Hầu như những người chuẩn bị mua nhà, mua đất đều được khuyến cáo là phải đi lên gặp phòng Tài nguyên của địa phương để được cung cấp thông tin quy hoạch. Thế nhưng, thực tế cho thấy vẫn có rất nhiều trường hợp người mua vui mừng sở hữu căn nhà, miếng đất mới mà không hề hay biết chúng nằm trong diện giải tỏa đã được quy hoạch từ lâu.
Thời gian gần đây, ở các quận, huyện vùng ven thành phố xuất hiện khá nhiều trường hợp phát tờ rơi, đăng tin rao bán các dự án đất nền, nhà ở “mới toanh” ngay trên các khu vực thuộc diện quy hoạch không cho phép phê duyệt thêm dự án. Rõ ràng, đây là một hành vi mang dấu hiệu lừa đảo, khiến cho những vị khách mua vô tình phải mất tiền oan. Khổ nỗi, để người dân xem được tình trạng quy hoạch thì không hề đơn giản. Vậy phải làm thế nào mới có thể kiểm tra những thông tin này trước khi thực hiện giao dịch liên quan đến nhà, đất?
Nội dung bài viết
Người bán nhà đất trong diện quy hoạch không hề “phạm luật”
Trước hết, phải khẳng định rằng theo quy định của pháp luật Việt Nam (Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai 2013), ngay cả khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng vẫn chưa “rơi” vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện/quận thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng của mình, bao gồm việc chuyển nhượng mảnh đất. Kể cả khi huyện/quận đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, nhưng miếng đất vẫn chưa tới thời hạn thu hồi, thì người sử dụng đất đương nhiên được tiếp tục các quyền sử dụng của mình, ngoại trừ xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, người sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Như vậy, người bán nhà đất không sai, chỉ có người mua khi bỏ tiền mua nhà đất là đồng nghĩa với việc mua luôn rủi ro. Ngẫm lại câu nói của người xưa “mua lầm chứ bán không lầm” trong trường hợp này hết sức đúng.
Người mua nhà đất “dính” quy hoạch gánh hết rủi ro
Một số người dân vì thiếu kinh nghiệm, ham giá rẻ mà rốt ráo kí kết hợp đồng mua bán nhà đất, “quên” kiểm tra xem nó có nằm trong diện quy hoạch hay không. Tới khi gặp trục trặc, liên lạc với người chủ cũng bằng thừa, mới chịu lên tới Phòng Tài nguyên huyện/quận để hỏi thì bàng hoàng nhận câu trả lời là “căn nhà, lô đất anh/chị mua bị dính quy hoạch”.
Chẳng hạn như khi bạn cần tiền, muốn bán lại căn nhà, lô đất đó thì rất khó bán được dù vị trí có “nóng sốt” cỡ nào. Bởi nếu những người đến xem và ưng ý lên phường hỏi thăm rồi biết được đó là đất nằm trong dự án quy hoạch thì khả năng họ từ bỏ là rất cao. Kể cả bạn có hạ giá xuống, cũng hiếm có ai “dám” mua.
Hoặc trong trường hợp bạn muốn thế chấp nhà, đất để vay ngân hàng, với đặc điểm nằm trong quy hoạch, ngân hàng cũng sẽ không duyệt hồ sơ vay của bạn. Viễn cảnh “bán không được mà để vậy cũng không xong” là lý do khiến ai cũng ngán ngẩm việc mua nhầm nhà đất “dính” quy hoạch.
Còn nếu quyết định xây lại nhà, chắc chắn 100% là bạn sẽ gặp rắc rối với miếng đất, căn nhà đã “dính” quy hoạch dự án của mình. Bạn lên phường xin cấp phép xây dựng, người ta cùng lắm cho phép sửa lại căn nhà cũ. Nhiều người vì không được cấp phép theo ý muốn, còn quyết định xây chui. Mà đã xây chui thì thực trạng ngôi nhà sẽ khác với bản vẽ in trên sổ hồng, sau này muốn xin phép phường để làm việc gì cũng khó, hoặc muốn bán nhà thì “mất giá” là chuyện đương nhiên, bởi xây dựng chui nên lấy đâu ra giấy hoàn công.
Đặc biệt là khi bạn mua nhà đất với ý định an cư lâu dài nhưng rồi phải chấp nhận bị thu hồi (dù được bồi thường theo quy định) vì lô đất đó đã bị quy hoạch từ lâu, gây lãng phí công sức đầu tư, bồi bổ và cuộc sống của gia đình cũng bị ảnh hưởng ít nhiều, dễ thấy nhất là phải tìm kiếm một chỗ ở mới.
Liên hệ càng nhiều cơ quan chức năng có khả năng biết thông tin quy hoạch càng tốt
Có thể nói, hiện nay dữ liệu về thông tin quy hoạch đất đai chưa được cập nhật đầy đủ và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Nên có thể một trong các cơ quan sau đây sẽ có thông tin này: cán bộ Địa chính UBND cấp xã/phường, phòng Tài nguyên cấp huyện/quận, phòng Quản lý đô thị cấp tỉnh/thành phố/quận, trung tâm Phát triển Quỹ đất đô thị, trung tâm Xây dựng công trình và đô thị thành phố, hoặc các phòng công chứng,… Theo đó, trước khi quyết định mua, bạn cần liên hệ càng nhiều cơ quan trong số các cơ quan trên để tìm hiểu càng tốt. Đặc biệt, phòng Tài nguyên của huyện/quận – nơi bất động sản tọa lạc thường sẽ nắm rõ thông tin quy hoạch nhất và có trách nhiệm cung cấp thông tin khi người dân yêu cầu.
Vấn đề là, kể cả khi thông tin quy hoạch có thể tìm kiếm ở các cơ quan chức năng, thì không nhiều người dân đọc được bản đồ quy hoạch. Dù bộ hồ sơ quy hoạch rất đầy đủ, chi tiết và chặt chẽ nhưng thường chỉ có người làm kỹ thuật mới đọc được. Do đó, nếu người dân có nhu cầu biết mà không được hướng dẫn tường tận về quy hoạch thì cũng giống như đem “muối bỏ bể” mà thôi!
“Mẹo” nhờ đến sự hỗ trợ của ngân hàng
Bạn có thể chọn cách vay tiền ngân hàng để mua nhà đất. Trong hồ sơ xin vay ắt phải có Giấy xác nhận tình trạng bất động sản, cho biết đất có nằm trong quy hoạch không, có đang bị tranh chấp với ai không. Đây là giấy do địa phương cấp cho người chủ của bất động sản, tức bên bán nhà đất, với điều kiện phải nộp bản chính sổ hồng. Đối với ngân hàng, nếu Giấy xác nhận tình trạng bất động sản ghi là: nằm trong quy hoạch đất giao thông (có một con đường bắn ngang miếng đất) hoặc công trình công cộng (như công viên, trường học,…) thì hầu như chẳng có ngân hàng nào đồng ý cho bạn vay.
Tóm lại, người mua nhà đất đừng nên coi thường câu chuyện quy hoạch, bởi nếu một ngày căn nhà, lô đất của bạn buộc phải “động” đến các vấn đề pháp lý thì rất dễ lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Với loại tài sản có giá trị cao như bất động sản, thường phải tích góp bao nhiêu năm thậm chí vay mượn thêm mới mua được, tuyệt đối không thể bị lừa! Nếu bạn cần mua bán nhà đất mà không muốn mệt mỏi vì những vướng mắc pháp lý thì hãy gọi điện hoặc nhắn tin cho DDI ngay hôm nay!
Một số bài viết mà bạn có thể quan tâm:
