suốt, không bị cản trở. Còn thủy là nước. Thông thủy có ý chỉ là nước có thể chảy qua được mà không bị tắc, bị nghẽn, bị cản lại. Từ này cũng được sử dụng nhiều trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế và kiến trúc. Vậy còn diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy bao gồm phần diện tích tường chắn bên trong căn hộ
Thông thủy là diện tích tính bằng cách căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa. Diện tích thông thủy còn được gọi là “diện tích sử dụng căn hộ” bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, logia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó. Diện tích thông thủy sẽ không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Ở nước ngoài, diện tích thông thủy (carpet area) còn được gọi là diện tích trải thảm. Nghĩa là ở đâu có thể trải được thảm thì ở đó sẽ được đo.
Theo các định nghĩa trên, diện tích thông thủy được tính như sau:
Diện tích thông thủy = {Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở} – {Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật}
*Lưu ý: Khi tính diện tích logia (ban công) thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp logia có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong diện tích tường chung.
Diện tích tim tường là gì?
Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Hay còn được gọi là “diện tích sàn xây dựng”. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Cách tính diện tích tim tường được áp dụng theo công thức như sau:
Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở
Phân biệt hai loại diện tích tim tường – thông thủy. Hình minh họa.
Mục đích sử dụng diện tích thông thủy
Mục đích của việc xác định diện tích thông thuỷ là để người ta có thể xác định được diện tích sử dụng thực tế của họ so với diện tích mà họ phải bỏ tiền ra để trả. Diện tích thông thuỷ càng sát với diện tích bao ngoài càng tốt, vì còn tuỳ thuộc điều kiện kiến trúc, kết cấu mà diện tích thông thuỷ có thể mở rộng đến mức nào đó lớn nhất có thể.
Trên thực tế nhiều người không để ý đến diện tích thông thuỷ hay diện tích sàn xây dựng mà chỉ biết diện tích được thể hiện trong giấy tờ mua bán, do đó người mua hay sử dụng rất dễ bị thiệt hại nếu không để ý hai loại diện tích này.
Ngoài ra đối với người thiết kế xây dựng hay kiến trúc sư, mục đích của họ phải thiết kế kiến trúc và kết cấu sao cho diện tích thông thuỷ là lớn nhất và thông suốt nhất để phù hợp với công năng chính của căn hộ hay phòng ốc đó.
Quy định về diện tích thông thủy trong các văn bản pháp luật
Theo Khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:
“2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.”
Trong các mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ở Điều 1: Giải thích từ ngữ thường có định nghĩa phần “diện tích sử dụng căn hộ” như sau:
“Diện tích sử dụng căn hộ” là diện tích sử dụng riêng của căn hộ mua bán được tính theo kích thước thông thủy và được khi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ….”
Cách tính diện tích thông thủy của căn hộ chung cư
Hiện nay, cách tính diện tích thông thủy được tính theo các quy định, hướng dẫn trong Thông tư 03/2014/TT-BXD mặc dù thông tư này đã hết hiệu lực vào ngày 15/8/2016 và được thay thế bởi Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016.
Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định:
“…Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ”.”
Như vậy, diện tích thông thủy bao gồm các thành phần sau:
- Diện tích bên trong của căn hộ
- Tính luôn diện tích của tường ngăn vách ngăn.
- Tính luôn diện tích ban công (là phần hành lan lồi ra bên ngoài) hoặc lô gia (nếu có, phần hành lang hướng ra ngoài nhưng được xây âm vào bên trong mặt bằng nhà) gắn liền với căn hộ đó.
- Không tính tường bao quanh căn hộ, tường phân chia các căn hộ, phần diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật đặt bên trong căn hộ.
Thông tư cũng có minh họa diện tích thông thủy được minh họa qua hình sau:
Trong đó:
- a, b: chiều dài và chiều rộng căn hộ.
- c, d: chiêu rộng và chiều dài của ban công hoặc lô gia (nếu có).
- ei: là diện tích cột
- f: diện tích của phần sàn có hộp kỹ thuật.
Nếu căn hộ của bạn có hình dạng khác thì hãy chia ra ra thành cách hình chữ nhật, hình tròn riêng biệt, tính diện tích rồi cộng lại.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích thông thủy sẽ được áp dụng để tính diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ sẽ. Cách tính này được nhiều chuyên gia đánh giá là cách tính đúng chuẩn, đảm bảo được tối đa quyền lợi cho người mua về cả diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích tính phí dịch vụ quản lý vận hành của chung cư.
Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) và diện tích sàn xây dựng (diện tích tim tường).
Diện tích thông thủy là một thông tin quan trọng trong hợp đồng mua bán chung cư và được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật. Bạn nên hiểu rõ để việc giao dịch, ký kết hợp đồng mua – bán căn hộ được diễn ra tốt nhất. Hi vọng những kiến thức trên giúp khách hàng trong quá trình mua bán các sản phẩm bất động sản trong tương lai.
