Giá đất TP.HCM trong thời gian vừa qua diễn biến với nhiều pha lên “giá ảo” chóng mặt đã gây hoang mang cho nhà đầu tư cũng như người mua cá nhân. Với khả năng thẩm định giá còn hạn chế, thiếu thông tin minh bạch, không khảo sát kỹ thì người mua sẽ thiếu cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý và dễ mua phải giá bị hớ. Trước tình trạng bẫy “sốt ảo” có khả năng lan rộng như hiện nay thì tốt nhất người mua nên tìm hiểu kỹ về cách thức thẩm định giá bất động sản để không phải mua lầm mảnh đất với giá trên trời.
Theo chuyên gia bất động sản thì việc thẩm định giá bất động sản hiện nay không phải là điều quá khó khăn hay thách đố nhà đầu tư cùng người mua mà thực chất chúng khá đơn giản, không quá phức tạp như nhiều người vẫn nghĩ. Dưới đây là một số bí quyết tự định giá đất được chuyên gia đúc kết và chia sẻ nhằm giúp người mua có thể kiểm tra giá đất có bị kê ảo, hét giá trên trời hay không và qua đó tránh phải tình trạng mua hớ cũng như chịu thiệt về giá khi giao dịch mua bán đất nền, nhà ở.
Định giá dựa trên giá đất quy định của Nhà nước
Cách nhanh nhất mà người mua có thể áp dụng để định giá cho mảnh đất mà mình muốn mua là định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Người mua có thể kiểm tra xem giá trị mảnh đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất ban hành nhân cho 4, nếu giá trị vượt xa ngưỡng này thì cần cân nhắc cẩn thận nguyên do sao giá đất cao hoặc nên thương lượng với bên bán mức giá sao cho hợp lý bởi thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.
Cách tính như này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất trên thị trường hiện nay đang chênh lệch gấp 3 đến 4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP.HCM và hệ số 3,8 – 4,5 được chuyên gia ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận, dựa trên con số thống kê gần 80% giao dịch nhà đất thành công đều chấp nhận ở khoảng cách này.
Có thể lấy ví dụ như sau, mảnh đất nằm trên đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, Tp.HCM có giá 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường theo khung Nhà nước quy định năm 2015. Nhân khung giá này cho 3,8 – 4,5 sẽ ra mức giá xấp xỉ giá thị trường hiện nay. Bên cạnh đó, giá trị đất cũng còn dao động thêm tùy thuộc vào diện tích cũng như vị trí của thửa đất. Trong trường hợp giả sử có sốt ảo, giá đất trên đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần với khung giá do Nhà nước quy định thì khi này Nhà đầu tư cũng như người mua cần phải cẩn trọng, khảo sát thông tin và đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu đất bị kê khung giá ảo.
Trong năm 2017 vừa qua cũng ghi nhận nhiều lần “sốt đất” khiến cho giá đất tăng ảo gấp 10 – 16 lần so với quy định của bảng giá đất và lan rộng trên nhiều tuyến đường. Độ chênh lệch như vậy là rất khó để thị trường chấp nhận được hoặc cũng chưa từng có giao dịch xảy ra, đây vốn chỉ là giá ảo được đồn thổi. Mặc dù vậy cũng có những trường hợp giá đất tăng cao lên tầm 6 đến 8 lần nhưng là nhờ những đợt cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn mới về tiện ích công cộng góp phần làm tăng giá trị nhà đất.
So sánh giá tương đồng với giá cho thuê
Đối với bất động sản đang được cho thuê với giá ổn định và có lợi suất cao hơn so với gửi ngân hàng thì người mua, nhà đầu tư sau khi đã kiểm tra đầy đủ về tính pháp lý đảm bảo thì nên mua ngay mà không cần đắn đó.
Mặt khác, để yên tâm hơn thì có thể định giá bằng cách so sánh các bất động sản tương đồng ở khác khu vực bởi lẽ một số khu vực tập trung thì thường có giá trị tương đồng với nhau mà để so sánh được giá trị của tài sản một cách khách quan thì cần lựa chọn và phân tích so sánh ở những khu vực khác nhau.
Định giá trên kinh nghiệm thị trường của môi giới
Một môi giới chuyên nghiệp sẽ có kinh nghiệm thị trường nhất định và họ sẽ cập nhật giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng. Người mua hay nhà đầu tư có thể tìm đến môi giới hay các bên trung gian chuyên về nhà đất để được tư vấn và cung cấp thông tin giá cả chính xác và hiệu quả nhất.
Định giá thông qua ngân hàng
Đối với những ai vay tiền ngân hàng để mua nhà đất thì có thể tìm đến sự hỗ trợ từ phía ngân hàng bởi quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Tuy vậy cũng có nhiều hạn chế, thường là mất nhiều thời gian và vì lẽ đó sẽ khiến cho người mua, nhà đầu tư dễ bị vụt mất cơ hội ra quyết định. Thường thì các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn và giá thực tế có thể cao hơn từ 10 – 20%.
Ngoài những cách định giá được chia sẻ trên đây thì người mua, nhà đầu tư có thể tham khảo kết quả định giá từ các đơn vị hỗ trợ thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí để có được mức giá chính xác nhất giúp tránh được những phen “sốt ảo” của thị trường.
