Kiểm tra sự thật và thương lượng thường là những bước quan trọng trước khi cân nhắc kiện một người hàng xóm về những bất đồng về ranh giới giáp ranh đất.
Tranh chấp ranh giới giáp ranh đất với hàng xóm liền kề là một vấn đề khá phổ biến đối với các chủ đất. Có nhiều cách tranh chấp ranh giới giáp ranh phát sinh. Đôi khi, các mô tả trên giấy tờ không chính xác và đã theo cách này trong một thời gian dài. Đôi khi, mặc dù những người hàng xóm đều đồng ý rằng mô tả pháp lý là đúng, một người hàng xóm đã chiếm một phần đất đủ lâu năm để đòi quyền sở hữu nó, theo kiểu “để lâu, cứ..trâu hóa bùn”. Một nguồn tranh chấp khác có thể xảy ra là khi nhiều hành động không được ghi chép lại chuyển cùng một tài sản bất động sản cho những người khác nhau.
Bạn đang lấn đất của hàng xóm, hay họ đang lấn sang đất của bạn?
Nguyên nhân tranh chấp, số lượng đất được đề cập và các phương án giải quyết rất khác nhau tùy thuộc vào thực tế của tình huống. Bài viết này sẽ thảo luận về những việc cần làm trước tiên trong trường hợp có tranh chấp.
Hiểu vấn đề ranh giới giáp ranh đất được đề cập
Trước tiên, hãy đảm bảo rằng bạn có hiểu biết đầy đủ về nguyên nhân và bản chất của tranh chấp. Bạn sẽ cần được phân tích chuyên môn về việc bạn đang lấn chiếm tài sản của hàng xóm hay ngược lại, và tìm hiểu xem hành vi lấn chiếm đã diễn ra trong bao lâu, diện tích đất bị lấn chiếm và đã bao giờ được phép lấn chiếm chưa.
Để có được thông tin cần thiết về tài sản nhà đất của bạn và hàng xóm của bạn, rất có thể bạn sẽ cần phải thực hiện một cuộc khảo sát, thẩm định và tìm kiếm tiêu đề đầy đủ. Nếu bạn đã thực hiện bất kỳ điều nào trong số này khi mua tài sản bất động sản và vẫn còn chúng, bạn có thể sử dụng chúng ở giai đoạn này và tiết kiệm chi phí làm lại hồ sơ giấy tờ. Tuy nhiên, rất có thể bạn sẽ cần lấy thông tin mới nếu bạn phải tiếp tục dùng để giải quyết tiếp.
Trong một cuộc khảo sát, chuyên viên khảo sát uy tín sẽ xác định vị trí thực tế ranh giới giáp ranh đất của bạn dựa trên mô tả pháp lý có trong giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ( sổ đỏ) của bạn. Điều này sẽ giúp xác định xem ranh giới của bạn có nằm ở nơi mà bạn tin rằng chúng đang ở hay không và diện tích đất đang bị lấn chiếm.
Việc thẩm định sẽ cho bạn biết giá trị thị trường của phần tài sản bất động sản đang tranh chấp.
Tìm kiếm quyền sở hữu sẽ tìm thấy tất cả các tài liệu được ghi lại trong giấy chứng nhận quyền sở hữu đất của bạn và sẽ cho biết nếu có bất kỳ đơn giản hoặc hành động nào có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bạn đối với tài sản đó. Ví dụ, chủ sở hữu trước đây của tài sản của bạn có thể đã chuyển nhượng cho người hàng xóm mà họ không bị phát hiện, rồi khi bạn mua đất hoặc có thể đã giao tài sản hoàn toàn cho người hàng xóm.
Khả năng điều gì đó tương tự xảy ra sẽ tăng lên nếu bạn không tiến hành tìm kiếm tiêu đề xác thực trên sổ đỏ mà thay vào đó là phản ứng từ chối trách nhiệm khi bạn lấy được tài sản.
Nếu bạn đã mua một hợp đồng nhà đất từ một công ty có kèm theo bảo hành/ bảo đảm pháp lý cho tài sản của mình, bất kỳ vấn đề nào như thế này nên được phát hiện bởi công ty chủ quyền và công ty này giải quyết các vấn đề chi phí cho bạn.
Tham khảo ý kiến với luật sư tại thời điểm này cũng là một ý kiến hay, để xác định xem bạn có yêu cầu bồi thường hợp lệ hay không và bạn sẽ cần thêm thông tin gì nếu vấn đề chuyển sang kiện tụng.
Thật không may, bạn có thể phát hiện ra rằng thực tế là bạn đang lấn chiếm ranh giới của hàng xóm như người hàng xóm đã tuyên bố. Trong trường hợp đó, việc kiện tụng sẽ vô ích nếu bạn không thể thỏa thuận được với hàng xóm của mình.
Tranh chấp ranh giới giáp ranh đất với hàng xóm: Kinh nghiệm thương lượng
Mở đầu cuộc thảo luận với hàng xóm
Diện tích và giá trị đất tranh chấp có thể đủ nhỏ để vấn đề được giải quyết tốt nhất bằng thỏa thuận của hai bên chứ không phải lôi ra tòa án. Chi phí kiện tụng tăng lên nhanh chóng và có thể dễ dàng vượt quá giá trị của khu đất được đề cập. Bạn tiến hành như thế nào phụ thuộc rất nhiều vào mối quan hệ của bạn với hàng xóm. Giữ mọi thứ thân thiện thường là cách tiếp cận tốt nhất.
Nếu mối quan hệ của bạn với hàng xóm cho phép, hãy cố gắng nói chuyện với họ về vấn đề này. Có lẽ chỉ đơn giản là có một sự hiểu lầm, điều này có thể được giải tỏa giữa hai bạn.
