Trong bài viết kỳ trước về so sánh giữa lãi suất ưu đãi và thả nổi, bài viết kỳ này về chủ đề phương án làm thế nào để có thể tối ưu hoá dòng tiền khi đi vay, hay còn gọi là cách duy trì việc “hưởng” lãi suất ưu đãi.
Phần 1: Đòn bẩy tài chính trong bất động sản: Định nghĩa. Lợi ích. Rủi ro và Mẹo áp dụng
Nội dung bài viết
Tính huống về lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi
Ông D cần vay ngân hàng 1 tỷ VNĐ để mua nhà trong vòng 10 năm. Ngân hàng đưa ra 2 giai đoạn mà ông D sẽ trả lãi suất, cụ thể: Giai đoạn 1 ( 2 năm đầu) trả lãi suất 8%, giai đoạn 2 (8 năm còn lại) trả lãi suất tăng thành 11%.
Giai đoạn 1: Mức lãi suất được áp dụng ở đây chính “lãi suất ưu đãi”. Trong 2 năm đầu với mức tính lãi suất là 8%/năm, nghĩa là người vay chỉ phải trả lãi suất khoảng 6,7 triệu đồng/ tháng.
Giai đoạn 2: Khi hết thời hạn ưu đãi, người vay sẽ phải trả lãi theo “lãi thả nổi” với 11%/năm. Nghĩa là số tiền lãi phải trả của người đi vay khoảng 7,33 triệu đồng /tháng ( Tính dựa trên số tiền nợ gốc còn lại sau 2 năm đã trả dần dần, còn là 800 triệu đồng).
Ví dụ phân biệt rõ về lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi mà bài viết kỳ trước đã đề cập chi tiết. Trong đó:
Lãi suất ưu đãi là lãi suất ngân hàng đưa ra để thu hút khách vay tiền trong thời gian đầu, lãi suất ưu đãi luôn có thời hạn nhất định, không diễn ra mãi.
Còn các lãi suất “sau ưu đãi hay thả nổi” chính là mức lãi mà người vay cần trả, sau khi hết “lãi suất ưu đãi”. Các lãi suất sau ưu đãi được áp dụng đến khi người vay trả xong khoản vay, tính theo dư nợ giảm dần.
Nếu bạn là nhà đầu tư hoặc người đã vay mua nhà. Bạn đã hết hạn được “hưởng” ưu đãi trả nợ với mức lãi suất ban đầu, và chuẩn bị trả nợ nhiều hơn mỗi tháng khi ngân hàng áp dụng mức lãi suất thả nổi. Vậy, trong thời điểm này, bạn muốn tìm phương pháp để duy trì việc “hưởng” lãi suất ưu đãi?
Cách duy trì việc “hưởng” lãi suất ưu đãi
Bạn có thể tham khảo phương pháp “chuyển khoản nợ” hay còn gọi là “tái cấp vốn” (refinance), đây là một loại hình cho vay được áp dụng phổ biến ở một số nước phát triển Mỹ hay Úc… Nội dung chi tiết và ví dụ cụ thể dưới đây được chia sẻ từ chị Thanh Tâm, người giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng.
Phương pháp “Chuyển khoản nợ” là gì?
Chuyển khoản nợ là việc khách hàng thực hiện chuyển khoản vay cũ sang một khoản vay mới tương tự. Có thể áp dụng khi ở cùng 1 tổ chức tín dụng hoặc ở một tổ chức tín dụng khác.
Có nhiều cách để thực hiện việc này, trong giới hạn tại thị trường Việt Nam, có thể có một số hình thức sau:
Bạn có thể chuyển trực tiếp từ tổ chức tín dụng A đến tổ chức tín dụng B. Phương pháp này không phổ biến do tính phức tạp, hiện nay, ngân hàng nhà nước chỉ ưu tiên phương pháp này cho những khoản vay với mục đích sản xuất kinh doanh. Loại hình “chuyển khoản nợ” có những giới hạn về rủi ro cho các bên và rất ít ngân hàng áp dụng được.
Nếu trong trường hợp khi bạn có điều kiện mua một tài sản mới, với khả năng vay vốn tương đương và bạn có thể thanh toán ngay bằng tiền mặt tích lũy. Tuy nhiên, thay vì bạn có thể thanh toán luôn, bạn lại thực hiện một khoản vay mới, sau đó tất toán khoản vay cũ. Như vậy, bạn đang áp dụng phương pháp “chuyển khoản nợ”. Việc tất toán khoản vay cũ để chuyển qua vay khoản vay mới theo phương thức vay bù đắp tại tổ chức tín dụng mới. Tất nhiên, trước khi tất toán cần đảm bảo rằng đã có một phê duyệt cho vay mới.
Đương nhiên, chuyển khoản nợ là phương pháp có thể áp dụng sau khi đã hết được hưởng lãi suất ưu đãi. Bởi, nếu trong thời gian còn ưu đãi khoản vay cũ, phương án này không có lợi. Vì chi phí phát sinh mà bạn phải trả nợ lãi cho khoản vay mới trong thời gian đó.
Tốt hơn hết, khi áp dụng phương pháp trên, là khi bạn có tài sản khác thế chấp để dự phòng rủi ro có thể xảy ra. Rủi ro như hồ sơ vay mới của bạn bị chậm giải ngân hoặc yếu tố phát sinh bất ngờ. Nếu không có tài sản khác, thì một tài sản vẫn được chấp thuận, nhưng cần có người tư vấn dày kinh nghiệm và đơn vị cho vay uy tín.
Ví dụ về phương pháp chuyển khoản nợ
Như tình huống của ông D phía trên, thay vì sẽ phải trả mức lãi suất ở giai đoạn 2 là 11%/năm, ông D đang có một miếng đất mới mua, ông dùng miếng đất này để đi vay ngân hàng khác và được hưởng lãi suất cho 1 năm đầu là 8%/năm.
Ông D lấy số tiền vừa vay ở ngân hàng Y để tất toán khoản nợ ở ngân hàng X và ông D chấp nhận chịu phí phạt trước hạn là 1%. Thông thường, trả sớm trong thời gian sau 2 năm thì ngân hàng tính mức phí phạt ở tầm này, có những đơn vị có thể thấp hơn, hoặc không phạt.
Kết quả, dù ông D phải chịu phí ngân hàng phạt trả trước là 1% nhưng ông D có thể tiết kiệm được 3%. Tổng lãi suất tiết kiệm được trong 2 năm ưu đãi mới là 5%. Sau khi trừ đi các khoản phí phát sinh khi vay mới có thể dự trù tầm 1 – 1,5% thì vẫn có lợi.
Bên cạnh lý thuyết về phương pháp “Chuyển khoản nợ”, cần lưu ý khi bạn áp dụng trong thực tế của bạn. Bởi, người đi vay cần phải có một lượng kiến thức thông tin đủ lớn, đồng thời hiểu rõ khoản vay và tình trạng của mình, thì mới thực hiện việc “chuyển khoản vay” một cách thành công.
Khám phá thêm: Top những ngôi nhà phố hiện đại DDI đang bán được ưu đãi cho vay lãi suất tốt. Tỷ lệ duyệt vay cao.
