Trong lĩnh vực bất động sản, vi bằng hay việc lập vi bằng là một khái niệm tương đối phổ biến. Hiện nay, một số người thực hiện chuyển nhượng hoặc mua bán đất đai, nhà cửa thông qua vi bằng. Vậy, có nên sử dụng vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất không?
Luật sư Trần Phú Vinh trả lời:
Định nghĩa Vi bằng
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. (Điều 2.3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP)
Theo quy định trên, vi bằng được hiểu như sau:
- Vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu cần thiết) ghi nhận sự kiện, hành vi có thật.
- Vi bằng do Thừa phát lại thực hiện (trực tiếp chứng kiến, lập). Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về lập vi bằng và các công việc khác theo quy định của pháp luật.
- Vi bằng chỉ được lập khi có yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
- Vi bằng được lập tại: a) Văn phòng Thừa phát lại hoặc b) Nơi mà đương sự yêu cầu
Trong giao dịch bất động sản, có thể lập vi bằng không? Câu trả lời là có. Tuy nhiên, pháp luật quy định chỉ một số sự kiện về nhà đất được lập vi bằng.
Sự kiện về nhà đất được lập vi bằng
Những sự kiện về nhà đất sau đây được lập vi bằng:
- Xác nhận tình trạng nhà, đất.
- Giao nhận tiền đặt cọc (bên này giao và bên kia nhận một khoản tiền).
- Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Giao nhận giấy tờ nhà đất.
Pháp luật CẤM Thừa phát lại lập Vi bằng trong những trường hợp nào?
Pháp luật CẤM Thừa phát lại lập Vi bằng để:
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất nếu có).
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Vi bằng thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng?
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.
Như phân tích ở trên, vi bằng KHÔNG thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
Vì vậy, khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Văn phòng thừa phát không được lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để (i) chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) mua bán nhà ở; (iii) mua bán, chuyển nhượng tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Kết luận: người dân không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà, đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật (Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015)