Mặc dù bạn nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi nói chuyện với người hàng xóm, nhưng hãy cố gắng để luật sư làm việc sau đó – nói cách khác, đừng để luật sư liên hệ với hàng xóm của bạn hoặc thực hiện bất kỳ hành động nào để khởi kiện.
Gửi văn bản yêu cầu cho hàng xóm
Giả sử luật pháp đứng về phía bạn khi các cuộc thảo luận riêng giữa bạn và hàng xóm của bạn không có kết quả, thì một văn bản thư từ luật sư của bạn gửi cho người hàng xóm giải thích tình hình và yêu cầu hành động hoặc đưa ra lời đề nghị giải quyết hợp lý có thể giải quyết được vấn đề.
Một đề nghị giải quyết có thể bao gồm một thỏa hiệp để phân chia tài sản đang được đề cập, sửa đổi các đường ranh giới giáp ranh bổ sung không được đề cập hoặc đề nghị hoặc yêu cầu thanh toán bằng tiền để giải quyết vấn đề.
Ngay cả khi luật pháp nghiêng về phía bạn, thì việc “mua” tài sản từ hàng xóm của bạn có thể rẻ hơn (và ít phức tạp hơn đáng kể) thay vì tiến hành xét xử.
Tuy nhiên, hành động của bạn cũng có thể khiến hàng xóm rơi vào thế phòng thủ. Hàng xóm có thể sẽ chuyển thư của bạn cho luật sư của họ. Không được xúc phạm hoặc giải thích điều này có nghĩa là người hàng xóm không sẵn sàng thương lượng hoặc thỏa hiệp.
Nó có thể đơn giản có nghĩa là người hàng xóm muốn hiểu đầy đủ các tùy chọn. Rốt cuộc, bạn đã tìm một luật sư trước.
Chia sẻ bất kỳ thông tin nào bạn có, bao gồm khảo sát và đánh giá, có thể cho thấy bạn là người cởi mở, trung thực và sẵn sàng hướng tới một giải pháp. Nó cũng cho người hàng xóm của bạn hiểu đầy đủ về tình hình mà không yêu cầu họ phải chịu những chi phí này một cách riêng biệt. (Một người hàng xóm phải chịu chi phí cuối cùng sẽ muốn thu lại những thứ này.) Tuy nhiên, đừng ngạc nhiên nếu hàng xóm muốn lấy (và thậm chí trả tiền cho) thông tin độc lập.
Kiện ra Tòa án (hoặc Dàn xếp)
Nếu thư yêu cầu và các cuộc đàm phán khác giữa các luật sư tương ứng của bạn không mang lại kết quả như mong đợi, có thể đã đến lúc bạn phải nộp đơn khiếu nại tại tòa án.
Bạn yêu cầu tòa án xem xét tất cả các bằng chứng và lập luận của bạn (cũng như bằng chứng và lập luận của người hàng xóm) và quyết định ai là người sở hữu hợp pháp mảnh đất được đề cập.
Tại thời điểm này, luật sư của bạn hẳn đã có hầu hết các thông tin cần thiết cho việc khiếu nại. Tuy nhiên, vì việc chuẩn bị cho vụ kiện tụng đòi hỏi nhiều nghiên cứu và thủ tục giấy tờ hơn (để đáp ứng các yêu cầu của tòa án về bản tóm tắt pháp lý, vật chứng, v.v.) nên chi phí sẽ bắt đầu tăng lên nhanh chóng.
Nếu, trong giai đoạn đầu của quá trình tranh tụng, vụ việc có vẻ đã chín muồi để giải quyết, một luật sư uy tín, tận tâm sẽ cố gắng giảm thiểu chi phí cho các yêu cầu đặt ra đối với bên phản đối. Ví dụ: luật sư có thể giới hạn các yêu cầu đối với các tài liệu được gọi là “nhập học” và “thẩm vấn”. Bởi vì hầu hết các tranh chấp giải quyết trong thời gian ngắn xét xử, nên khôn ngoan hơn khi tiến hành giải quyết, giữ các mối quan hệ thân tình và giảm chi phí, trong khi vẫn chuẩn bị cho việc xét xử nếu nó trở nên khó tránh khỏi.
Tòa án có thể yêu cầu bạn cố gắng hòa giải để đạt được một dàn xếp. Điều quan trọng, chọn một hòa giải viên có kinh nghiệm trong các vấn đề bất động sản.
Hòa giải viên sẽ có thể hướng dẫn thảo luận và thương lượng, đồng thời cung cấp cái nhìn sâu sắc trên thực về các kết quả có thể xảy ra là vấn đề cần đưa ra xét xử. Các thẩm phán đã nghỉ hưu thường trở thành những người hòa giải xuất sắc trong những tình huống này, vì họ có thể đã nhìn thấy và đưa ra phán quyết về các vấn đề như của bạn trong các trường hợp khác ở kinh nghiệm quá khứ.
Nếu hòa giải không thành công, việc dàn xếp vẫn có thể thực hiện được, nhưng trọng tâm của bạn bây giờ nên chuyển sang việc chuẩn bị xét xử.
Xác định giá trị của mảnh đất đối với bạn là bao nhiêu, và liệu việc tiếp tục thử có mang lại lợi ích tốt nhất cho bạn về mặt tài chính và mặt khác hay không.
Trong một số trường hợp hiếm hoi, bạn có thể hoàn trả chi phí của mình từ bên kia, nhưng thường thì kết quả tốt nhất mà bạn có thể hy vọng là thắng kiện và có được quyền sở hữu rõ ràng đối với mảnh đất trong khi phải chịu những chi phí đáng kể. Kết cục tệ nhất sẽ là thua kiện, và vẫn bị trừ chi phí. Đôi khi một dải đất nhỏ không đáng để tranh nhau.
